Przy obliczaniu terminu bierze się pod uwagę datę zakończenia najmu

Przewidziany w art. 677 k.c. roczny termin przedawnienia liczy się od dnia, w którym nastąpił zwrot rzeczy najętej wynajmującemu, ale po zakończeniu najmu. Zwrot rzeczy wynajmującemu kładzie kres jej używania przez najemcę i stwarza dopiero podstawę ostatecznego rozliczenia między stronami.

Powód dochodził od pozwanego zwrotu należności związanych z realizacją łączącej strony umowy najmu lokalu użytkowego. Sąd I instancji oddalił powództwo w całości, uznając, że roszczenie o zwrot czynszu najmu za pracownię (8250 zł), zwrot nakładu na remont, przystosowanie i zabezpieczenie pracowni (22 449 zł) oraz zwrot kosztów opłacanych rachunków za media (4599 zł) przedawniły się wobec upływu rocznego terminu z art. 677 k.c. liczonego od daty zwrotu przedmiotu najmu (maj 2002 r.). Z kolei roszczenia o odszkodowanie za zniszczenie rzeczy powoda poprzez zalewanie pomieszczeń (6 tys. zł), za przedmioty zniszczone bądź zaginione (81241 zł), za wydatki poniesione na reklamy z adresem pracowni (4 tys. zł) oraz obejmujące zwrot kosztów przewozu i instalacji w nowym miejscu (2200 zł) nie zostały udowodnione co do zasady bądź wysokości. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny oddalił apelację od rozstrzygnięcia obejmującego kwotę 93 441 zł i uchylił wyrok w zakresie roszczeń dotyczących zwrotu nakładów na nieruchomość oraz nadpłaconego czynszu w łącznej kwocie 35 298 zł i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi okręgowemu. Prawidłowo sąd I instancji uznał, że nieudowodnione zostały roszczenia o odszkodowanie za zniszczenie rzeczy poprzez zalewanie pomieszczeń, za przedmioty zniszczone bądź zaginione, za wydatki poniesione na reklamy z adresem pracowni oraz obejmujące zwrot koszów przewozu i instalacji pracowni w nowym miejscu (łącznie 93441 zł). Co do rzeczy zaginionych powód podnosi, że listę skradzionych przedmiotów przedstawił policji, odwoływał się do akt prokuratorskich i zeznań świadków w postępowaniu przygotowawczym. Tymczasem lista rzeczy znalezionych jest dowodem wyłącznie na okoliczność, że dokument tej treści złożono policji. Nie przesądza natomiast o istnieniu tych przedmiotów, ich właścicielu oraz wartości. Innych dowodów powód nie zaoferował pomimo spoczywającego na nim w myśli art. 6 k.c. ciężaru dowodu. Dowód z akt prokuratorskich, podobnie jak z akt sprawy o przywrócenie posiadania, nie został zawnioskowany przez powoda. Niezależnie od zasady odpowiedzialności powód nie udowodnił także rodzaju i wartości rzeczy, które uległy zniszczeniu w wyniku zalewania pomieszczeń. W odniesieniu do pozostałych roszczeń - nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 677 k.c. poprzez zastosowanie wymienionego w nim terminu do roszczeń o zwrot nakładów użytecznych. Pomijając kwestię, czy dochodzone przez powoda nakłady miały charakter nakładów koniecznych czy użytecznych, w aktualnym orzecznictwie przyjmuje się, że termin przedawnienia roszczeń jest taki sami i wynosi jeden rok. Art. 677 k.c. jako przepis szczególny wyłącza zastosowanie do ulepszeń ogólnej normy wynikającej z art. 118 k.c. Podstawowe znaczenie ma to, że sąd okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ograniczył się do stwierdzenia, że umowa najmu z września 1999 r. nie została skutecznie wypowiedziana przez nabywcę nieruchomości w grudniu 2000 r. na podstawie art. 678 k.c., ponieważ uprawnienie takie nie przysługuje nabywcy, jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Sąd I instancji uchylił się od obowiązku ustalenia, czy, kiedy i w jaki sposób doszło do rozwiązania umowy najmu pracowni, a także czy i kiedy doszło do wydania lokalu pracowni wynajmującemu. Są to okoliczności o podstawowym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd I instancji, nie dokonując oceny istnienia i wysokości roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz i zwrot nadpłaconego czynszu, oddalił powództwo w tej części, powołując się na zarzut przedawnienia.

W judykaturze zauważa się, że przewidziany w art. 677 k.c. roczny termin przedawnienia liczy się od dnia, w którym nastąpił zwrot rzeczy najętej wynajmującemu, lecz po zakończeniu najmu. Jest tak, że zwrot rzeczy wynajmującemu kładzie kres jej używania przez najemcę i stwarza dopiero podstawę ostatecznego rozliczenia między stronami. Przez zwrot rzeczy według art. 677 k.c. rozumie się nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez wynajmującego, lecz także inne stany faktyczne gwarantujące pełną ochronę interesów wynajmującego, mogące stanowić podstawę do określenia początku terminu przedawnienia przewidzianego w art. 677 k.c. W szczególności więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne w jego wydaniem i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna bieg rocznego terminu przedawnienia. Skoro więc początek biegu przedawnienia roszczeń uzależniony jest od tak rozumianego zwrotu rzeczy wynajmującemu, dokonanego po zakończeniu stosunku najmu, brak ustaleń sądu I instancji co do daty i sposobu zakończenia stosunku najmu pracowni jest równoznaczny z nierozpoznaniem istoty sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę, sąd I instancji ustali, czy doszło do rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego września 1999 r. A jeśli tak, to w jakiej dacie i w jaki sposób. Czy doszło do zwrotu przez najemcę wynajmującemu lokalu użytkowego z uwzględnieniem dokonania nieważnej czynności prawnej sprzedaży nieruchomości. Czy zostało udowodnione istnienie oraz wysokość roszczeń dotyczących zwrotu nakładów na nieruchomość oraz nadpłaconego czynszu, o ile powód udowodni istnienie roszczeń w ustalonej wysokości, to czy uległy one przedawnieniu. Czy w sprawie o ochronę naruszonego posiadania wydany został wyrok, jakiej treści i czy został wykonany, a jeżeli tak, to kiedy i czy miało to wpływ na bieg terminu przedawnienia.

Ewa Grączewska-Ivanova

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Zgodnie z jednym podejściem prezentowanym w judykaturze hipotezą normy z art. 677 k.c. są objęte nakłady konieczne, lecz nie roszczenia najemcy o zwrot wartości ulepszeń. Według innego podejścia powyższy przepis dotyczy roszczeń najemcy w stosunku do wynajmującego o zwrot wszelkich nakładów na rzecz, a więc przedawnieniu ulegają zarówno roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, jak i roszczenia o zwrot wartości ulepszeń. To drugie stanowisko aktualnie dominuje, za czym przemawia redakcja art. 677 k.c., traktująca ogólnie o roszczeniach najemcy o zwrot nakładów. Ponieważ nie wyodrębnia się jednego rodzaju nakładów, należy więc przyjmować jako objęte powyższą regulacją także nakłady użyteczne w postaci ulepszeń.