Skoro nakłady zrekompensowały się, roszczenie nie przysługuje

Skoro nakłady, inne niż konieczne, zamortyzowały się w 100 proc., to powodom nie przysługuje roszczenie o ich zwrot, bo wartość lokalu nie zwiększyła się na skutek tych nakładów.

Powodowie wnosili o zasądzenie od pozwanych 20 907 zł tytułem nakładów poniesionych na lokal mieszkalny obejmujący 4 pokoje, kuchnię, łazienkę, w.c. i przedpokój o powierzchni łącznej 92 mkw. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Od wyroku powodowie wnieśli apelację.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Powodowie domagali się zwrotu równowartości nakładów, które poczynili na sporny lokal w okresie od 1959 r. do 1994 r. W czasie gdy zamieszkiwała w lokalu powódka, właściciel lokalu w czerwcu 1992 r. przeniósł własność lokalu na rzecz pozwanych po 1/3 części. Skoro nastąpiła zmiana właściciela lokalu powodowie, jako najemcy jednego z pokoi, znajdujących się w lokalu, którzy przed zbyciem lokalu dokonali w tym pokoju napraw koniecznych (art. 663 k.c.) oraz innych napraw obciążających wynajmującego, nie mogą z tego tytułu dochodzić roszczeń od pozwanych jako nabywców.

Powodowie nie udowodnili też, aby po tym okresie na pokój objęty przydziałem dokonali jakichkolwiek nakładów, których równowartość podlegałaby zwrotowi. Jeżeli zaś chodzi o inne nakłady czynione na sporny lokal w części nieobjętej decyzją z 1959 r., to uznać należy, że tylko w okresie pod wydania decyzji o przydziale na tę część lokalu, to jest od 1981 r. do 1993 r., kiedy NSA stwierdził, że prawidłowo kolegium odwoławcze uchyliło decyzję o odmowie przydziału i umorzyło postępowanie z uwagi na zniesienie szczególnego trybu najmu lokali na podstawie decyzji administracyjnych, powodowie byli posiadaczami zależnymi w dobrej wierze i w tym okresie do rozliczeń nakładów ma zastosowanie art. 226 par. 1 k.c. Z przepisu tego wynika, iż samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej zwrotu. Powodowie podali, iż w okresie od 1981 r. do 1993 r., a więc kiedy przysługiwał im przymiot dobrej wiary, dokonali m.in. remontu i montażu pompy, montażu grzałki do pieca kaflowego, wyremontowali piece, zainstalowali wannę, zlewozmywak i termę elektryczną, dokonali remontu kominów, hydroforni i instalacji wodnej, założyli rynnę. Część z tych nakładów jakkolwiek należy uznać za konieczne, to podlegałyby one zwrotowi tylko w sytuacji, gdyby powodowie, na których zgodnie z art. 6 k.c. spoczywał ciężar dowodu, wykazaliby, że nakłady te nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskali korzystając z lokalu, a tego nie uczynili.

Powodowie przez wiele lat korzystali ze spornego lokalu uiszczając w zamian czynsz regulowany, który nie pokrywał kosztów utrzymania lokalu, a właściciel pozbawiony był władztwa i ostatecznie uzyskał odszkodowanie mające wymiar symboliczny. Przy ustalaniu równowartości nakładów koniecznych, ulegających na podstawie art. 226 par. 1 k.c. zwrotowi na rzecz samoistnego posiadacza w dobrej wierze, uwzględnia się nie tylko te korzyści, które samoistny posiadacz uzyskał z rzeczy po chwili decydującej o utracie po jego stronie dobrej wiary, a także korzyści uzyskane przez okres trwania dobrej wiary, a więc przez cały czas posiadania. Natomiast jeżeli chodzi o inne nakłady niż konieczne, których zwrotu równowartości domagają się powodowie, to roszczenie ich byłoby zasadne tylko o tyle, o ile zwiększałyby one wartość lokalu, bowiem stosownie do art. 226 par. 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dokonał nakładów innych aniżeli konieczne, może domagać się zwrotu tych nakładów w takich rozmiarach, w jakich na skutek ich dokonania wzrosła ostatecznie wartość rzeczy w chwili jej wydania.

W tej sytuacji słusznie sąd okręgowy uznał, że skoro nakłady te zamortyzowały się w 100 proc., to powodom nie przysługuje roszczenie o ich zwrot, bo wartość lokalu nie zwiększyła się na skutek tych nakładów. Stanowisko powodów, że w całym okresie władania lokalem przysługiwał im przymiot dobrej wiary co do lokalu nieobjętego decyzją o przydziale z 1959 r., jest niezasadne, bowiem dobra wiara istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku. Tak więc powódka, najpierw zajmując część lokalu bez tytułu prawnego, bo decyzją przyznano jej tylko jeden pokój, a następnie powodowie, korzystając z tej części lokalu po wyroku NSA z 1993 r., nie mieli usprawiedliwionych w tych okolicznościach podstaw, aby być przeświadczonymi, że są najemcami całego lokalu, a tylko wówczas można byłoby przypisać im dobrą wiarę. Zatem jeżeli chodzi o okres, gdy jak to słusznie uznał sąd okręgowy - powodowie władali częścią lokalu w złej wierze, to jest od 1963 r., kiedy powódka samowolnie zajęła drugi pokój, do przydziału w 1981 r. oraz w okresie od wyroku NSA z 1993 r. do 1997 r., kiedy powodowie wydali tę część lokalu, to zastosowanie ma art. 226 par. 2 k.c., który stanowi, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie ich kosztem.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Stosunek prawny, w którym pozostają strony, może regulować zasady rozliczenia ponoszonych nakładów. Jeżeli takich uzgodnień nie ma, to stosownie do art. 230 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224 - 226 k.c. Na ich gruncie przeprowadza się rozliczenie nakładów dokonywanych bez wiedzy czy zgody właściciela (a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej). Przy ustaleniu, że nie ma umowy przewidującej rozliczenie nakładów, i że przepisy regulujące dany stosunek prawny też nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów oraz że nie zachodzą podstawy do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224 - 226 k.c., to zastosowanie ma art. 405 k.c. dotyczący bezpodstawnego wzbogacenia. Artykuły 224-226 k.c. mają bowiem charakter szczególny w stosunku do art. 405 k.c.