Umowa z podwykonawcą musi być zawarta na piśmie

Podwykonawcy robót budowlanych zawierających umowy z wykonawcami powinni pamiętać o tym, że umowa powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ostatecznie przesądził o tym Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z 15 grudnia 2009 r. (sygn. akt P 105/08) uznał, że art. 647¹ par. 4 kodeksu cywilnego, który wprowadza wymóg zawierania umów o roboty budowlane w formie pisemnej pod rygorem nieważności jest zgodny z konstytucją.

Wypełnienie obowiązku zawarcia umowy o roboty budowlane na piśmie powinno należeć przede wszystkim do podwykonawcy. To w jego interesie jest, by taka umowa została zawarta. Jeżeli bowiem podwykonawca nie zawrze z wykonawcą umowy na piśmie, to może mieć problemy z otrzymaniem wynagrodzenia za wykonaną przez siebie pracę. Zgodnie z art. 647^{[? ]} par. 5 k.c. w przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że jeżeli podwykonawca wykona zlecone mu prace i nie otrzyma za nie wynagrodzenia, będzie mógł żądać zapłaty nie tylko od podmiotu, który zlecił mu ich wykonanie, czyli najczęściej od głównego wykonawcy, lecz także od inwestora.

Żądanie zapłaty wynagrodzenia od inwestora nie będzie natomiast możliwe, jeżeli wykonawca zawarł z podwykonawcą umowę o dzieło w zakresie robót budowlanych. Inwestor nie jest bowiem stroną umowy o dzieło i nie może ponosić odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Inwestor nie będzie też ponosił odpowiedzialności za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy w sytuacji, gdy nie będzie miał żadnej wiedzy, że wykonawca zlecił wykonanie jakichś prac podwykonawcy i zawarł z nim umowę. Nawet wówczas, gdy wykonawca podpisał z podwykonawcą umowę o roboty budowlane. Zgodnie z art. 647[? ] par. 2 k. c. do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą, wymagana jest zgoda inwestora. Jeżeli takiej zgody nie będzie, to podwykonawca nie będzie mógł dochodzić swoich roszczeń od inwestorów. Nawet wówczas, jeżeli wykonawca, z którym podpisał umowę okazał się niewypłacalny.

Podwykonawcy robót budowlanych powinni więc zadbać nie tylko o to, żeby zawrzeć umowę w formie pisemnej, lecz także, by była to umowa o roboty budowlane. Ponadto inwestor musi wyrazić zgodę na zawarcie takiej umowy. W przeciwnym razie mogą mieć oni problemy z wyegzekwowaniem należnego im wynagrodzenia za pracę.

Dopilnowanie, by wykonawca na piśmie zawarł umowę o roboty budowlane, jest ważne dla podwykonawców także ze względu na terminy, w którym możliwe jest dochodzenie roszczeń, a więc np. wypłaty wynagrodzenia. Podwykonawca, który dysponuje pisemną umową o roboty budowlane, ma bowiem o rok więcej na dochodzenie swoich roszczeń, niż podwykonawca, który dysponuje umową o dzieło.

Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się na zasadach określonych w art. 118 kodeksu cywilnego, czyli w przypadku roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą w terminie trzech lat. Zgodnie natomiast z art. 646 k.c. roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła lub dnia, w którym dzieło miało być oddane.

Stwierdzenie - zawarta z podwykonawcą umowa jest umową o roboty budowlane, czy umową o dzieło, nie jest łatwe. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 grudnia 2009 r. stwierdził, że umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło. TK uznał jednak, że o tym, czy dane prace są wykonywane na podstawie umowy o dzieło, czy umowy o roboty budowlane zawsze przesądza jej przedmiot, to jest dzieło, które na jej podstawie ma zostać wykonane, a nie charakter podmiotów, które daną umowę zawarły.

W praktyce warunkiem koniecznym do uznania zawieranej umowy jako umowy o roboty budowlane, jest zobowiązanie inwestora do przygotowania robót budowlanych, w szczególności poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej, opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalno-technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót, przekazanie terenu budowy, odebranie gotowego obiektu oraz zapłata wynagrodzenia. Warunkiem koniecznym do uznania zawieranej umowy jako umowy o roboty budowlane, jest także zobowiązanie wykonawcy do sprawdzenia dokumentacji projektowej, wykonania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami, zabezpieczenia terenu budowy oraz oddanie do użytku obiektu.

Przyjmuje się najczęściej, że umowa o dzieło w zakresie prac budowlanych służy realizacji prac o charakterze wyposażeniowym, uzdatniającym i konserwacyjnym, czyli np. ułożenie podłogi w kuchni i łazience, czy pomalowanie ścian. Umowa o roboty budowlane służy przede wszystkim realizacji przedsięwzięć o większych rozmiarach oraz zindywidualizowanych właściwościach zarówno fizycznych, jak i użytkowych, jak również prac remontowych, które można zakwalifikować jako roboty budowlane, czyli np. umowa o wybudowanie całego domu czy budynku gospodarczego, ocieplenie budynku, czy wykończenie już wybudowanego domu. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 17 lipca 2008 r. każdy remont budynku lub jego części powinien być wykonywany na podstawie umowy o roboty budowlane.

● przygotowania robót budowlanych poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej i opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalno-technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót

● przekazanie terenu budowy

● odebranie gotowego obiektu

● zapłata wynagrodzenia

● sprawdzenia dokumentacji projektowej

● wykonania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami

● zabezpieczenia terenu budowy

● oddanie obiektu do użytku

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.),