Umowa zawsze jest do negocjacji

ośrednik wyszukuje i wskazuje osoby, które chcą nabyć nieruchomość i zainteresowały się konkretną ofertą, informuje potencjalnych nabywców o warunkach umowy, a także prowadzi negocjacje lub przynajmniej w nich uczestniczy. Uzgadnia też terminy spotkań, a także prezentuje klientom wystawioną do sprzedaży nieruchomość.

Nie tylko zakup nieruchomości na rynku wtórnym, lecz również jej sprzedaż łączy się ze znacznym ryzykiem finansowym. Sprzedający może ponieść straty, gdy trafi na nabywców, którzy są oszustami. Dlatego zanim dojdzie do transakcji, warto skorzystać z pomocy pośrednika, który na przykład pomoże zweryfikować dokumenty przedstawione przez potencjalnego nabywcę dotyczące ubiegania się przez niego o kredyt bankowy. Jest to istotne szczególnie wówczas, gdy większość kwoty przeznaczonej na zakup mieszkania nabywca planuje uzyskać z tego kredytu.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których prowadzi czynności pośrednictwa. Jeżeli więc umowę o wykonanie czynności pośrednictwa zawrze z nim właściciel nieruchomości przeznaczonej do sprzedania, to wówczas powinien dbać o ochronę jego interesów, ponieważ na jego rzecz pracuje.

Umowa pośrednictwa zawiera oznaczenie stron, zakres czynności pośrednictwa, czas, na jaki została zawarta, prawa i obowiązki stron, wynagrodzenie dla pośrednika za znalezienie kontrahenta i ewentualnie należne mu wynagrodzenie po wygaśnięciu umowy pośrednictwa. Może też zostać opatrzona dodatkowymi klauzulami, np. klauzulą wyłączności.

Najczęściej pośrednicy dysponują już gotowymi wzorcami umów, w których sprecyzowane są wszystkie prawa i obowiązki stron. Właściciel mieszkania ma prawo negocjować z pośrednikiem poszczególne zapisy umowy, jeżeli uzna, że nie są dla niego korzystne albo nakładają na obie strony uprawnienia i obowiązki w sposób nierównomierny.

Przed podpisaniem umowy pośrednictwa warto sprawdzić, czy nie zawiera ona niedozwolonych postanowień, czyli tzw. klauzul abuzywnych. Jeżeli tych postanowień pośrednik nie uzgodnił indywidualnie z właścicielem mieszkania, to wówczas nie wiążą sprzedającego, gdy kształtują jego prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego interesy.

Do obowiązków pośrednika należy też przygotowanie oferty dotyczącej sprzedawanej nieruchomości, a nawet zamieszczenie jej w internecie. W ofercie powinien dokładnie zaprezentować przeznaczony do sprzedaży obiekt, podać powierzchnię, wyposażenie (media, umeblowanie itp.), położenie (adres, a w przypadku mieszkań również piętro i usytuowanie w budynku), a także proponowaną cenę, którą strony mogą negocjować.

Gdy przystępujemy do sprzedaży nieruchomości, możemy poprosić pośrednika o pomoc w ustaleniu jej ceny. Dysponuje on informacjami o cenach, za jakie wystawiane są do sprzedaży podobne budynki, mieszkania i działki. Orientuje się także, jaki jest w danym momencie popyt na takie nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nie jest on rzeczoznawcą majątkowym i dokonana przez niego wstępna wycena nie zastąpi operatu szacunkowego, który ma prawo zrobić tylko rzeczoznawca majątkowy.

W umowie pośrednictwa właściciel, czyli tzw. zamawiający, zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi za wykonane czynności ustalonego przez obie strony wynagrodzenia. Może ono zostać określone kwotowo albo jako procent od ceny sprzedaży. Nie jest więc ono uzależnione od nakładu pracy lub wydatków poniesionych przez pośrednika, ale od stworzenia przez niego sposobności zawarcia umowy lub pośredniczenia przy jej zawarciu. Pośrednikowi wynagrodzenie nie przysługuje, gdy nawet przy wykorzystaniu jego starań właścicielowi nie uda się sprzedać nieruchomości. Honorarium należy się więc tylko wtedy, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, chyba że co innego wynika z umowy pośrednictwa.

W umowie nie może więc zostać zamieszczony zapis, że pośrednik ma prawo do wynagrodzenia tylko za samo skontaktowanie stron, które będą zawierały umowę. Jest to niedozwolone postanowienie umowne, w dodatku wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonych przez UOKiK.

Może się zdarzyć, że pośrednik wprowadzi do umowy klauzulę, że należne wynagrodzenie otrzyma w dwóch ratach. Pierwszą zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej lub przyrzeczenia (w której obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy). Natomiast drugą ratę właściciel wypłaci mu dopiero po zawarciu aktu notarialnego. W takim przypadku pierwsza rata jest zaliczką, którą pośrednik musi zwrócić, jeśli nie dojdzie do sfinalizowania transakcji.

Pośrednik ma prawo podpisać umowę pośrednictwa z dwiema stronami transakcji, czyli sprzedającym i kupującym, chyba że jedna z nich zastrzegła sobie, że nie zawrze on takiej umowy z drugą.

- osoba fizyczna, która ma tytuł zawodowy pośrednika i ma prawo wykonywać czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

- zawodowe wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części.

Klauzulami niedozwolonymi zamieszczonymi w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być następujące zapisy:

● zobowiązanie zamawiającego do wypłaty wynagrodzenia pośrednikowi po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, gdy sprzeda on mieszkanie nawet innej osobie niż wskazywana wcześniej przez biuro, np. członkowi swojej rodziny

● żądanie od zamawiającego kary umownej w wysokości kilkakrotnej prowizji w razie sprzedania mieszkania po wygaśnięciu umowy osobie, którą wcześniej wskazywał pośrednik

● możliwość pobrania wynagrodzenia tylko za skojarzenie stron, gdy do transakcji nie dojdzie

● żądanie tzw. odstępnego w wysokości wynagrodzenia, gdy zamawiający odstąpi od umowy przed zakończeniem jej trwania

● żądanie zapłaty całego wynagrodzenia już po zawarciu umowy przedwstępnej między stronami, bez względu na to, czy sfinalizują potem transakcję

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl