Uwłaszczenie możliwe na zasiedzianych gruntach

Spółdzielnia mieszkaniowa, która 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, gminy albo gdy właściciel tej nieruchomości jest nieznany i wybudowała na tej działce przynajmniej jeden budynek, nabywa z mocy ustawy własność tej nieruchomości przez zasiedzenie.

Nabycie prawa musi zostać potwierdzone orzeczeniem sądu, które następnie jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Możliwość taką daje art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ze swojego uprawnienia postanowiła skorzystać warszawska SM Centrum I i wystąpiła do sądu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie działki. Sąd odmówił jej realizacji wniosku, wskazując SM Centrum I, że budynek postawiła przed 5 grudnia 1990 r. jej poprzedniczka. Jak stwierdził sąd, przepis ustawy nic nie mówi o spółdzielniach powstałych wskutek podziału. Faktem było jednak, że grunt, do którego prawo chciała uzyskać składająca wniosek spółdzielnia, znajdował się 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu spółdzielni, z której się ona wydzieliła. Zarząd SM Centrum I wniósł apelację do sądu II instancji. Sąd odwoławczy zdecydował się zwrócić z pytaniem do Sądu Najwyższego.

Podział nie niweczy zasiedzenia

SN podjął w lutym uchwałę, uznając, że wspomniany art. 35 ust. 4¹ nie wyłącza nabycia własności nieruchomości przez spółdzielnię mieszkaniową powstałą w wyniku podziału spółdzielni, która na tej nieruchomości wybudowała budynek. Jak stwierdził SN, zasiedzenie, o którym mowa w art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach, jest instytucją inną niż zasiedzenie przewidziane w kodeksie cywilnym. Dla nabycia własności na tej podstawie nie ma znaczenia charakter posiadania - samoistny czy zależny, dobra ani zła wiara posiadacza, jak również okres zasiedzenia.

Liczy się cel ustawy

Kierując się dosłownym brzmieniem przepisu, trzeba uznać, że warunkiem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie przez SM 5 grudnia 1990 r. gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, gminy albo nieznanego właściciela oraz wybudowanie na tym gruncie przez tę spółdzielnię przed 5 grudnia 1990 r. budynku na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej. Według SN takie dosłowne przyjęcie przepisu doprowadziłoby do niedopuszczalnych rezultatów i byłoby sprzeczne z regulacjami prawnymi, ugruntowanymi poglądami co do skutków podziału spółdzielni, a wreszcie z wprowadzenia takiego rozwiązania.

Skoro zasiedzenie na wspomnianej podstawie następuje z mocy prawa, to stało się to już w dniu wejścia w życie art. 35 ust. 4¹, czyli 31 lipca 2007 r. Zakładając, że własność nie przysługiwałaby nowo powstałej spółdzielni, trzeba by przyjąć, że to poprzedniczka prawna spółdzielni jest obecnie właścicielem działki. Nowa spółdzielnia nie tylko nie mogłaby wtedy uzyskać własności nieruchomości we wspomnianym trybie (składając wniosek o stwierdzenie zasiedzenia), lecz również nie mogłaby ubiegać się o przeniesienie własności działki na innych podstawach przewidzianych w ustawie o spółdzielniach.

Podział przenosi prawa

Już wcześniej przyjmowano w orzecznictwie SN, że nabycie praw i obowiązków przez spółdzielnię powstałą w wyniku podziału ma charakter sukcesji uniwersalnej (nabycie wszelkich praw i obowiązków poprzednika prawnego), a nową spółdzielnię mogą utworzyć tylko osoby będące członkami dotychczasowej. Zachodzi tutaj ciągłość zarówno majątkowa, jak i korporacyjna. Z taką sukcesją mamy do czynienia, gdy na nowo powstałą w wyniku podziału spółdzielnię przeszło posiadanie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przez dzielącą się spółdzielnię przed 5 grudnia 1990 r. W ramach sukcesji przeszło na nią także wynikające z tego uprawnienie do nabycia w przyszłości tych praw, które ustawodawca wiąże z posiadaniem nieruchomości zabudowanej w taki sposób.

Wskutek podziału, nowa spółdzielnia nabyła prawo zarówno do tego, co w przyszłości może być nabyte w związku z posiadaniem nieruchomości i wybudowaniem na niej budynku przez spółdzielnię dzielącą się. Przechodzi zatem na nią także uprawnienie do uwłaszczenia na podstawie art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach.