Właściciel zdecyduje o hipotece

Przepisy nowelizujące ustawę o księgach wieczystych i hipotece wprowadzą do porządku prawnego istotną zmianę dotyczącą rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Regulacja ta odchodzi od przyjętej w ustroju ksiąg wieczystych konstrukcji postępowania hipotek po sobie w przypadku wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie. Obecnie, jeżeli w księdze wieczystej mieliśmy ujawnionych kilka hipotek, to wygaśnięcie jednej z nich powodowało automatyczne przesunięcie się w górę wszystkich hipotek znajdujących się na niższych miejscach. Zasada ta została zastąpiona systemem opróżnionego miejsca hipotecznego.

Zgodnie z nowymi przepisami właścicielowi nieruchomości w razie wygaśnięcia hipoteki będzie przysługiwało prawo do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym w granicach wygasłej hipoteki. Opróżnione miejsce można wypełnić poprzez wpis nowej hipoteki lub przeniesienie w to miejsce hipoteki o niższym pierwszeństwie.

Opróżnione miejsce po wygasłej hipotece nie powstaje z mocy prawa. Niezbędny jest w tym celu konstytutywny wpis, który powinien zostać dokonany jednocześnie z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej.

W razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania uprawnienia właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem, miejsce to nie powstaje, a wszystkie hipoteki o niższym pierwszeństwie przesuwają się o jedno miejsce w górę.

Rozporządzenie opróżnionym miejscem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Oznacza to, iż nabywca nieruchomości w sytuacji, gdy w księdze wieczystej zostało przez poprzednika ustanowione opróżnione miejsce, może nim swobodnie dysponować.

Opróżnione miejsce hipoteczne nie podlega zajęciu i nie można na nim ustanowić hipoteki przymusowej. Nie oznacza to jednak, iż egzekucja z takiej nieruchomości, w szczególności dla wierzycieli o dalszym pierwszeństwie, nie będzie w pełni możliwa. Gdy dochodzi do egzekucji z nieruchomości, opróżnionego miejsca hipotecznego nie bierze się pod uwagę. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości dzieli się, z zachowaniem pierwszeństwa innych wierzytelności, pomiędzy pozostałych wierzycieli hipotecznych zgodnie z hierarchią wpisów.

W umowie kredytowej nie można zastrzec, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, ponieważ byłoby to z mocy prawa nieważne. Ustawodawca dopuścił jednakże możliwość ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione w przyszłości miejsce. Zgodę na taki wpis musi wyrazić właściciel nieruchomości.

Instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym będzie miała zastosowanie do hipotek powstałych po wejściu w życie nowelizacji. W związku ze wsteczną mocą wpisu w księdze wieczystej instytucja ta powinna mieć zastosowanie do hipotek wpisanych na podstawie wniosków złożonych w sądzie najwcześniej 20 lutego 2011 roku.

Opróżnione miejsce hipoteczne nie podlega zajęciu i nie można na nim ustanowić hipoteki przymusowej. Nie oznacza to jednak, iż egzekucja z takiej nieruchomości, w szczególności dla wierzycieli o dalszym pierwszeństwie, nie będzie w pełni możliwa

@RY1@i02/2010/253/i02.2010.253.055.007a.001.jpg@RY2@

Piotr Woźniak, prawnik, WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

NOT. MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).

20 lutego 2011 r.