Na wpis do księgi wieczystej czeka się nawet rok

● Długie oczekiwanie na wpis do księgi umożliwia dwukrotną sprzedaż tego samego lokalu

● Sędziowie twierdzą, że opóźnienia spowodował lawinowy wykup mieszkań za złotówkę

Kolejki w wydziałach ksiąg wieczystych nie maleją.

– Mimo informatyzacji w dalszym ciągu rozpatrzenie wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej trwa wiele miesięcy, w niektórych wypadkach prawie rok – sygnalizuje Janusz Kochanowski, rzecznik praw obywatelskich.

Sytuacja taka występuje nie tylko w dużych ośrodkach, ale także w małych miejscowościach, gdzie skala obrotu nieruchomościami, a co za tym idzie, zakres jego ewidencjonowania w księgach nie są znaczne.

Przewlekłość postępowania wieczystoksięgowego ogranicza pewność obrotu nieruchomościami i sprawia, że koszty kredytu hipotecznego są znacznie wyższe.

Zdaniem sędziów do opóźnień przyczynił się nie tylko wzmożony popyt na nieruchomości. Część winy ponosi także ustawodawca.

– Do opóźnienia wpisów w księgach wieczystych przyczyniła się lawina wniosków w sprawie przekształcenia mieszkań spółdzielczych za tzw. złotówkę. Ustawodawca nie przewidział, że tysiące osób, które miały mieszkania spółdzielcze własnościowe, zechcą je wykupić i wpisać do księgi. Sądy nie były w stanie sobie z tym poradzić – odpiera zarzuty Waldemar Żurek, sędzia Sądu Okręgowego w Krakowie.

Paradoksalnie opóźnienia powoduje również informatyzacja. Wszystkie księgi w formie papierowej muszą przybrać postać elektroniczną. To także zajmuje czas – tłumaczą sędziowie.

Informacje rzecznika praw obywatelskich na temat przewlekłości postępowań wieczystoksięgowych potwierdzają jednak nabywcy nieruchomości.

– W połowie lutego złożyłem wniosek o wpis do księgi wieczystej. Pod koniec czerwca wezwano mnie do jego uzupełnienia, więc sprawa z pewnością jeszcze się przeciągnie – skarży się nabywca mieszkania w Warszawie.

Rozwiązaniem problemu mogłaby być prywatyzacja wydziałów ksiąg wieczystych.

– Wydziały te powinny zostać sprywatyzowane. Nie widzę żadnych zagrożeń przy prywatyzacji wpisów do ksiąg wieczystych. Polski system sądowy ma dostatecznie wykształcone instancje kontrolne, aby nie dopuścić do nieprawidłowości – uważa Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Przewlekłość postępowania wieczystoksięgowego łączy się z niekorzystnymi skutkami dla kredytobiorców, których zobowiązania zabezpieczone są hipoteką.

– Praktyką powszechnie stosowaną przez banki jest naliczanie wyższego oprocentowania, najczęściej w ramach ubezpieczenia kredytu, do momentu wpisania do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku. Przewlekłość postępowania w tym przypadku naraża więc kredytobiorców na wyższe koszty uzyskania kredytu – wskazuje dr Radosław L. Kwaśnicki, radca prawny.

Koszt takiego ubezpieczenia zwykle sięga 1 pkt proc. wysokości kredytu. Czyli ktoś, kto pożycza 300 tys. zł, zamiast raty 2077 zł zapłaci 2285 zł. Na opieszałości sądu miesięcznie traci więc ponad 200 zł.

– Obywatele są bezradni wobec inercji władzy sądowniczej – komentuje Emil Szweda, analityk Open Finance.

Opieszałość sądów wieczystoksięgowych może narażać jednak na dużo większe straty. Powoduje utrzymywanie się stanu prawnego nieruchomości niezgodnego z jej stanem rzeczywistym. Może to skutkować dwojakiego rodzaju konsekwencjami. Po pierwsze – nabywca nieruchomości, pomimo że od wielu miesięcy może być formalnym jej właścicielem, wciąż nie będzie w stanie przedstawić dokumentu potwierdzającego przysługujące mu prawo. W związku z tym jest ograniczony w swoich uprawnieniach właścicielskich. Nie może na przykład dokonać zbycia czy obciążenia nieruchomości. Po drugie – nie korzysta z domniemań wynikających z rękojmi księgi wieczystej.

– Pojawiają się przypadki, w których osoby niekorzystające z usług doradcy prawnego, dokonują czynność w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Nie mają świadomości, że w aktach znajduje się wniosek w istotny sposób osłabiający ich prawa. O pierwszeństwie wpisów decyduje bowiem data złożenia wniosku – mówi Krzysztof Wójcik, radca prawny z Kancelarii Stopczyk & Mikulski.

Opóźnione wpisy do księgi wieczystej stwarzają także poważne zagrożenia dla obrotu nieruchomościami.

– Możliwe są oszustwa polegające na kilkukrotnej sprzedaży tego samego lokalu przez jedną osobę legitymującą się księgą wieczystą z nieaktualnym już wpisem, zanim jeszcze informacje o poprzednich transakcjach zostały uaktualnione – mówi Marcin Mamiński, partner zarządzający w kancelarii Mamiński & Wspólnicy.

Sprzedaż dwa razy tego samego lokalu należy jednak do rzadkości.

– W akcie notarialnym musi być zawarty wniosek o wpis w księdze wieczystej zmian wynikających z zawartej umowy. Notariusz zobowiązany jest przesłać właściwemu sądowi wypis takiego aktu w terminie trzech dni od jego sporządzenia. Z momentem otrzymania wniosku sąd wprowadza w księdze wieczystej wzmiankę o wniosku, która dla ostrożnego kupującego stanowi sygnał, że wpisy w księdze mogą nie odpowiadać aktualnemu stanowi prawnemu – uspokaja Zbigniew Barwina z kancelarii KKPW, Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.

Jeżeli więc w księdze wieczystej brak jest wzmianek o wnioskach, czas istnienia ryzyka, że osoba wpisana w księdze jako właściciel już nim nie jest, ogranicza się do kilku dni.

Opóźnienia sądów stanowią także barierę dla procesu inwestycyjnego.