Lokalizacja czasowa nie uprawnia do zwolnienia

Przewidziana w art. 207 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm. – u.g.n.) możliwość zwolnienia od poniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie odnosi się do podmiotu, który zabudował nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową zgodną z ustaleniami planu miejscowego (art. 207 ust. 1a u.g.n.).

Powód był posiadaczem nieruchomości 5 grudnia i pozostawał nim nadal w dniu 1 stycznia 1998 r. Ponadto zabudował ją na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową zgodną z ustaleniami planu miejscowego. Dlatego – na podstawie art. 207 ust. 1a u.g.n. wystąpił do gminy z żądaniem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków. Żądał ponadto zwolnienia z pierwszej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Sąd okręgowy oddalił jego żądanie. Uznał, że art. 207 ust. 2 u.g.n. nie może być zastosowany w razie ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie ust. 1a tego artykułu. Rozpoznając apelację powoda, sąd apelacyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy przewidziana w art. 207 ust. 2 u.g.n. możliwość zwolnienia od poniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego odnosi się także do podmiotu, który zabudował nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową w przypadku zgodności tej lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego (art. 207 ust. 1a u.g.n.).

Sąd Najwyższy wskazał, że zgodnie z art. 207 ust. 2 u.g.n. posiadacze, o których mowa w ust. 1, mogą być zwolnieni z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Z przepisu tego wynika jednoznaczne odesłanie do stosowania ust. 2 do grupy posiadaczy, objętych działaniem ust. 1. Odesłanie to wyklucza wątpliwości w sprawie podmiotowego zakresu działania art. 207 ust. 2, który – stosownie do treści tego przepisu – ogranicza się do kręgu posiadaczy objętych art. 207 ust. 1 u.g.n. Ustawodawca, wprowadzając z dniem 15 lutego 2000 r. art. 207 ust. 1a u.g.n., nie dokonał zmiany ust. 2 tego artykułu. Mimo rozszerzenia kategorii podmiotów, którym przysługuje roszczenie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, ustawodawca poprzestał na zawartym w art. 207 ust. 2 odesłaniu do ust. 1. Tym samym potwierdził zamierzony zakres stosowania (a contrario – niestosowania) art. 207 ust. 2 ustawy.

Zdaniem Sądu Najwyższego skutki wprowadzonych z dniem 15 lutego 2000 r. zmian art. 207, sprowadzających się do modyfikacji ust. 1 i dodania ust. 1a, powinny być oceniane przez pryzmat zasady ochrony własności. Ustawodawca w celu uregulowania sytuacji prawnej posiadaczy, którzy – niejednokrotnie przez wiele lat – korzystali z gruntu państwowego lub gminnego, zdecydował się na przydanie posiadaczom uprawnienia do żądania od właściciela oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Ograniczył w ten sposób uprawnienie właściciela do swobodnego kreowania stosunków prawnych dotyczących swej nieruchomości. Jednak z uzyskania przez posiadacza roszczenia o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie można wnosić o tym, że ustawodawca przydał mu uprawnienia dalej idące niż te wyraźnie określone w art. 207. Nie istnieje taka nieodzowna więź między oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste i zwolnieniem z pierwszej opłaty, która wraz z uzyskaniem przez posiadacza roszczenia o zawarcie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego pociągałaby za sobą konieczność udzielenia zwolnienia z pierwszej opłaty.

Samo zobligowanie właściciela do zawarcia umowy na żądanie posiadacza nieruchomości jest poważnym ograniczeniem praw właściciela, stąd szczególnego uzasadnienia wymagałaby decyzja ustawodawcy o jeszcze dalszym upośledzeniu sytuacji prawnej właściciela przez pozbawienie go uprawnienia do uzyskania pierwszej opłaty. Stanowiska, że dokonane w ust. 2 odesłanie obejmuje ust. 1a, nie uzasadnia odwołanie się do charakteru art. 207 ustawy jako unormowania przejściowego. Z tego, że jest to regulacja przejściowa, o znaczeniu uwłaszczeniowym nie wynika, by właściciel nieruchomości miał być pozbawiany pierwszej opłaty w razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste posiadaczom, którzy dokonali zabudowy na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową. Przejściowy charakter przepisów przemawia przeciw rozszerzającej wykładni art. 207 ust. 2 ustawy.

adwokat, partner, CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta

Sąd Najwyższy przesądził o braku możliwości zwolnienia od ponoszenia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego podmiotów, które zabudowały nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową zgodną z ustaleniami planu miejscowego. Argumentacja SN została oparta na wykładni językowej art. 207 ust. 1a w powiązaniu z ust. 2 tego artykułu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak słusznie zauważył sąd, ustawodawca jednoznacznie przesądził o zamiarze objęcia ulgą z tytułu pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste tylko podmioty, które zabudowały nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą, nie uwzględniając w ust. 2 art. 207 ustawy o u.g.n. podmiotów, które zabudowały nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową. Trafnie wskazał SN, że ust. 1 oraz ust. 1a art. 207 u.g.n. są ze sobą w pewnym stopniu powiązane, jednak ma to raczej znaczenie dla określenia koniecznych warunków wymaganych do spełnienia przez podmiot celem możliwości żądania o oddanie nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste. Nie mają one natomiast znaczenia dla określenia związku ust. 1a z ust. 2 art. 207 u.g.n., którego konsekwencją byłby przywilej w postaci zwolnienia z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Nie sposób nie zgodzić się w tym przedmiocie z SN, że gdyby zamysłem ustawodawcy było objęcie dodatkowym przywilejem w postaci zwolnienia z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, dałby temu wyraz w zmianie również i ust. 2 art. 207 u.g.n.