Jak można wyeksmitować uciążliwego lokatora

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi zalegającemu z czynszem lub innymi opłatami za używanie lokalu za pełne trzy okresy płatności, który nie uregulował ich pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących zależności. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny również wówczas, gdy lokator podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Gdy po zakończeniu okresu wypowiedzenia najemca dobrowolnie się nie wyprowadzi właściciel może wystąpić do sądu o wyeksmitowanie go. Po uprawomocnieniu się wyroku o eksmisję i opatrzeniu go klauzulą wykonalności egzekucję rozpocznie na wniosek właściciela komornik, który doprowadzi do opróżnienia mieszkania.

Pozew o eksmisję właściciel wnosi do sądu rejonowego właściwego dla miejsca pozwanego, czyli eksmitowanego lokatora. Musi domagać się w nim również objęcia eksmisją wszystkich osób wspólnie mieszkających z najemcą (domowników), podać przyczynę eksmisji i dokładnie ją uzasadnić.

Pozew o eksmisję powinien spełniać wymogi pisma procesowego. Musi zawierać oznaczenie sądu, do jakiego jest skierowany, osnowę wniosku oraz okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie, dowody na poparcie przytoczonych okoliczności, a także podpis strony, jej przedstawiciela ustawowego albo pełnomocnika.

Zanim komornik przystąpi do opróżnienia pomieszczenia, musi wezwać eksmitowanego najemcę do dobrowolnego wyprowadzenia się w wyznaczonym terminie. Dopiero po bezskutecznym upływie komornik rozpocznie czynności związane z opróżnieniem lokalu.

Powinien też wysłuchać dłużnika, aby ustalić jego sytuację rodzinną i majątkową, a także stwierdzić, czy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać (np. odziedziczył kilkupokojowe mieszkanie w tej samej miejscowości).

Osoba eksmitowana może zostać przeprowadzona do lokalu socjalnego, zamiennego lub pomieszczenia tymczasowego. Lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 mkw., a przy jednoosobowym gospodarstwie nie mniejsza niż 10 mkw. Lokal socjalny może mieć obniżony standard. Lokal zamienny powinien znajdować się w tej samej miejscowości i być wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne. Na członka gospodarstwa domowego musi przypadać 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w gospodarstwie jednoosobowym 20 mkw.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje taki tytuł prawny ani sam nie znalazł tymczasowego pomieszczenia, to wówczas komornik musi wystąpić niezwłocznie do gminy, na terenie której znajduje się lokal podlegający opróżnieniu, aby wskazała tymczasowe pomieszczenia. Tymczasowe pomieszczenie może wskazać wierzyciel.

W praktyce sąd w orzeczeniu o eksmisji najczęściej stwierdza, że nakazuje pozwanemu opróżnić wskazany w wyroku lokal wraz z osobami i rzeczami, które reprezentuje.

Tymczasowe pomieszczenie musi nadawać się do zamieszkania i spełniać następujące wymogi: mieć dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniać co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, znajdować się w tej samej miejscowości lub w pobliskiej, jeśli zamieszkanie tam nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowanych.

Prowadząc egzekucję na podstawie tytułu nakazującemu dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, komornik usuwa również osoby, które je razem z nim zajmują.

Natomiast przy eksmisji z mieszkania komornik może prowadzić egzekucję tylko przeciwko osobom wymienionym w tytule wykonawczym. Najczęściej są to osoby mieszkające z dłużnikiem w charakterze domowników.

Gdy toczy się sprawa o eksmisję, sąd powinien wezwać te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych.

Do sprawy może też przystąpić po stronie powoda gmina. Jest ona zainteresowana sprawą, ponieważ ciąży na niej obowiązek zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu socjalnego. O toczącym się postępowaniu sąd zawiadamia gminę z urzędu, natomiast nie dokonuje przypozwania jej.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu osoby eksmitowanej do lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia. Lokal socjalny osobie eksmitowanej musi zapewnić gmina właściwa dla miejsca położenia mieszkania, które do tej pory ona zajmowała. Orzekając o uprawnieniu do tego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Po wygaśnięciu umowy najmu tzw. najemca okazjonalny powinien się wyprowadzić do wskazanego w umowie lokalu. Gdy najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel powinien mu doręczyć na piśmie żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym. Wskazuje w nim termin jego opróżnienia przez najemcę i jego domowników. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu. A następnie egzekucję prowadzi komornik. Nie trzeba zapewnić najemcy innego pomieszczenia.

Wykonując obowiązek opróżnienia mieszkania na podstawie tytułu wykonawczego nieprzewidującego prawa osoby eksmitowanej do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności aż do czasu, gdy gmina wskaże jej tymczasowe pomieszczenie albo gdy ona sama je wskaże. Komornik nie może jednak odmówić wykonania eksmisji, gdy takie tymczasowe pomieszczenie wskaże wierzyciel. Tak stanowi przepis art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego.

Wyrokiem z 4 listopada 2010 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego jest niezgodny z konstytucją i z wynikającą z niego zasadą prawidłowej legislacji. Utraci on moc po upływie dwunastu miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. Trybunał zakwestionował też przepis w zakresie, w jakim dotyczy wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego orzeczonego wyrokiem sądowym z powodu znęcania się nad rodziną.

Wprawdzie art. 1046 par. 4 k.p.c. został przez Trybunał Konstytucyjny uznany za przepis niekonstytucyjny, to jednak będzie obowiązywał jeszcze przez rok. Trybunał uznał, że utrata mocy obowiązującej tego przepisu spowodowałaby natychmiastową dopuszczalność wykonania eksmisji z mieszkania bez ustalenia, że dłużnikowi przysługuje lokal lub pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie albo bez zapewnienia pomieszczenia tymczasowego.

Odroczenie o rok utraty mocy obowiązującej przepisów stworzyło - zdaniem Trybunału Konstytucyjnego - parlamentowi czas na znowelizowanie ustawy.

Eksmisji nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu na przekwaterowanie. Zasada ta nie dotyczy jednak przypadków, w których eksmisję nakazano z powodu znęcania się nad rodziną przez osobę eksmitowaną.

Musi wystąpić z powództwem o eksmisję, a w uzasadnieniu pozwu powinna opisać zachowanie męża, powołać się na jego alkoholizm i wywoływanie awantur, ubliżanie rodzinie, niszczenie mebli i demoralizowanie dzieci. Argumentem do eksmisji jest również fakt, że nie ponosi on połowy kosztów świadczeń związanych z czynszem, opłatą za prąd, gaz, wywóz śmieci i ogrzewanie.

Gdy w toku prowadzonej eksmisji okaże się, że obowiązek opróżnienia lokalu dotyczy kobiety w ciąży, osoby małoletniej, ubezwłasnowolnionej lub niepełnosprawnej oraz sprawującego nad nią opiekę i wspólnie zamieszkałego, bądź obłożnie chorego, emeryta bądź rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, a także bezrobotnego, to wówczas na komorniku ciążą następujące obowiązki w stosunku do tych osób:

● zawiadomienie, że mogą wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w ciągu sześciu miesięcy od zawiadomienia ich o tej możliwości przez komornika,

● zawieszenie postępowania egzekucyjnego,

● zawiadomienie prokuratora o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego.

Gdy osoba uprawniona wystąpi z pozwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego, to wówczas sąd wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu zakończenia postępowania.

Natomiast komornik podejmie z urzędu postępowanie egzekucyjne, gdy w ciągu 6 miesięcy od zawieszenia nie otrzymał nakazu sądu o wstrzymaniu eksmisji.

Gdy eksmisja z mieszkania dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, to komornik wstrzymując się z dokonaniem czynności, powinien również zawiadomić sąd opiekuńczy. Natomiast dalsze czynności podejmie dopiero po wydaniu orzeczenia przez sąd opiekuńczy, w którym zostanie określone miejsce pobytu osób małoletnich i ubezwłasnowolnionych.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Art. 1046 par. 4 ustawy z 17 listopada 1994 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).