Wpis w księdze jest ważniejszy niż prawo, na podstawie którego go dokonano

Maria W. od 1953 roku była właścicielką połowy nieruchomości w Gdyni. Ponieważ miała obywatelstwo polskie i amerykańskie, złożyła wniosek do Amerykańskiej Komisji ds. Uregulowania Roszczeń Zagranicznych o zrzeczeniu się prawa do tego udziału i przeniesienie go na Rząd Polski w zamian za odszkodowanie. Jej wniosek został uwzględniony. Maria W. zmarła w 1989 roku, a spadek po niej odziedziczyli po połowie Ewa L. i Maria M. W lipcu 2000 r. minister finansów wydał decyzję stwierdzającą przejście na rzecz Skarbu Państwa udziału Marii W., a w sierpniu jej spadkobierczynie ustanowiły odrębną własność lokali w budynku . Było to pięć lokali niemieszkalnych i dziesięć mieszkalnych. Ewa L. jeden z lokali niemieszkalnych, który miał urządzoną księgę wieczystą, sprzedała Małgorzacie L., która w jej miejsce została wpisana do księgi.

Teraz Skarb Państwa - prezydent miasta Gdyni wystąpił do sądu przeciwko Małgorzacie L. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Alternatywnie wnosił o uzgodnienie treści księgi przez zamknięcie księgi lokalowej i dokonanie wpisu w księdze macierzystej, tj. dla całej nieruchomości. Twierdził, że umowa o wyodrębnienie własności lokalu jest nieważna, bo nie brał w niej udziału i nie wyraził zgody na sprzedaż.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Potwierdził, że umowa jest nieważna, ale doszło do sprzedaży, a Małgorzata L. chroniona jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skarb Państwa odwołał się, a sąd II instancji oddalił apelację. Stwierdził, że niedopuszczalne było żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dla lokalu bez uzgodnienia treści księgi dla nieruchomości macierzystej. Żądanie nie kwestionowało prawa odrębnej własności lokalu, a nabyto go w dobrej wierze.

Skarb Państwa wniósł skargę kasacyjną. Twierdził, że w momencie sprzedaży lokal nie istniał, bo umowa o wyodrębnieniu własności była nieważna. Rodzi się więc pytanie, czy rękojmia wiary publicznej chroni prawo nieistniejące?

Sąd Najwyższy oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku sędzia Marek Sychowicz stwierdził, że możliwe było uzgodnienie treści księgi wieczystej przez jej zamknięcie i prawidłowe było wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi lokalowej bez uzgadniania treści księgi dla nieruchomości macierzystej. Ale w tej sprawie chodzi o wiarę publiczną ksiąg wieczystych, gdy do wyodrębnienia lokalu doszło na podstawie nieważnej umowy. Nabywca działa w zaufaniu do treści księgi - podkreślił. Wpis do księgi był wpisem konstytutywnym, tzn. kreował prawo, bo był niezbędny. Wobec tego na dalszy plan schodzi kwestia, na jakiej podstawie go dokonano.

Sygn. akt IV CSK 81/09

Zgodnie z art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Marta Pionkowska

marta.pionkowska@infor.pl