Tarcza czy kodeks? O najmie w galeriach handlowych

Uczęszczałem kiedyś na prowadzone przez znanego nowojorskiego adwokata warsztaty z prawa arbitrażowego na Uniwersytecie Columbia. Prowadzący był wspólnikiem w jednej z wiodących firm prawniczych w Nowym Jorku i na co dzień zajmował się transakcjami i sporami, których stopień skomplikowania przyprawia o ból głowy. Udzielił on swym słuchaczom ważnej lekcji, która brzmiała mniej więcej następująco: jeśli zrozumiesz podstawową zasadę leżącą u podłoża danego problemu, to wszystko stanie się proste i jasne. Maksyma ta przypominała mi się ostatnio w związku z dyskusją wokół zakazu działalności galerii handlowych z powodu zagrożenia epidemiologicznego i wprowadzonego ustawą z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej „tarcza”).

Na mocy art. 15ze tarczy wprowadzono wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron w umowach najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. na okres zakazu prowadzenia działalności. Najemca nie jest zatem zobowiązany płacić czynszu (w tym pokrywać kosztów eksploatacyjnych), wynajmujący nie ma zaś obowiązku udostępniania powierzchni najemcy. W ust. 2 pojawia się jednak obowiązek najemcy złożenia „bezwarunkowej i wiążącej” oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu o okres zakazu plus sześć miesięcy. Co więcej, w zdaniu drugim ust. 2 art. 15ze zastrzeżono, że: „postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu [terminu – M.Z.] na złożenie oferty”. Sformułowanie to może budzić wątpliwości. Tłumaczy się je jednak najczęściej w nawiązaniu do celu ustawodawcy, którym było przyznanie centrom handlowym swoistej rekompensaty za okres zakazu w postaci wymuszonego przedłużenia okresu obowiązywania umów najmu. Można zatem sądzić, że w postanowieniu tym chodzi o to, że działanie art. 15ze tarczy jest warunkowane złożeniem przez najemcę oferty przedłużenia najmu.