Jak przekształcić lokal spółdzielczy we własność

Przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego w odrębną własność odbywa się w kilku etapach. Spółdzielca, który chce uzyskać pełną własność zajmowanego lokalu, powinien najpierw skierować kroki do administracji spółdzielni i złożyć wniosek o przekształcenie. Zarząd spółdzielni musi podjąć uchwałę i określić przedmiot odrębnej własności w nieruchomości, w której mieszka członek (takie uchwały zostały podjęte w przeważającej większości spółdzielni mieszkaniowych). Procedura uwłaszczenia kończy się zawarciem aktu notarialnego i wpisem do księgi wieczystej właściciela.

Każda osoba (niezależnie od tego czy posiada członkostwo), której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może zażądać od spółdzielni, aby zawarła z nią umowę o przeniesienie własności lokalu. W tym celu musi złożyć do zarządu spółdzielni mieszkaniowej wniosek, w którym zostanie sformułowane żądanie przekształcenia. Spółdzielnia nie ma prawa pobierać żadnych opłat za złożenie i rozpatrzenie żądania.

Wniosek o przekształcenie mieszkania spółdzielczego powinien zawierać dane osoby, która ubiega się o przeniesienie własności, jak również informacje o lokalu. Zaczynając pisać wniosek, w lewym górnym rogu arkusza papieru należy podać swoje imię i nazwisko. Niżej powinien znaleźć się nasz adres. Warto zamieścić we wniosku też numer telefonu (najlepiej komórkowego), po to by w razie potrzeby dopełnienia jakichś dodatkowych formalności związanych z przekształceniem administracja spółdzielni mogła nas o tym powiadomić. W prawym górnym rogu trzeba wpisać nazwę miejscowości i datę złożenia wniosku.

@RY1@i02/2010/172/i02.2010.172.183.0014.101.jpg@RY2@

Wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność

Jeżeli chodzi o treść wniosku, to nie ma ona z góry ustalonej przepisami formy. Należy jednak umieścić w nim wzmiankę, że przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, oznaczyć lokal (adres, piętro). Następnie trzeba sformułować żądanie o przekształcenie przysługującego prawa w prawo odrębnej własności i podać podstawę prawną. W przypadku przekształcenia mieszkania własnościowego w odrębną własność jest to art. 17¹⁴ ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). We wniosku należy również zobowiązać się do uregulowania ewentualnych należności z tytułu przekształcenia i poprosić o ich wyliczenie. Wniosek trzeba zawsze na końcu opatrzyć własnoręcznym podpisem. Bez niego jest on nieważny.

Kierując swoje kroki do administracji spółdzielni, warto zabrać ze sobą dwie kopie wniosku. Jedną należy zostawić w spółdzielni, a drugą z poświadczeniem daty złożenia, zabierać ze sobą w celach dowodowych.

Złożenie wniosku o przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego wszczyna procedurę przekształceniową przed organami spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych (np. tzw. czynsz i inne opłaty, jak np. składki na fundusz remontowy). Od 31 lipca 2007 r. do uzyskania odrębnej własności nie jest już konieczne uregulowanie zaległości związanych z pożyczkami zaciągniętymi na docieplanie bloków i inne prace modernizacyjne. Nie trzeba też spłacać przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.

Po uregulowaniu zaległości spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę o własności lokalu. W sumie musi to zrobić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez spółdzielcę.

Wyjątkiem, kiedy przekształcenie nie jest możliwe, jest sytuacja, w której nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Chodzi tutaj o nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości występuje także wtedy, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Ostatnim etapem przekształcenia we własność hipoteczną jest umowa cywilnoprawna przed notariuszem. Nabycie własności następuje z chwilą wpisania do księgi wieczystej.

W przygotowanej przez notariusza umowie spółdzielnia przenosi własność lokalu wraz z tytułem do wyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej związanej z budynkiem. Jeśli spółdzielnia nabyła od gminy własność działki, na której znajduje się blok z przekształcanym lokalem na warunkach bonifikaty, to wówczas aktem notarialnym przekazuje członkowi spółdzielni prawo odrębnej własności mieszkania wraz ze współwłasnością nieruchomości gruntowej i wówczas członek w spółdzielni ma pełną własność mieszkania oraz udział we własności ziemi.

Zgodnie z treścią ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2010 r. jest to 1317 zł) plus 22 proc. VAT. Będzie to więc 329,25 zł plus 72,43 zł, czyli 401,68 zł. Do tego należy w praktyce doliczyć najczęściej koszty wypisów, które w zależności od cennika kancelarii wynoszą kilkadziesiąt złotych.

Do kosztów sporządzenia aktu należy doliczyć także opłaty sądowe. Jeżeli lokal nie ma założonej księgi wieczystej, trzeba złożyć odpowiedni wniosek i będzie to kosztowało 60 zł. Zgodnie z art. 42. ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej jest pobierana opłata stała w kwocie 200 złotych. Za wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie (użytkownika wieczystego, własności gruntu) trzeba będzie doliczyć co najmniej 100 złotych.

Jeżeli po złożeniu wniosku o przekształcenie upłynie ustawowy sześciomiesięczny termin na przeniesienie własności, a zarząd nawet nie poinformował nas o powodach, które uniemożliwiły mu załatwienie wszystkich formalności na czas, trzeba zareagować na bezczynność władz spółdzielni.

W pierwszej kolejności należy wysłać do zarządu spółdzielni pismo monitujące. Wskazujemy w nim, że mimo upływu przewidzianego czasu wniosek do tej pory nie został zrealizowany i żądamy podania przyczyn opóźnienia. Zarząd musi ustosunkować się do naszego pisma. Jeżeli tego nie zrobi albo udzieli wymijającej odpowiedzi, trzeba przemyśleć decyzję o złożeniu pozwu do sądu. Jest to jednak uzasadnione tylko wtedy, kiedy zarząd nie robi nic w kierunku uwłaszczenia. Tam, gdzie zarządy dążą do przekształceń, robią podziały, składają wnioski o zasiedzenie, należy być cierpliwym. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego, czyli prośba o wydanie tzw. orzeczenia zastępującego oświadczenie woli. W tym przypadku będzie to decyzja spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu.

@RY1@i02/2010/172/i02.2010.172.183.0014.102.jpg@RY2@

Wzór pisma monitującego

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2010 r. nr 90, poz. 594 z późn. zm.).