Zatrzymanie zadatku przez dewelopera

Zgodnie z art. 394 par. 1 kodeksu cywilnego – w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Obowiązek ten jednak odpada, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 par. 3 k.c.).

Zadatek może być zastrzeżony przy każdej umowie, a zatem również przy umowie przedwstępnej z deweloperem. Biorąc pod uwagę art. 394 par. 3 k.c., należy jednak przyjąć, iż uprawnienie dewelopera do zatrzymania zadatku powstaje tylko w następstwie niewykonania przez nabywcę umowy z przyczyn przez niego zawinionych (art. 471 i n. k.c.). Uzasadnieniem tego poglądu są ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej, które każą wiązać tę odpowiedzialność z winą kontraktową (por. C. Żuławska [w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII), Komentarz do art. 394). Także w orzecznictwie podkreśla się, że zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona (wyrok SN z 21 maja 2005 r., V CK 577/04, LEX nr 189073).

W sprawie, moim zdaniem, nie można przyjąć winy klienta w niedojściu umowy do skutku. Było to bowiem spowodowane niemożnością uzyskania przez niego kredytu, co zasadniczo nie jest okolicznością zależną tylko od jego woli (a nawet zależną w niewielkim stopniu, gdyż decyduje tu wiarygodność kredytowa). Deweloper – z uwagi chociażby na profesjonalny charakter jego działalności – w dacie zawarcia umowy o budowę lokalu mieszkalnego musiał wiedzieć, że istnieje zależność między nabyciem przez klienta mieszkania (zawarciem umowy przyrzeczonej) a uzyskaniem przez niego środków finansowych z kredytu. Obie strony podjęły pewne ryzyko, które wyrażało się w uzależnieniu zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania kredytu mieszkaniowego przez klienta.

Oczywiście może istnieć sytuacja, w której klient świadomie zmniejsza swą zdolność kredytową, albo nie podejmuje rzeczywistych starań o otrzymanie kredytu. Czasami zdarza się, że deweloper sam wyszukuje dla swego klienta banku, który zaoferowałby kredyt na warunkach rynkowych, a klient odmawia. W takich wypadkach działanie klienta można by potraktować jako uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i deweloper musiałby winę klienta wykazać. Zazwyczaj można mówić raczej o sytuacji, w której żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej.

Z taką sytuacją ustawodawca powiązał skutek w postaci wygaśnięcia obowiązku zapłaty sumy zadatku (por. wyrok SN z27 stycznia 2000 r., II CKN 719/98, LEX nr 39929). Ochrona interesów stron wymaga bowiem, aby odejście od reguły wyrażonej w art. 394 par. 3 k.c. (zasady zawinienia jako podstawy zachowania zadatku przez drugą stronę) wynikało z wyraźnego sformułowania umowy.