Jakie przepisy należy stosować w przypadku umów mieszanych

Większość umów określanych mianem umów o roboty budowlane, nie jest w rzeczywistości umowami o roboty budowlane, lecz umowami o charakterze mieszanym. Są to umowy, które nie odpowiadają całkowicie żadnej umowie nazwanej (przewidzianej w kodeksie cywilnym).

Umową o zasadniczym znaczeniu dla realizacji działalności inwestycyjnej jest umowa o roboty budowlane, przewidziana w art. 647 - 658 kodeksu cywilnego. Robotami budowlanymi są - zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy - Prawo budowlane, prace polegające na budowie, przebudowie, montażu, rozbiórce oraz remoncie obiektu budowlanego. Stronami tej umowy jest inwestor, czyli podmiot, na rzecz którego wystawiono pozwolenie na budowę oraz wykonawca, czyli ten, komu inwestor powierzył realizację robót. Przedmiotem tej umowy jest zawsze obiekt budowlany, identyfikowany zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 647 k.c. wykonawca obowiązany jest oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej, zaś inwestor powinien przygotować roboty zgodnie z przepisami, w szczególności przekazać teren budowy, dostarczyć projekt, odebrać obiekt oraz zapłacić wynagrodzenie. Bardzo często mamy do czynienia z przypadkami, gdy w drodze zapisu umowy obowiązek sporządzenia projektu budowlanego, a także wykonywania na bieżąco niezbędnych projektów wykonawczych spoczywa na wykonawcy.

W przypadku rozległych, skomplikowanych inwestycji, wymagających zintegrowanych działań wielu specjalistycznych podmiotów zawierane są umowy o generalną realizację inwestycji, zwane również umowami pod klucz. Na generalnym realizatorze spoczywa obowiązek wykonania projektu, realizacji oraz przekazania inwestycji do eksploatacji. W doktrynie przeważa pogląd, że w takim przypadku mamy do czynienia nie z umową o roboty budowlane zawierającą rozszerzony zakres obowiązków wykonawcy, lecz z inną rodzajowo umową o mieszanym charakterze - takie stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 kwietnia 1995 r., I ACr 101/ 95.

Redagując treść umowy należy pamiętać, że powinna ona zawierać szczegółowy opis przedmiotu oraz praw i obowiązków stron, gdyż nie mają do niej wyłącznego zastosowania przepisy k.c. dotyczące umów o roboty budowlane. Te ostatnie nakładają bowiem na inwestora wiele obowiązków, takich jak przekazanie wykonawcy projektu budowlanego, terenu budowy itp., które to obowiązki w umowie o generalną realizację inwestycji są w gestii generalnego realizatora.

W umowach inwestycyjnych częste jest też określanie świadczeń wykonawcy jako dostawy z montażem, a niekiedy dochodzi jeszcze obowiązek przeprowadzenia szkolenia i rozruchu. Umowa dostawy obejmuje obowiązek wytworzenia przez dostawcę rzeczy oznaczonych co do gatunku i dostarczenia ich częściami lub periodycznie odbiorcy. Rozruch nosi cechy przedmiotu umowy o świadczenie usług będącej podtypem umowy zlecenia, chyba że wyraźnym celem rozruchu jest uzyskanie konkretnych parametrów, wówczas może być rozpatrywany jako przedmiot umowy o dzieło. Podobnie szkolenie, zależnie do tego, jaki skutek miało wywołać, może być zakwalifikowane jako przedmiot umowy o dzieło lub umowy o świadczenie usług.

Często zawierana jest też umowa o zastępstwo inwestycyjne. Na jej mocy następuje powierzenie przez inwestora wybranemu podmiotowi wykonywania wszystkich lub niektórych czynności, należących do kompetencji inwestora. Może mieć ono dwojaki charakter. Umowa o zastępstwo inwestycyjne może przybrać postać umowy o świadczenie usług, będącej podtypem umowy zlecenia regulowanej kodeksem cywilnym. W jej ramach inwestor zastępczy - w oparciu o odpowiednie pełnomocnictwo - wykonuje w imieniu i na rzecz inwestora jego czynności, a więc zawiera umowy z wykonawcami, nadzoruje, dokonuje odbiorów, rozlicza itp.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne może również przybrać postać umowy powierniczej, w której inwestor zastępczy wprawdzie działa na rzecz inwestora, lecz w swoim imieniu. To on zawiera - jako strona - umowy z wykonawcami oraz jest bezpośrednim adresatem wszelkich obowiązków wynikających z przepisów budowlanych. Widzimy zatem, że w ramach jednej umowy mamy do czynienia z elementami kilku umów, podlegających innemu reżimowi odpowiedzialności.

Gdy w umowie mieszanej mamy połączenie równorzędne elementów różnych rodzajów zobowiązań (umów)nazwanych, do każdego z rodzajów świadczeń stosujemy właściwe przepisy odnoszące się do tych umów. Jeżeli zaś w umowie zdecydowanie przeważają elementy jednej umowy nazwanej, stosujemy przepisy k.c. odnoszące się do tej umowy. Przykładowo - jeżeli mamy do czynienia z umową określoną jako dostawa i montaż, przy czym zasadniczym źródłem trudności oraz elementem kształtującym podstawowe koszty jest skomplikowany montaż, zaś elementy dostarczone do montażu są typowe i niebudzące wątpliwości, mamy do czynienia z umową, która w zasadniczej części odpowiada umowie o roboty budowlane (gdy w jej wyniku powstaje obiekt budowlany) lub umowie o dzieło.

Jeżeli natomiast mamy do czynienia z umową, która została oznaczona przez strony jako umowa o dostawę i pompowanie betonu - przy czym największą wagę strony przywiązują do zachowania cykliczności i jakości dostarczanego betonu - samo zaś pompowanie jest nieskomplikowaną czynnością polegająca na skierowaniu strumienia betonu ze środka transportu do wybranego zbiornika czy też miejsca na terenie budowy, umowa ta najbardziej zbliżona będzie do umowy dostawy i głównie w oparciu o przepisy k.c. regulując dostawę winna być interpretowana.

Odstąpienie od umowy mieszanej dotyczy wszystkich skutków prawnych umowy, jeżeli świadczenia przewidziane w umowie stanowiły integralną, niepodzielną całość (orzeczenie SN z 29 listopada 2006 r., II CSK 267 /06). Oznacza to - w przypadku umowy dostawy i montażu, że odstąpienie od umowy z powodu wad montażu obejmuje cały przedmiot umowy, mimo że sama dostawa elementów montowanych wykonana była prawidłowo.

Leszek Mokosa

specjalista ds. prawno-handlowych Mostostal Warszawa

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).