Kto odpowiada za nieprawidłowo przygotowany teren budowy, niesprawne urządzenia i wadliwą dokumentację

Wprowadzenie do kodeksu cywilnego przepisów określających zasady udzielania wykonawcom robót budowlanych gwarancji zapłaty uchwalonych 8 stycznia 2010 r. odpowiednią nowelizacją tego kodeksu, jest wynikiem m.in. poglądu Trybunału Konstytucyjnego, który uważa, że te kwestie powinny być uregulowane w określonym miejscu, a niezbędna terminologia całościowo dostosowana do przyjętej w kodeksie cywilnym. Podobne stanowisko ma działająca przy ministrze sprawiedliwości Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego, w ocenie której konieczność zachowania spójności systemowej przemawia za uregulowaniem gwarancji zapłaty za roboty budowlane w tytule XVI księgi trzeciej kodeksu cywilnego, odnoszącej się właśnie do tego rodzaju umów.

Kodeks cywilny stanowi, że przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W umowie tej należy ustalić zakres robót, które nie tylko będzie osobiście wykonywał wykonawca, ale także te, które będą prowadzone za pomocą podwykonawców. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

Z kolei zawarcie przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą wymaga uzyskania zgody zarówno inwestora, jak i wykonawcy. I w tym przypadku obowiązuje termin 14 dni na wyrażenie zgody od przedstawienia inwestorowi i wykonawcy umowy między podwykonawcami.

Wszystkie umowy powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Kodeks cywilny nakłada też ogólne obowiązki stron umowy o roboty budowlane, które skutkują określoną odpowiedzialnością za jej wykonanie. Stanowi na przykład, że w razie wątpliwości co do firm zaangażowanych w proces inwestycyjny, przyjmuje się, że wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy podjął się wykonawca.

Wykonawca jest ponadto zobowiązany do niezwłocznego powiadomienia inwestora o tym, że dostarczona przez niego dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo że zachodzą inne okoliczności, które mogą im przeszkodzić. Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.

Inwestor musi wiedzieć, że zniszczenie lub uszkodzenie wybudowanego obiektu było wynikiem wadliwości dostarczonych przez niego materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wtedy wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Z kolei wykonawca powinien pamiętać, że do skutków opóźnienia się przez niego z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Zgodnie z nimi można np. wskazać wykonawcy termin na naprawienie sytuacji, a jeśli to nie poskutkuje, odstąpić od umowy i powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej firmie na koszt i ryzyko wykonawcy, który zawiódł.

Terminy i zasady przyjmowania przez inwestora realizowanych przez wykonawcę zadań określa się w umowie.

Jeśli tego umową nie ustalono, obowiązuje ogólna zasada kodeksowa, że inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Prawo do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub przez inwestora może być ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne. Zasady te stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Iwona Jackowska

iwona.jackowska@infor.pl

Art. 647-658 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).