Prawo do zabudowy jest atrakcyjne dla inwestorów

Uprawniony z tytułu prawa zabudowy uzyska prawo własności budynków wzniesionych na cudzym gruncie. Byłby również uprawniony do rozporządzania tym prawem. Prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat.

W ramach prawa zabudowy będą powstawać zarówno budynki na powierzchni gruntu oraz pod jego powierzchnią. Prawo będzie mogło być ustanawiane przez każdego właściciela: osoby fizyczne, osoby prawne. Także Skarb Państwa lub gminy mogłyby ustanawiać prawo zabudowy.

Na pewno prawo to pozwalałoby podmiotom, które z różnych przyczyn nie chcą same wznosić budynków na swoim gruncie, przeznaczyć grunt na cele inwestycyjne. Inwestor zainteresowany wznoszeniem budynków uzyskiwałby silne prawo rzeczowe na cele budowlane.

Tak. Można byłoby ustanowić prawo zabudowy obejmujące budowanie garażu podziemnego, a z kolei ktoś inny mógłby mieć prawo zabudowy do centrum handlowego nad tym garażem. Projekt dopuszcza też łączne prawo zabudowy ustanawiane na kilku nieruchomościach. Miałoby to znaczenie przy inwestycjach, które obejmowałyby grunty kilku właścicieli, którzy nie chcą odsprzedać ich inwestorom.

Decydujące. Im opłaty będą niższe, tym to prawo dla inwestorów będzie atrakcyjniejsze. Prawo zabudowy będzie prawem odpłatnym, choć będzie można ustalić także nieodpłatnie, np. przekazując grunt pod budowę hospicjum. W przypadku prywatnych właścicieli wynagrodzenie byłoby usta-nawiane w drodze negocjacji. W przypadku Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego kwestia odpłatności byłaby uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Byłoby to o tyle uzasadnione, że prawo zabudowy będzie miało węższy zakres niż użytkowanie wieczyste. Możliwość ustanowienia innego, kolejnego prawa na nieruchomości, na której istnieje już prawo zabudowy, uzasadnia także pobieranie niższych opłat.

Tak. W budynkach wzniesionych w ramach zabudowy będzie można ustanawiać odrębną własności lokali. Oznacza to, że deweloper, który uzyskałby prawo zabudowy, miałby również prawo ustanawiać odrębną własność lokali.

Te dwa prawa spełniają podobna funkcję. Z jednego z nich można więc zrezygnować. Prawo zabudowy jest prawem bardziej dopracowanym od strony jurydycznej. Bardziej pasuje też do polskiego sytemu ograniczonych praw rzeczowych. Dlatego - jeśli miałbym zdecydować - to zrezygnowałbym z użytkowania wieczystego.

To jest problem bardziej polityczny niż prawny. Nikt nie ma dobrego pomysłu na to, co zrobić z użytkowaniem wieczystym. Nie zapadła w tej sprawie rozstrzygająca decyzja.

Przekształcenie nieodpłatnie nie wchodzi w grę - bo w ten sposób zostałyby naruszone prawa gmin, które czerpią korzyści z opłat za użytkowanie wieczyste. Z kolei odpłatnym przekształceniem nie byliby zainteresowani sami użytkownicy wieczyści. Gdyby ustawowo postanowić, że nie będzie można na przyszłość ustanawiać użytkowania wieczystego, to i tak użytkowanie funkcjonowałoby jeszcze dziesiątki lat. Wtedy do istniejącego użytkowania wieczystego stosowałoby się przez dziesiątki lat przepisy formalnie uchylone.

Prawdopodobnie tak. Ale nim to zostanie przesądzone, trzeba zastanowić się, co np. z roszczeniami o ustanowienie użytkowania wieczystego i ochroną praw nabytych.

To jedno z możliwych rozwiązań. Problem w tym, że jego konstytucyjność może budzić wątpliwości. Prawo zabudowy jest prawem słabszym niż użytkowanie wieczyste. Czy zatem wbrew woli użytkowników wieczystych można dokonać tego przekształcenia? Mam wątpliwości, czy takie przekształcenie z punktu widzenia ochrony praw nabytych byłoby konstytucyjne.

@RY1@i02/2009/198/i02.2009.198.183.0010.001.jpg@RY2@

Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego

Fot. Marek Matusiak