Na co inwestor powinien zwrócić uwagę, zawierając umowę z architektem

Umowa z architektem to jeden z najważniejszych dokumentów, o które powinien zadbać inwestor, przygotowując się do rozpoczęcia procesu budowlanego. Dokumentacja projektowa nie tylko odzwierciedla wizję przedsięwzięcia. Jest także niezbędna do uzyskania przez inwestora stosownych pozwoleń.

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego działalność polegająca na projektowaniu, sprawdzaniu projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowaniu nadzoru autorskiego jest tzw. samodzielną funkcją techniczną w budownictwie. Funkcje takie mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie i praktykę zawodową, stwierdzone właściwą decyzją, czyli uprawnieniami zawodowymi wydanymi przez organ samorządu zawodowego. Uzyskanie takich uprawnień nie jest jednak wystarczające. Podstawę do wykonywania takich funkcji stanowi wpis do centralnego rejestru prowadzonego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego (GINB) oraz wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (tj. izbę architektów lub izbę inżynierów budownictwa), potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę. W przypadku gdy zawieramy umowę o prace projektowe nie z osobą fizyczną, lecz ze spółką, spółka ta powinna zatrudniać lub współpracować z osobami spełniającymi powyższe wymogi, które wykonają dla niej odpowiednie projekty. W umowie warto zamieścić oświadczenie projektanta, że on (lub, w przypadku spółki, osoba sporządzająca projekt) spełnia te wymogi.

Niezwykle istotne jest dokładne określenie przedmiotu umowy, tj. wskazanie dokładnie zakresu i parametrów inwestycji oraz odpowiadającej jej dokumentacji projektowej. Warto pamiętać, że prawo budowlane reguluje podstawowe obowiązki projektanta, nie ma zatem potrzeby powtarzania ich w umowie. Z przepisów wynika, że do podstawowych obowiązków projektanta należy m.in. opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny m.in. z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Poza określeniem przedmiotu umowy (tj. zakresu i formatu dokumentacji) niezwykle istotne jest określenie harmonogramu wykonania umowy, w powiązaniu z harmonogramem realizacji całej inwestycji.

W umowie z architektem warto uregulować kwestię nadzoru autorskiego projektanta. W braku w umowie postanowień dotyczących nadzoru autorskiego projektant, na żądanie inwestora (a także właściwego organu), będzie musiał świadczyć takie usługi, jednak tylko w zakresie opisanym w prawie budowlanym. Zgodnie z tym przepisem do podstawowych obowiązków projektanta należy m.in. sprawowanie na żądanie inwestora lub właściwego organu nadzoru autorskiego w zakresie:

● stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem oraz

● uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Dla uniknięcia wątpliwości w odniesieniu do tego, czy inwestor chce w ogóle zlecić projektantowi nadzór autorski, a także jakie będzie wynagrodzenie dla projektanta z tego tytułu, warto uregulować tę kwestię wprost w umowie.

Należy pamiętać, że projekt architektoniczny może być (i w praktyce zazwyczaj jest) utworem w rozumieniu przepisów prawa autorskiego. Zgodnie z prawem autorskim utworem jest każdy przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od jego wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia, a w szczególności utwór architektoniczny, architektoniczno-urbanistyczny i urbanistyczny. Możliwość korzystania przez inwestora z projektu architektonicznego podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów chroniących prawa autorskie architekta. O ile w umowie nie wskazano inaczej, nabycie przez inwestora egzemplarza projektu uprawnia do go zastosowania tego projektu do jednej budowy. W literaturze podnosi się, że nie jest jasne, czy prawo to obejmuje jedynie możliwość wzniesienia budynku na podstawie takiego projektu, czy również inne sposoby wykorzystania tego projektu, np. możliwość dokonywania na jego podstawie bardziej szczegółowych projektów.

Inwestor powinien dążyć do tego, aby w umowie z architektem znalazły się zapisy o przeniesieniu na inwestora majątkowych praw autorskich do projektu, a także zgoda architekta na wielokrotne wykorzystanie projektu oraz na wykonywanie praw zależnych do projektu (to ostatnie w celu umożliwienia inwestorowi korzystania i rozporządzania projektami wykonawczymi sporządzonymi na podstawie pierwotnego projektu). Inwestor powinien również zadbać o to, aby w umowie uregulowany został zakres zmian w projekcie, na dokonanie których nie będzie konieczne późniejsze uzyskiwanie zgody architekta. Ważne dla inwestora jest również to, by w umowie architekt zobowiązał się do nabycia majątkowych praw autorskich oraz uzyskania zgód na dokonywanie zmian od osób, które wykonują dla niego poszczególne projekty. Tylko wtedy bowiem architekt będzie mógł skutecznie przenieść takie prawa na inwestora. Uzgodnienie zakresu przenoszonych praw jest jednym z najtrudniejszych elementów negocjacji. Trudne bowiem jest osiągnięcie kompromisu pomiędzy prawem architekta do ochrony integralności projektu, i kontrolą ewentualnych zmian, a uprawnieniami właścicielskimi inwestora (w tym swobody co do wprowadzania zmian, np. w celu zmniejszania kosztów funkcjonowania danej inwestycji). W praktyce - im większa renoma architekta, tym trudniej przekonać go do ustępstw na rzecz inwestora.

Strony mogą w umowie ukształtować wynagrodzenie dla architekta jako ryczałtowe lub kosztorysowe. Warto wskazać, co dokładnie obejmuje wynagrodzenie, w tym czy ujęte jest w nim wynagrodzenie z tytułu nadzoru autorskiego i przeniesienia na zamawiającego majątkowych praw autorskich do projektu. Strony mogą umówić się na dokonywanie płatności wynagrodzenia w ratach, w powiązaniu z harmonogramem realizacji inwestycji (co jest rozwiązaniem często spotykanym w praktyce), np. pierwszej raty po oddaniu zamawiającemu projektu przez architekta, kolejnych - po uzyskaniu pozwolenia na budowę na podstawie tego projektu lub w miarę wykonywania przez projektanta czynności z zakresu nadzoru autorskiego.

Na koniec, acz w hierarchii ważności regulacji umownych pewnie te zapisy są najważniejsze, przypominamy o dokładnej regulacji odpowiedzialności architekta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie postanowień umowy. Inwestor powinien w szczególności zadbać o to, by uprawnienia z rękojmi za wady projektu nie wygasły przed upływem terminu rękojmi za roboty budowlane wykonane na podstawie tego projektu. Aby usprawnić dochodzenie odszkodowania, strony mogą też wprowadzić w umowie kary umowne za niewykonanie poszczególnych postanowień umowy, np. za opóźnienie w sporządzeniu projektu przez architekta. Warto pamiętać również o sprawdzeniu, czy architekt sporządzający projekt ma odpowiednie do jego działalności zawodowej ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

W klauzuli dotyczącej przeniesienia praw autorskich muszą dla jej skuteczności zostać określone pola eksploatacji, na których inwestor będzie mógł korzystać z projektu.

@RY1@i02/2010/085/i02.2010.085.087.003a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz, adwokat

Monika Sitowicz

adwokat

@RY1@i02/2010/085/i02.2010.085.087.003a.002.jpg@RY2@

Agnieszka Nagórska, aplikant adwokacki Zespół Prawa Nieruchomości Kancelarii Salans

Agnieszka Nagórska

aplikant adwokacki Zespół Prawa Nieruchomości Kancelarii Salans