Paradoksy przy rękojmi za wady nieruchomości wspólnej
Gdy osoba kupuje lokal mieszkalny, nabywa zar ó wno udział w nieruchomości wsp ó lnej, jak i wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przepis ó w, w tym te związane z rękojmią za wady. Ustawowy okres rękojmi za wady dla nieruchomości wynosi pięć lat i biegnie od daty wydania rzeczy, czyli najczęściej od dnia podpisania protokołu odbioru mieszkania. Co jednak w sytuacji, gdy w budynku wielomieszkaniowym następuje sukcesywne wyodrębnianie lokali, a tym samym protokoły odbior ó w poszczeg ó lnych mieszkań podpisywane są w r ó żnych dniach?
O ile dla samego lokalu liczenie okresu rękojmi będzie proste, to dla nieruchomości wspólnej, która przecież stanowi jedność, może się okazać bardziej skomplikowane. Dlaczego? Otóż okres rękojmi dla poszczególnych udziałów we współwłasności, przysługujących kolejnym nabywcom lokali, będzie biec odrębnie. Niestety ze stratą dla dewelopera. Brak jest bowiem regulacji, która wyraźnie wskazywałaby, że w sytuacji sukcesywnego wyodrębniania lokali rękojmia za wady nieruchomości wspólnej biegnie od daty podpisania protokołu odbioru pierwszego mieszkania. Wątpliwości w tym zakresie nie rozwiał również Sąd Najwyższy, który w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) nie ustosunkował się do zadanego pytania, „w jaki sposób należy ustalać początek biegu terminu zawitego, wynikającego z art. 568 par. 1 k.c., a zwłaszcza, czy określa go data sprzedaży (ściślej: wydania) pierwszego czy ostatniego lokalu mieszkalnego?”. Należy zatem przyjąć, że do czasu uregulowania tej kwestii przez ustawodawcę występuje niekorzystna dla dewelopera sytuacja, tj. odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej w praktyce może być dłuższa niż pięć lat. [przykład 1]
przykład 1
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.