Jak unikać pułapek w umowach z deweloperem

Deweloperzy zawodowo trudną się budową i sprzedażą domów i lokali. Posługują się przy tym gotowymi wzorcami umów, które często kształtują prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z obyczajami, rażąco naruszając ich interesy (art. 385¹ par. 1 kodeksu cywilnego - k.c.). Zanim zatem podpiszemy umowę z deweloperem o wybudowanie i przeniesienie własności mieszkania, warto sprawdzić jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową, a przede wszystkim dokładnie przeczytać umowę, by wyeliminować z niej niedozwolone klauzule umowne.

Na polskim rynku działa wiele firm deweloperskich. Mają one różną pozycję, doświadczenie, wiarygodność. Największe z nich są zrzeszone w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Weryfikację można zatem rozpocząć od sprawdzenia, czy deweloper jest członkiem Związku. Oczywiście nie gwarantuje to, że wykona on nienagannie umowę, ale jako członka Związku obowiązuje go kodeks dobrych praktyk, który określa standardy relacji między deweloperem a klientami. Lista członków znajduje się na stronie internetowej www.pzfd.pl. Zarząd Związku w przypadku stwierdzenia naruszeń wyznacza przedsiębiorcy termin odstąpienia od takich praktyk, może też pozbawić go członkostwa i podać tę informację do publicznej wiadomości.

Wiarygodność dewelopera najlepiej jednak sprawdzić ustalając, jakie inwestycje ma on na swoim koncie i czy właściciele wzniesionych obiektów nie mają problemów z ich użytkowaniem. Konsument powinien ustalić, czy deweloper wybudował wcześniej budynki (mieszkania) w poszukiwanym standardzie, czy dochował terminów itp. Zasadniczo żadna z firm deweloperskich nie powinna podejmować się inwestycji, jeśli nie jest w stanie wykonać jej terminowo i profesjonalnie. Często bywa inaczej i okazuje się, że inwestor nie zapewnił sobie nawet należytego finansowania inwestycji. Warto więc zawczasu zapytać, jakie jest źródło jej finansowania (w jakim zakresie z wpłat przyszłych nabywców, a w jakim z kredytu bankowego).

Nie mniej istotne jest sprawdzenie stanu prawnego gruntów, na których ma być wybudowane mieszkanie. Wskazuje na to odpis z księgi wieczystej nieruchomości i/lub wypis z rejestru gruntów. W umowie deweloper zazwyczaj oświadcza, iż przysługuje mu własność tej działki gruntu. Jeżeli miałoby się okazać, że jest on tylko współwłaścicielem działki, w praktyce mogą wystąpić problemy z wyodrębnieniem własności lokalu w budynku na rzecz nabywcy. Będzie wtedy potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli i zniesienie współwłasności. Jeśli miałoby się okazać, że deweloper nie ma żadnego tytułu rzeczowego do gruntu, wzniesiony budynek (mieszkanie) będzie tylko nakładem dewelopera na cudzym gruncie. W sensie prawnym deweloper może wtedy przenieść na klienta tylko roszczenie o zwrot przedmiotowych nakładów (sprzedaż nakładów). Zasadą prawa cywilnego jest bowiem, że nikt nie może przenieść na innego więcej praw niż sam posiada. Formalnością, ale istotną, pozostaje upewnienie się, że deweloper dysponuje ważnym pozwoleniem na budowę.

Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną, a jej niekorzystne postanowienia konsument może, a nawet powinien, negocjować. Nie zmienia tego fakt, że firmy deweloperskie posługują się standardowymi wzorcami umowy, których negocjować nie chcą. Takie wzorce umów są przedstawiane konsumentom, a ci z uwagi na obszerną ich treść z reguły nie czytają ich w całości (albo czytają pobieżnie). Następnie deweloper utrzymuje, że wszystkie postanowienia zostały indywidualnie wynegocjowane, bo konsument miał możliwość zgłaszania swoich uwag. Tym samym nie można uznać żadnych z nich za niedozwolone. Domniemanie przemawia jednak na korzyść konsumenta, bo za nieuzgodnione indywidualnie uważa się te postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, a zwłaszcza te, które przejęto z wzorca umowy (art. 385¹ k.c.).

Jeżeli konsument nie jest w stanie zrozumieć wszystkich postanowień umowy, powinien skonsultować się z miejskim/powiatowym rzecznikiem konsumentów lub organizacją konsumencką. Z pewnością umowa taka nie może wyłączać lub istotnie ograniczać odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania umowy lub wad rzeczy. Określając sankcje z tego tytułu, powinna respektować zasadę równości stron.

Decydując się na zakup mieszkania, należy sprawdzać plany nie tylko konkretnego budynku, lecz całej inwestycji (np. osiedla). Zazwyczaj istotne jest bowiem dla nabywcy otoczenie jego mieszkania, infrastruktura dostępna dla mieszkańców, dojazd do budynku, dostęp do szkoły itp.

W umowie istotne jest zwłaszcza precyzyjne wskazanie wymogów technicznych budowanego mieszkania (budynku) w zakresie jego położenia, liczby kondygnacji, infrastruktury, piętra, łącznej powierzchni, części składowych itp. Brak precyzji w tym zakresie może skutkować żądaniem dewelopera zapłaty dodatkowych kwot. Przykładowo - według norm krajowych do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się loggii, tarasów i balkonów. Brak odesłania do polskich norm może skutkować zwiększeniem powierzchni według obmiaru dewelopera, a tym samym zwyżką ceny.

Kupujący powinien żądać przedstawienia planu technicznego mieszkania (budynku) z układem funkcjonalnym poszczególnych pomieszczeń. Może zastrzec dla siebie w umowie możliwość żądania zmiany projektu w trakcie prac lub zmiany sposobu aranżacji mieszkania. Wiąże się z tym jednak obowiązek pokrycia dodatkowych kosztów.

Aby uniknąć problemów przy odbiorze lokalu, umowa powinna szczegółowo określić wykończenie mieszkania i jego standard. Powinna wskazywać, kto jest odpowiedzialny za wykończenie, z jakich materiałów mają być prowadzone prace, w ciągu jakiego terminu deweloper będzie obowiązany do usunięcia usterek. Jeśli umowa to pomija, może się okazać, że deweloper zastosuje najtańsze materiały i będzie zwlekał z dokonaniem napraw, twierdząc, że usterki nie wyłączają możliwości odbioru. Klient powinien zawsze niezwłocznie informować o stwierdzonych usterkach, w celach dowodowych najlepiej na piśmie.

Dla konsumenta podstawowe znaczenie ma umówiona cena. Istotne jest, czy zapłaci deweloperowi tyle, na ile strony umówiły się w dacie zawarcia umowy. Już na tym etapie cena powinna obejmować całość kosztów przedsięwzięcia. Powinna być zawsze określona w sposób jednoznaczny i ostateczny oraz zawierać wszystkie elementy cenotwórcze, w tym wszelkie składniki za poszczególne części składowe, ewentualnie także podatki i opłaty.

Wskazana cena powinna być ceną brutto. Zdarza się, że gdy umowa o tym wprost nie stanowi, deweloper w trakcie umowy dolicza podatek VAT. To samo dotyczy zmiany stawek VAT w trakcie umowy. Na tym tle w orzecznictwie SOKiK podkreśla się, że niedozwolone są klauzule, że w przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny (wyrok z 18 maja 2005 roku, sygn. akt XVII Amc 86/03).

Ważne jest uzgodnienie, że cena nie ulega zmianie. Klient powinien wystrzegać się zatem postanowień, takich jak: 1) zmiana ceny o X punktów procentowych nie stanowi zmiany umowy, 2) koszt budowy 1 m powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych, 3) cena może ulec zmianie na skutek zmian zasad opodatkowania lub stawek podatkowych w podatku od towarów i usług.

Jeżeli w umowie znajdzie się postanowienie, które dopuszcza zmianę ceny, konieczne jest jednoznaczne określenie warunków, które do zmiany uprawniają. Zmiana ceny w trakcie realizacji umowy jest bowiem dopuszczalna, jednak - w świetle stanowiska UOKiK - konsumentowi powinno przysługiwać w takiej sytuacji zawsze prawo odstąpienia od umowy.

Korzystne dla klienta jest postanowienie, że ostatnią ratę może uiścić już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym mieszkania. Jeśli umowa stanowi, że spłata całej kwoty ma nastąpić jeszcze przed odbiorem mieszkania, pozbawia to możliwości wstrzymania się od obowiązku zapłaty w przypadku wad lokalu. Za dzień zakończeniu budowy deweloper uważa bowiem sam wpis o zakończeniu do dziennika budowy.

Z punktu widzenia osoby, która oczekuje na swoje mieszkanie, najważniejsze są też terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz przeniesienia własności lokalu. W obu przypadkach najlepiej dążyć do wskazania konkretnej daty, a nie przedziału czasowego, np. III kwartał 2010 r. (różnica może wtedy sięgać do 3 miesięcy). Ważne jest też sprecyzowanie czasu, w którym deweloper ma uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu, nabywca będzie mógł dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (tzw. siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi), ale już nie zawsze warunki atmosferyczne. W orzecznictwie podnosi się bowiem, że taką okolicznością nie są niskie temperatury, bo te w zimie nie są niczym nadzwyczajnym i deweloper - jako profesjonalista - powinien je wkalkulować w ryzyko (wyrok SOKiK z 22 listopada 2004 r., sygn. akt XVII Amc 55/03).

Bezsprzecznie - jeżeli pojawią się przeszkody lub opóźnienia w inwestycji, które mogą mieć wpływ na dotrzymanie terminu, klient ma prawo być jak najszybciej o tym poinformowany. To samo dotyczy sytuacji, gdy w trakcie realizacji inwestycji powstały dodatkowe koszty lub zaszły jakieś zmiany.

Co powinna zawierać umowa:

● opis przedmiotu umowy (budynek, lokal)

● termin rozpoczęcia inwestycji

● czas realizacji inwestycji

● pełna cena nieruchomości z podziałem na elementy składowe

● harmonogram płatności

● termin przystąpienia do umowy notarialnej przeniesienia własności

● przyznanie rękojmi za wady fizyczne (przynajmniej trzyletni okres)

● informacja o zastosowanych materiałach i technologiach

● standard wykonania mieszkania (budynku)

● warunki odbioru

● przesłanki i warunki odstąpienia od umowy przez każdą ze stron

Zastrzeżenie kary umownej jako sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w umowach deweloperskich jest naturalnie dopuszczalne (art. 396, 483 k.c.). Za niedozwolone uznaje się jednak te postanowienia, które nakładają na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej (art. 385³ pkt 17 k.c.). Kary umowne powinny być w sprawiedliwiej dla obu stron wysokości. Zgodnie z orzecznictwem SOKiK - kary umowne, których wysokość wynosi 5 proc. i więcej, są rażąco wygórowane, nie znajdują uzasadnienia ekonomicznego i naruszają interes konsumenta oraz dobre obyczaje (m.in. wyrok z 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII Amc 30/01).

Z drugiej strony - ważne jest określenie odpowiedniej wysokości kar umownych za opóźnienie w zakończeniu prac, czy na wypadek odstąpienia od umowy przez dewelopera. Zbyt niska kara może zachęcać do zerwania umowy i ponownej sprzedaży mieszkania po wyższej cenie (choć obecnie z uwagi na spadek cen tendencja jest odwrotna). Na wszelki wypadek dobrze jest wprowadzić do umowy postanowienie, że konsument może dochodzić odszkodowania w wysokości wyższej niż zastrzeżona kara umowna. Umożliwi to całkowite wyrównanie szkody. W przeciwnym razie żądanie wyższego odszkodowania będzie niedopuszczalne (art. 484 k.c.). Niedopuszczalne jest przy tym różnicowanie sytuacji stron umowy, tzn. zastrzeżenie takiego prawa tylko dla dewelopera.

W trakcie realizacji inwestycji często pojawiają się problemy, wskutek których deweloper żąda dodatkowej zapłaty. Klienci zazwyczaj godzą się na to, gdyż po uważnej lekturze umowy okazuje się, że pozwala ona na takie zachowania dewelopera. Nie zawsze jest jednak tak, że nic nie da się już z tym zrobić. Niektóre postanowienia mogą okazać się bowiem niedozwolonymi klauzulami umownymi, jeżeli kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Takie klauzule nie wiążą konsumenta. Nie dotyczy to wprawdzie postanowień jednoznacznych, określających główne świadczenia stron (w tym ceny) oraz tych, na których treść konsument miał rzeczywisty wpływ. Tę okoliczność musi jednak wykazać przedsiębiorca.

Dobre obyczaje znaczą zasadniczo to samo, co zasady współżycia społecznego. Zalicza się do nich pozaprawne reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Interesy konsumenta to nie tylko interes ekonomiczny, ale zdrowie, jego czas zbędnie stracony, dezorganizacja toku życia itp. (C. Żuławska [w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) s. 851). Za rażące naruszenie interesów konsumentów należy uznać sytuację, w której w rażący sposób została naruszona równowaga interesów stron poprzez wykorzystanie przez jedną z nich swojej przewagi przy układaniu wzorca umowy. Rażące oznacza przy tym znaczne odchylenie od zasady uczciwego wyważenia praw i obowiązków.

Każdy z takich wypadków sąd będzie oceniał indywidualnie. Do takich klauzul zaliczyć jednak można zasadniczo zastrzeżenia o możliwości dewelopera jednostronnego odbioru lokalu, zastrzeżenia rażąco wygórowanej kary umownej za odstąpienie od umowy przez klienta czy też niejasne określenie podstaw zmiany ceny w trakcie realizacji umowy. Dochodzi do tego prawo dewelopera do selektywnej oceny, jakie wady są, a jakie nie są objęte rękojmią.

W umowach często spotyka się postanowienia, że ewentualne usterki mieszkania, które nie mają istotnego wpływu na jego użytkowanie czy wykończenie, nie będą stanowić przyczyny odmowy odbioru przez klienta. Tymczasem inwestor nie ma obowiązku odbioru obiektu wykonanego niezgodnie z treścią umowy i zasadami sztuki budowlanej. Taki obiekt jest bowiem wadliwy, a odmowa odbioru ma oparcie m.in. w przepisach art. 656 w zw. z art. 643 k.c. Obowiązek odbioru i zapłaty dotyczy bowiem tylko dzieła należycie wykonanego. Jeżeli umowa zakłada wykonanie lokalu pod klucz - lokal powinien zostać klientowi wydany bez wad i jako gotowy do zamieszkania. Firma deweloperska powinna przy tym pozostawić teren realizacji inwestycji uporządkowany i zagospodarowany zgodnie z ustalonym wcześniej planem.

Przeciwne postanowienia naruszają niewątpliwie interesy, bo stwarzają deweloperowi podstawę do samodzielnej interpretacji umowy. Zgodnie z art. 385³ pkt 9 k.c. jest to niedopuszczalne. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że poprzedza je często określenie strony umowy zgodnie określają. Istotny jest bowiem brak negocjacji między stronami. Klienci zazwyczaj podpisują umowę przedstawioną przez dewelopera w całości bazującą na wzorcu. Pojęcie klauzul niedozwolonych obejmuje wszystkie jednostronnie przygotowane z góry, przed zawarciem umowy, gotowe klauzule umowne (art. 385 k.c.).

Oczywiście - należy na tym tle rozróżnić sytuacje, gdy to konsument zmierza do niedokonania odbioru lokali wskutek zmiany koniunktury na rynku i przedstawia usterki, które wadami nie są. Jeśli lokale były dla niego tylko formą inwestycji, w nowych realiach rynku nie osiągnie zamierzonego celu. Nie uprawnia to jednak do bezzasadnej odmowy odbioru. Nabywca może przygotować się za to, że deweloper będzie twierdził, iż umowa cały czas wiąże strony i że istnieje obowiązek zapłaty ceny w całości. Sąd każdy z takich wypadków rozważy indywidualnie.

Wbrew pozorom, na realizację umowy duże znaczenie mogą mieć jej postanowienia w zakresie doręczeń pism. Chodzi o te, które zakładają, iż samo wysłanie korespondencji przez dewelopera, albo jej nieodebranie w określonym terminie od awizowania przez klienta jest równoważne z doręczeniem. Postanowienia takie stwarzają domniemanie skuteczności doręczenia. Problem w tym, że tzw. doręczenie zastępcze należy wyłącznie do materii prawa procesowego, tzn. przysługuje sądom i innym organom. UOKiK i SOKiK uznają takie zapisy za niedopuszczalne w obrocie konsumenckim, jako sprzeczne z dobrymi obyczajami (patrz: Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich (UOKiK 07.2007). Ponadto - jak stanowi art. 61 par. 1 k.c. - oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone dopiero z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Nawet pomyślne zakończenie budowy nie musi wiązać się z ustaniem ryzyka naruszenia praw nabywcy, jeśli ten zgodził się na wieloletnie umowy dostawy mediów przez wybranego przez dewelopera dostawcę. Konsument nie zawsze ma bowiem możliwość zapoznania się z takimi umowami lub nie posiada wiedzy potrzebnej do oceny ich przyszłych skutków. Ich postanowienia mogą okazać się niekorzystne, np. z powodu zbyt długiego okresu, na jaki umowa została zawarta, braku możliwości rozwiązania lub zmiany warunków umowy itp. Taki zapis jest w ocenie UOKiK sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz narusza interesy konsumenta. Zgodnie z przepisem art. 385³ pkt 4 k.c., niedozwolona jest klauzula przewidująca postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy.

Klient po lekturze wzorca umowy stwierdził, że wyłącza ona odpowiedzialność dewelopera za drobne usterki w lokalu, jak też daje mu prawo do jednostronnego odbioru lokalu. Zażądał ich zmiany, a deweloper odmówił. Klient powinien albo zastanowić się nad rezygnacją z podpisania takiej umowy, albo skorzystać ze swych uprawnień konsumenckich. Ponieważ postanowienia takie figurują już w rejestrze prezesa UOKiK jako niedozwolone, może zwrócić się o podjęcie postępowania w zakresie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów (por. wyrok SN z 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06). Jeżeli klauzule takie klient zauważy w trakcie realizacji umowy, może wystąpić do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie tych klauzul za niedozwolone.

Do ważności umowy z deweloperem o wybudowanie mieszkania nie jest wymagana forma notarialna. Umowa w zwykłej formie pisemnej nie daje jednak nabywcy należytej ochrony, gdy deweloper nie chce zawrzeć umowy ostatecznej o przeniesienie własności lokalu. Może on żądać odszkodowania, ale nie wystąpić do sądu o wydanie wyroku, który zastępuje oświadczenie dewelopera o sprzedaży (art. 64 k.c. w zw. z art. 1049 k.p.c.).

Piotr Trocha

ekspert Europejskiego Centrum Konsultacji Prawnych

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).