Brat nie ma prawa do mieszkania po zmarłej siostrze

Faktyczne wspólne pożycie w rozumieniu art. 691 par. 1 kodeksu cywilnego oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

Po śmierci swojej siostry J.B. - w pozwie przeciwko Miastu P - domagał się ustalenia, że wstąpił, na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego, w stosunek najmu lokalu, który wspólnie zajmowali od 1985 r. Zgodnie z art. 691 par. 1 k.c. - w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Sąd rejonowy oddalił powództwo. Uznał bowiem, że powód jako brat najemcy, na którym nie ciążył wobec niego obowiązek alimentacyjny, nie jest osobą, o której mowa w art. 691 k.c. Przy rozpoznawaniu apelacji sąd apelacyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: czy wskazaną w art. 691 par. 1 k.c. przesłankę faktycznego wspólnego pożycia, niezbędną do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, należy utożsamiać jedynie z pożyciem "jak małżonkowie", czy też możliwe jest uznanie tej przesłanki za spełnioną, gdy osobę domagającą się ustalenia wstąpienia w stosunek najmu łączyła ze zmarłym najemcą trwała więź gospodarcza i uczuciowa.

Sąd Najwyższy podkreślił, że po nowelizacji kodeksu cywilnego od 10 lipca 2001 r., znacznie zwęził się krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Wcześniej takie prawo przysługiwało: małżonkowi najemcy, jego wstępnym, zstępnym, rodzeństwu i przysposobionym, a także osobie bliskiej najemcy, pod warunkiem zamieszkiwania z najemcą stale aż do chwili jego śmierci. Ograniczenia wynikające z treści aktualnie obowiązującego art. 691 k.c. są wyraźne. Precyzując krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu, ustawodawca nie pozostawia wątpliwości, jaki był cel takiego zabiegu. Uprawnionymi, na podstawie art. 691 par. 1 k.c., nie są już zstępni najemcy, lecz tylko jego dzieci. Do kręgu uprawnionych nie zaliczono też ani wstępnych, ani rodzeństwa najemcy. Mogą oni wstąpić w stosunek najmu tylko wtedy, gdy najemca był obowiązany w stosunku do nich do świadczeń alimentacyjnych. Poza wymienionymi wyżej osobami w stosunek najmu może także wstąpić osoba, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i zamieszkiwała z nim stale w najmowanym lokalu, aż do jego śmierci.

Według SN - użycie w art. 691 par. 1 k.c., określenia "osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą" bez wyraźnego odwołania się do określenia, że chodzi o pożycie małżeńskie, nie może być interpretowane w sposób, że obejmuje ono każdą osobę pozostającą z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarczej, co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, w innych ustawach jednolicie przez wspólne pożycie rozumie się pozostawania w takich relacjach jak małżonkowie. Po drugie, interpretacja określenia "pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą" jako pożycia faktycznego, a nie pożycia tak jak w małżeństwie prowadzi w istocie do zupełnego przekreślenia celu, jaki przyświecał nadaniu art. 691 par.1 k.c. jego aktualnego brzmienia. Intencja ustawodawcy jest czytelna. Należy, w porównaniu do dotychczasowego stanu prawnego, zmniejszyć krąg osób, które mogą po śmierci najemcy wstąpić w stosunek najmu. Natomiast gdyby przyjąć wykładnię tego przepisu, że w stosunek najmu może wstąpić osoba, która pozostaje z najemcą w faktycznym pożyciu, to byłoby to rozciągnięcie prawa wstąpienia w stosunek najmu w istocie na każdą osobę, która wykaże, że pozostawała z najemcą w stosunku bliskości. Tak szerokie rozumienie wspólnego pożycia stanowi jednak wyraźne ograniczenie praw wynajmującego, z reguły właściciela budynku, w którym znajduje się wynajęty lokal. Jak wynika z aktualnego brzmienia art. 691 par. 1 k.c. ustawodawca wyraźnie wzmocnił prawo wynajmującego do odzyskania lokalu po śmierci najemcy. Osoby, które pozostają w faktycznym pożyciu z najemcą, jeżeli nie jest to pożycie takie jak w małżeństwie, muszą się liczyć z tym, że po jego śmierci nie wstąpią w stosunek najmu. Powinny wobec tego jeszcze za życia najemcy zadbać o zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych na wypadek jego śmierci. O tym, czy będą mogły pozostać w mieszaniu jako najemcy, zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 691 k.c., będzie decydował przede wszystkim jego właściciel.

adwokat Kancelaria Adwokacka Błażyca & Drzazga

@RY1@i02/2010/062/i02.2010.062.087.004a.001.jpg@RY2@

Czesław Błażyca, adwokat Kancelaria Adwokacka Błażyca & Drzazga

Uchwała Sądu Najwyższego w sposób znaczący ogranicza krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy. SN w sposób jednoznaczny zdefiniował pojęcie osoby, "która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą", zawarte w znowelizowanym art. 691 par.1 k.c. Dotąd określenie to pozwalało na dość szeroką jego interpretację i przyjmowanie potocznego znaczenia. SN uznał, że szeroka wykładnia jest nieprawidłowa i niezgodna z wolą ustawodawcy. Faktyczne wspólne pożycie rozumieć należy jako więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. Zakres określenia "faktyczne wspólne pożycie" nie obejmuje każdej osoby pozostającej z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej, musi bowiem zostać spełniona przesłanka pozostawania w relacjach jak w małżeństwie. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że przyjęcie szerokiej interpretacji "pozostawania faktycznie we wspólnym pożyciu" doprowadziłaby do swoistego rodzaju nadużyć prawa, gdzie w zasadzie każda osoba mogłaby wykazać, że pozostawała w stosunku bliskości z najemcą pozwalającą na wstąpienie w stosunek najmu po śmierci tego najemcy. Takie zaś uprawnienie naruszałoby konstytucyjnie chronione prawo własności. Uchwała SN niewątpliwie wzmacnia pozycję wynajmującego, właściciela danej nieruchomości, lokalu i należy ją ocenić jako długo wyczekiwaną.