Kiedy wykonawcy opłaca się zawrzeć umowę o dzieło, a kiedy o roboty budowlane

Umowa o dzieło polega na tym, że przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Z kolei w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Podstawowa różnica w stosunku do umowy o dzieło sprowadza się więc do określenia tego, co może być przedmiotem umowy o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane wywodzi się z umowy o dzieło. Wzajemna relacja obu umów przez lata budziła wiele kontrowersji. Dopiero Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 11 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 63/01) ostatecznie rozstrzygnął spór co do charakteru umowy o roboty budowlane. Sąd stwierdził w niej, że nie sposób odmówić umowie o roboty budowlane charakteru odrębnej umowy nazwanej. Jej celem jest niewątpliwie zapewnienie właściwego rozkładu ryzyka pomiędzy inwestora i wykonawcę, który kształtowany jest nie tylko przez unormowania prawne dotyczące poszczególnych postaci ryzyka obciążającego wykonawcę, ale także przez ustalony w umowie określony podział obowiązków.

Wskazuje się również na dalsze różnice pomiędzy umowami: np. obowiązek zachowania formy pisemnej dla umowy o roboty budowlane, inne okresy przedawnienia roszczeń. Nie ma jednak ścisłej granicy pomiędzy obiema umowami i w praktyce można znaleźć sytuacje, w których dana praca mogłaby stanowić przedmiot zarówno umowy o dzieło, jak i umowy o roboty budowlane – np. wykonanie ścianek z płyt gipsowych w pomieszczeniu biurowym.

Elementy umowy o dzieło pojawiają się wszędzie tam, gdzie mamy do czynienia z projektowaniem robót budowlanych. Często zdarza się, że wykonawca robót budowlanych nie tylko odpowiada za budowę, ale również za projekt. Może mieć to miejsce zarówno przy stosunkowo prostych umowach dotyczących na przykład prac remontowo budowlanych, ale również przy budowie całego budynku, a nawet potężnych instalacji przemysłowych. I tak niejednokrotnie w ramach prac remontowych prowadzonych w mieszkaniu wykonawca jest odpowiedzialny za dostarczenie projektu zmian instalacji elektrycznych czy wodno-kanalizacyjnych.

Przy realizacji większych inwestycji wykonawcy bardzo często odpowiedzialni są za sporządzenie projektu wykonawczego. Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby to wykonawca najpierw zaprojektował (sam lub korzystając z pomocy podwykonawców), a następnie wybudował jakiś obiekt. Dla przykładu, większość hal magazynowych wybudowanych w ostatnich latach zrealizowana została w systemie zaprojektuj i zbuduj, w którym wykonawca odpowiedzialny jest za kompleksowy projekt budynku, w tym projekt budowlany, oraz za samą budowę budynku.

Często zdarza się też, że w związku z wykonywanymi pracami budowlanymi czy remontowymi firmy budowlane wykonują prace wykończeniowe, takie jak np. zabudowa pomieszczeń szafami wnękowymi, które co do zasady bardziej nadają się na przedmiot umowy o dzieło.

Korzystniejsza jest umowa o dzieło. Przewiduje ona bowiem kilka specyficznych rozwiązań dających wykonawcy prawo do żądania podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli jest ono określone ryczałtowo. Tyle tylko, że z tego faktu niewiele wynika w praktyce. Rzadko bowiem umowa obejmuje pojedyncze prace, które można byłoby osobno zakwalifikować jako jeden z typów umów.

Nawet przy umowach typu projektuj i buduj postanowienia dotyczące projektowania i budowy tworzą jeden dokument i nie wskazuje się, że do części projektowej będzie miał zastosowanie inny reżim prawny niż do części budowlanej.

Odpowiedzialność za zapłatę w przypadku umowy o dzieło oparta jest na zasadach ogólnych polegających na tym, że za wynagrodzenie przyjmującego dzieło odpowiada dający zlecenie. Pamiętać przy tym należy, że przyjmujący zamówienie będzie miał prawo żądać wynagrodzenia nie tylko za dzieło faktycznie wykonane, ale również kiedy dzieła nie wykonał, ale gotów był je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących zamawiającego. W takim przypadku zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.

Zasady dotyczące robót budowlanych są dość specyficzne. Obok zasad ogólnych przewidują one rozwiązania nieznane na gruncie innych typów umów. Artykuł 647¹ kodeksu cywilnego przewiduje solidarną odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców.

Ta sama reguła stosuje się też do odpowiedzialności za wynagrodzenie dalszych podwykonawców. W prawie cywilnym to jeden z nielicznych wyjątków od reguły, że inny podmiot może żądać świadczenia od podmiotu, który nie jest stroną umowy. Do skuteczności odpowiedzialności konieczna jest zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą.

W przypadku dalszych podwykonawców będzie to zgoda inwestora i generalnego wykonawcy na to, aby podwykonawca zawarł umowę z dalszym podwykonawcą. Przepis ten ma chronić interesy podwykonawców. Jednak różnie bywa z jego przestrzeganiem, zwłaszcza jeśli chodzi o dalszych podwykonawców czy umowy podwykonawcze o niewielkiej wartości.

Na mocy ustawy z 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane wykonawca może żądać od inwestora gwarancji zapłaty za wykonanie robót, np. w postaci gwarancji bankowej. Praktyczne zastosowanie tych przepisów jest jednak niewielkie, a sama ustawa okazała się być bublem prawnym – Trybunał Konstytucyjny uchylił część jej przepisów jako niezgodnych z konstytucją.

Różne są też terminy przedawnienia roszczeń o zapłatę wynagrodzenia. W przypadku umowy o dzieło termin ten wynosi dwa lata, a w przypadku umowy o roboty budowlane termin przedawnienia jest trzyletni – dla roszczeń okresowych oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz dziesięcioletni – dla roszczeń pozostałych.

Odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych jest dość szeroka w porównaniu z innymi typami umów, w tym typowej odpowiedzialności wynikającej z umowy o dzieło. Przejawia się to na wiele sposobów. I tak już sam kodeks cywilny mówi, że przewidziany w umowie obiekt musi być wykonany zgodnie projektem i zasadami wiedzy technicznej. Brzmi to prosto, ale w praktyce może nastręczać dużo trudności.

Po pierwsze, często na etapie wykonawczym korygowane są błędy projektowe. A to już samo w sobie wymaga odstępstw od zatwierdzonego projektu.

Po drugie, gdy projekt budowlany jest bardzo ogólny (co w praktyce zdarza się często), a projekt wykonawczy powstaje dopiero w trakcie realizacji inwestycji, niejednokrotnie okazuje się, że rozwiązania przyjęte przez wykonawcę na podstawie projektu budowlanego nie pokrywają się z tymi, które finalnie znalazły się w projekcie wykonawczym. To naraża wykonawcę na dodatkowe ryzyko.

Kodeks cywilny ustanawia też dłuższe domyślne okresy rękojmi odnośnie do budowy budynków. Będzie to trzy lata zamiast standardowego jednego roku. Zaznaczam, że w praktyce okres ten i tak na ogół jest dłuższy, bo z reguły okres rękojmi jest przedłużony na mocy umowy stron.

Wykonawca w czasie realizacji robót przestrzegać będzie musiał wielu innych przepisów, których nieprzestrzeganie może mieć bezpośredni wpływ na jego odpowiedzialność kontraktową, np. przepisów dotyczących materiałów budowlanych, bezpieczeństwa i higieny pracy itp.

Wykonawca powinien przede wszystkim pomyśleć o dokładnym określeniu zakresu robót, sposobie rozliczeń oraz terminach.

Musi on też zadbać o dokładne określenie zakresu jego odpowiedzialności względem inwestora, zwłaszcza za sprawy, nad którymi nie ma kontroli lub ma kontrolę ograniczoną.

Zmian wymaga przede wszystkim uregulowanie kwestii związanych z umowami o roboty budowlane. Myślę tu o potrzebie systemowej zmiany w podejściu do regulacji dotyczących prac budowlanych. Obecne przepisy są po prostu nieadekwatne do realiów gospodarczych. Dla przykładu lektura kodeksu cywilnego i prawa budowlanego nasuwa wniosek, że jedyną dopuszczalną formą realizacji umów jest generalne wykonawstwo, gdzie inwestor jest zobowiązany dostarczyć projekt budowlany.

Tymczasem w obrocie gospodarczym funkcjonuje wiele innych sposobów realizacji umów, choćby wspomniana wcześniej formuła projektuj i buduj, gdzie właśnie wykonawca jest odpowiedzialny za zapewnienie projektu budowlanego. Rozwiązania te nie przystają jednak do przepisów prawa budowlanego, które – co jest pewnym kuriozum – w ogóle nie traktują wykonawcy jako uczestnika procesu budowlanego.

Daniel Kopania, radca prawny w kancelarii Clifford Chance. Prowadzi zespół prawników specjalizujący się w prawie budowlanym i obsłudze inwestycji infrastrukturalnych. Zajmuje się obsługą inwestycji budowlanych realizowanych w Polsce, a także dużych inwestycji w Rosji i krajach Europy Środkowej.