Jak skorzystać z prawa odkupu

Przedsiębiorca będący poprzednim właścicielem rzeczy może odzyskać ją, zastrzegając w umowie sprzedaży prawo odkupu. Odkup nie może być zrealizowany, jeśli nie było wcześniej umowy sprzedaży. Możliwe jest także zastrzeżenie tzw. prawa pierwokupu danej rzeczy. Jednak w tym przypadku skorzystać z niego może także podmiot, który wcześniej nie był właścicielem rzeczy. Z prawem pierwokupu mamy do czynienia wówczas, gdy w przepisie prawa lub czynności prawnej zastrzeżone zostaje dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ustawowe prawo pierwokupu przysługuje np. gminie w przypadku sprzedaży:

● niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,

● prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,

● nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

● nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Zarówno prawo pierwokupu, jak i odkupu zostało przewidziane w kodeksie cywilnym. Oba są prawami niezbywalnymi, co oznacza, że nie ma możliwości przenieść ich przez uprawnionego na inną osobę. Prawo pierwokupu, podobnie jak prawo odkupu, jest też niepodzielne, jednak w pierwszym przypadku przepisy szczególne mogą zezwalać na częściowe wykonanie tego prawa. W obu przypadkach, jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają swego prawa, pozostali mogą wykonać je w całości.

Zgodnie z kodeksem cywilnym prawo odkupu można zastrzec, na okres najwyżej pięciu lat. Jeśli prawo takie zostanie zastrzeżone na czas dłuższy, ulega on skróceniu do lat pięciu. Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa prawo odkupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych w okresie pięciu lat, licząc od dnia jej nabycia od Agencji, z wyjątkiem nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. W tym przypadku prawo odkupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Prawo pierwokupu uregulowane zostało w kodeksie cywilnym, choć możliwość ustanawiania prawa pierwokupu lub innego prawa pierwszeństwa nabycia akcji lub ułamkowej części akcji przewidziana została także w kodeksie spółek handlowych. Tylko w tym drugim akcie wprowadzono jednak termin, zgodnie z którym ograniczenia rozporządzania prawem nie mogą trwać dłużej niż dziesięć lat od zawarcia umowy.

Prawo odkupu można wykonać przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli jednak zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, np. formy aktu notarialnego, jak ma to miejsce przy sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie.

Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swego prawa. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego do skorzystania z tego prawa o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Uprawniony, który chce ze swojego prawa skorzystać, powinien złożyć zobowiązanemu odpowiednie oświadczenie. Także i tutaj, jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem poniesionych przez kupującego nakładów. Jeśli jednak nakłady te nie były konieczne kupującemu, należy się zwrot jedynie w granicach aktualnie istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. W niektórych sytuacjach określona w umowie sprzedaży cena odkupu może okazać się wyższa od ceny i kosztów sprzedaży. W takiej sytuacji sprzedawca może żądać odpowiedniego obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu.

Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. W razie gdyby umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewidywała świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać, uiszczając wartość tych świadczeń. Jednak gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone. Jeżeli według umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny.

Zastrzeżenie prawa odkupu jest skuteczne jedynie między stronami umowy. Zobowiązany może więc wykonywać wszelkie prawa, jakie przysługują właścicielowi, a więc także dokonać sprzedaży rzeczy osobie trzeciej. W takiej sytuacji umowa sprzedaży będzie ważna, jednak zobowiązany poniesie odpowiedzialność kontraktową, a więc będzie musiał zapłacić odszkodowanie osobie, której prawo odkupu przysługiwało. Wyjątek dotyczy zastrzeżenia prawa odkupu nieruchomości. Jeżeli prawo odkupu nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu.

Inaczej jest w przypadku pierwokupu. Jeśli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. W sytuacji jednak, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

● uprawnionym może być tylko poprzedni właściciel rzeczy

● może być zastrzeżone na czas okres najwyżej 5 lat

● niepodzielne

● w razie braku zawiadomienia o sprzedaży rzeczy - umowa z osobą trzecią jest ważna ale zobowiązany ponosi odpowiedzialność kontraktową.

● uprawnionym może być osoba, której nie przysługiwało prawo własności

● może być zastrzeżone na dowolny okres (wyjątkowo np. prawo pierwokupu akcji - najwyżej 10 lat od dnia zawarcia umowy)

● przepisy szczególne mogą zezwalać na częściowe wykonanie tego prawa

● w razie braku zawiadomienia o sprzedaży rzeczy:

a) zobowiązany ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę

b) sprzedaż jest nieważna - gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy

Daria Stojak

daria.stojak@infor.pl

Art. 593-595 oraz art. 596-602 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 poz. 93 ze zm.).