Nie doszło do przedawnienia roszczeń z umowy najmu

Apelująca błędnie wywodzi, że w czasie trwania umowy najmu doszło do zbycia rzeczy, o jakim mowa w art. 678 par. 1 kodeksu cywilnego. Powodowie weszli bowiem w drodze spadkobrania w prawo własności budynku, przypadające poprzedniej właścicielce, którego to prawa nie utraciła ona, co wynika ze skutku, jaki pociąga za sobą stwierdzenie nieważności decyzji o odmowie przyznania prawa własności czasowej do gruntu.

Powód A wniósł o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej kwoty 133 666 zł i 18 938 zł, zaś powodowie B i C wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej po 68 333 zł i po 9469 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwaną ze stanowiącego ich współwłasność lokalu w okresie od listopada 2000 r. do października 2004 r. Powodowie od czerwca 2001 r. są użytkownikami wieczystymi gruntu, na którym posadowiony jest budynek ze sporną nieruchomością. Wcześniej, tj. w październiku 2000 r., lokal został im przekazany przez gminę. Pozwana już wówczas lokal wynajmowała bezterminowo i pomimo wypowiedzenia umowy najmu nie opuściła lokalu. W lipcu 2004 r. orzeczona została eksmisja pozwanej. Sąd okręgowy uwzględnił powództwo w przeważającej części. Apelację złożyła pozwana.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Powodowie są spadkobiercami ustawowymi poprzedniej właścicielki lokalu, która tytuł do niego odzyskała po tym, jak w trybie art. 165 k.p.a. uznano w grudniu 1997 r. za nieważną decyzję odmawiającą przyznania dotychczasowemu właścicielowi prawa własności czasowej do gruntu. Zgodnie z art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak też przepisy dotyczące samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunków pomiędzy właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Pozwana zajmowała lokal na podstawie umowy najmu zawartej z gminą, w której to umowie dokonano zapisu o toczącym się postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej przyznania prawa własności czasowej. Pozwana miała więc wiedzę co do tej okoliczności. Wiedza ta, jak również wiedza co do tego, że w konsekwencji powodom przysługuje prawo własności budynku, oraz podejmowane przez powodów wobec pozwanej czynności miały wpływ na charakter posiadania przez pozwaną przedmiotowego lokalu. Pozwana nieskutecznie kwestionuje ustalenia sądu okręgowego dotyczące utraty przez pozwaną dobrej wiary. Posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności, zaś w przypadku posiadania zależnego - że przysługuje mu prawo użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak i niedbalstwo w powzięciu wiadomości. Sąd okręgowy prawidłowo ocenił zmianę z końcem września 2000 r. charakteru posiadania przez pozwaną. W tym czasie została ona poinformowana o aktualnym stanie prawnym nieruchomości, wezwana do opróżnienia lokalu i wydania go uprawnionym. Przepisy dotyczące uzupełniających roszczeń właściciela przeciwko samoistnym posiadaczom stanowią, że obowiązek samoistnego posiadacza w dobrej wierze wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy istnieje od wytoczenia przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Wymóg wytoczenia powództwa o wydanie rzeczy nie jest aktualny w przypadku samoistnego posiadacza w złej wierze. Zatem właściciel nawet bez wcześniejszej realizacji roszczenia windykacyjnego może wystąpić przeciwko posiadaczowi samoistnemu w złej wierze z roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.

Apelująca błędnie wywodzi, iż w czasie trwania umowy najmu doszło do zbycia rzeczy, o jakim mowa w art. 678 par. 1 k.c. Powodowie weszli bowiem w drodze spadkobrania w prawo własności budynku, przypadające poprzedniej właścicielce, którego to prawa nie utraciła ona, co wynika ze skutku, jaki pociąga za sobą stwierdzenie nieważności decyzji o odmowie przyznania własności czasowej do gruntu. Jak wynika z art. 678 par. 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Pozwana nieskutecznie też podnosi zarzut przedawnienia. Nie wchodzi w rachubę przedawnienie roszczeń z umowy najmu, gdyż powodowie nie dochodzą czynszu najmu (świadczenia okresowego), a wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej ich własność, wobec tego ich roszczenia podlegają 10-letniemu przedawnieniu.

W relacji właściciela i posiadacza, gdy stron nie łączy stosunek umowny, zastosowanie znajdują przepisy art. 229 i 230 k.c., służące realizacji roszczeń wyrównawczych. Jedno z nich, tj. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, odpowiada pod względem wartości temu, co właściciel uzyskałby, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania. W orzecznictwie sądowym akcentuje się, iż wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy, niemające tytułu, nie dzieli się na świadczenia okresowe, lecz stanowi należność jednorazową za cały okres korzystania, okresowy charakter takiego świadczenia nie wynika bowiem z ustawy ani z umowy. Także wskazuje się, że roszczenie właściciela nieruchomości przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze może być dochodzone odrębnie, niezależnie od roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego i podlega ocenie pod kątem przedawnienia na podstawie art. 118 k.c., stosowanego łącznie z art. 229 k.c. Oznacza to, że roszczenie powyższe przedawnia się z upływem 10 lat począwszy od dnia, w którym uprawniony mógł się domagać zaspokojenia, jednak nie później niż w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy.