Egzekucję można wstrzymać tylko do zamknięcia przetargu

Coraz częściej dłużnicy nie są w stanie terminowo wywiązać się z zobowiązań finansowych wobec wierzycieli. Niemożność wyegzekwowania należności w drodze egzekucji z rachunku bankowego czy z ruchomości skutkuje wszczęciem najbardziej dotkliwej dla dłużnika egzekucji - z nieruchomości.

Jedną z ostatnich faz egzekucji z nieruchomości jest przeprowadzana pod nadzorem sądu licytacja. Gdy jest skuteczna, kończy się wydaniem przez sąd postanowienia o przybiciu nieruchomości. Podstawa zażalenia na postanowienie sądu co do przybicia ogranicza się tylko do naruszenia przepisów na etapie licytacji i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego (postanowienie SN z 11 lutego 2000 r., III CKN 1072/99, Biuletyn SN 2000/5 str. 12). Uzasadniając to stanowisko Sąd Najwyższy odwołał się do uregulowań, z których wynika, że przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowania. Nie można zatem za każdym razem kwestionować czynności dokonanych w poprzednich fazach egzekucji. Przyczyny odmowy przybicia zostały uregulowane w art. 991 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nimi - sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania o doręczeniu zawiadomień o licytacji i jej prowadzeniu, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu, albo jeśli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu. Zatem tylko te okoliczności stanąć mogą u podstaw zażalenia na postanowienie o przybiciu. Jedną z podstaw podważenia postanowienia o przybiciu może być uregulowanie należności należnej wierzycielowi przed zamknięciem licytacji, co powinno skutkować umorzeniem postępowania.

Podstawą do podważenia zasadności postanowienia sądu I instancji o udzieleniu przybicia tym bardziej nie mogą być zdarzenia, które nastąpiły po zakończeniu przetargu. W szczególności okolicznością pozwalającą podważyć postanowienie o przybiciu nie jest taka spłata zadłużenia wierzycielowi, która nastąpiła już po wydaniu tego postanowienia. Od momentu licytacji oprócz wierzyciela i dłużnika w postępowaniu występuje również nabywca nieruchomości, którego interesy muszą być również chronione. Dlatego stosownie do art. 981 k.p.c. dłużnik wezwany do spełnienia świadczenia przez komornika, w trybie art. 923 k.p.c., ma możliwość zapobieżenia sprzedaży licytacyjnej tylko do zamknięcia przetargu. Jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości (por. postanowienie SN z 9 sierpnia 2000 r., I CKN 761/00 Pr.Bankowe 2000/12/13, Biul.SN 2000/10/13). Uiszczenie należności do dnia wydania postanowienia o udzieleniu przybicia możliwe jest natomiast wyłącznie w przypadku przejęcia nieruchomości i skorzystania z prawa pierwokupu (art. 958, 982, 984 k.p.c.). Uiszczenie należności przez dłużnika po terminie zakreślonym w art. 981 k.p.c. pozostaje więc bez wpływu na skuteczność udzielenia przybicia nieruchomości przez sąd, ponieważ nie jest to okoliczność stanowiąca podstawę odmowy udzielenia przybicia.

Dłużnik, który chce uchronić się przed utratą nieruchomości, ma dwa sposoby na spłatę swojego zadłużenia. Każdy z nich prowadzić będzie do umorzenia postępowania egzekucyjnego. Pierwszy to uiszczenie komornikowi całej podlegającej egzekucji należności wraz z kosztami postępowania. Jest on bezpieczniejszy, ponieważ do umorzenia postępowania nie jest wymagana żadna aktywność wierzyciela. Drugi to uiszczenie należności wraz z kosztami do rąk wierzyciela. Niebezpieczeństwo dla dłużnika wiąże się z tym, że warunkiem umorzenia postępowania w tym trybie jest złożenie przez wierzyciela wniosku o umorzenie postępowania przed zamknięciem licytacji. Wierzycielowi zwykle nie zależy jednak na udaremnieniu licytacji tak bardzo jak dłużnikowi, co w praktyce często skutkuje tym, iż wysłany przez wierzyciela wniosek nie dociera do komornika przed rozpoczęciem licytacji. W takim wypadku z uwagi na brak wniosku wierzyciela dłużnik może najwyżej na podstawie art. 822 k.p.c. wnosić o wstrzymanie egzekucji. Zgodnie z treścią tego przepisu, aby zapobiec licytacji przed rozpoczęciem przetargu, dłużnik powinien złożyć niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że spełnił świadczenie na rzecz wierzyciela. Powinien jednak pamiętać, że zapobieżenie sprzedaży licytacyjnej poprzez spłatę zadłużenia bezpośrednio do rąk wierzyciela jest szczególnie niebezpieczne, gdy należność egzekwuje kilku wierzycieli. Przez spłatę należności wierzycielowi należy bowiem rozumieć nie tylko tego wierzyciela, na którego wniosek wszczęto egzekucję, ale i tych wierzycieli, którzy się do niej przyłączyli.

Zdarza się, że z powodu braku chętnych do nabycia nieruchomości pierwsza licytacja nie doprowadza do sprzedaży nieruchomości dłużnika. W takiej sytuacji wyznaczany jest termin drugiej licytacji i przed dłużnikiem otwiera się możliwość zaspokojenia wierzyciela do czasu zakończenia tego drugiego przetargu.