Wierzyciele mają problemy z odzyskiwaniem należności w trybie sądowej egzekucji z nieruchomości

Należności podmiotów prywatnych (w tym przedsiębiorców), którzy zdecydują się na ten rodzaj egzekucji wobec byłych kontrahentów, znajdują się w dziewiątej kategorii zaspokojenia (art. 1025 par. 1 pkt 9 kodeksu postępowania cywilnego - dalej k.p.c.). Wyprzedzają je nie tylko koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne, pracownicze, ale i publicznoprawne (podatki, składki zusowskie).

Nie bez znaczenia jest również, że przedsiębiorca w momencie, kiedy decyduje się na ten rodzaj egzekucji, nie do końca jest w stanie sprawdzić, jakie należności będą miały przed nim pierwszeństwo zaspokojenia z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. O ile bowiem wierzytelności hipoteczne (piąta kategoria zaspokojenia) są wpisywane do księgi wieczystej i przez to stają się jawne dla wszystkich zainteresowanych, o tyle niektóre wierzytelności mogą ujawnić się dopiero przed końcowym momentem egzekucji, tj. sporządzeniem planu podziału sumy uzyskanej z licytacji nieruchomości. Dotyczy to np. wierzytelności pracowniczych, które zgodnie z art. 1036 k.p.c. mogą być zgłaszane aż do dnia sporządzenia planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Już w okresie przedwojennym opisaną sytuację określano jako hipotekę tajną, albowiem istnienie i wysokość tych należności nie jest co do zasady znana wierzycielom dłużnika, którzy byli jego kontrahentami, a zdecydowali się na prowadzenie egzekucji. Nieuwzględnienie tych wierzytelności może spowodować, że choć nominalnie cena wywołania nieruchomości będzie się równać lub przewyższać należność wierzyciela prowadzącego egzekucję, to i tak nie zapewni jego zaspokojenia.

Obowiązujące przepisy, aby uczynić egzekucję z nieruchomości bardziej atrakcyjną oraz zwiększyć szanse znalezienia nabywcy nieruchomości, a przez to w ogóle zwiększyć możliwość zaspokojenia wierzycieli egzekwujących, przewidują, że na pierwszej publicznej licytacji nieruchomość może być nabyta za 3 /4 jej wartości (art. 965 k.p.c.), a na drugiej - kiedy pierwsza licytacja okazała się bezskuteczna - za 2/3 jej wartości (art. 983 k.p.c.).

Nie jest to jednak jedyny wypadek pomniejszenia kwoty, która może być uzyskana w egzekucji z nieruchomości.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 15 grudnia 2006 r. (III CZP 115/06, OSNC 2007 Nr 10, poz. 146), jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, jako sumę ulegającą podziałowi wymienia się kwotę uzyskaną z egzekucji, pomniejszoną o podatek od towarów i usług. Według SN podatek ten odlicza się od sumy uzyskanej na licytacji nieruchomości i odprowadza do urzędu skarbowego jeszcze przed przystąpieniem do podziału tej sumy między wierzycieli uczestniczących w podziale, co powoduje zmniejszenie szans zaspokojenia wierzycieli dalszych kategorii. Ma to niemałe znaczenie, zważywszy że podatek ten wynosi obecnie co do zasady 22 proc.

Podatek VAT nie powinien finalnie obciążać wierzycieli ani dłużnika. Ma on - ze swej natury - charakter neutralny dla podatnika, ponieważ ostatecznie ciężar tego podatku ponosi konsument końcowy (podatek jest wliczony w cenę towaru lub usługi). Według powołanej uchwały SN obciąża on jednak wierzycieli egzekwujących i dłużnika, skoro odlicza się go od sumy uzyskanej na licytacji. Po licytacji nie ma możliwości przerzucenia go na nabywcę, bo brakuje przepisów, które umożliwiałyby zmuszenie go do zapłaty tego podatku.

O kwotę tego podatku nie można również powiększyć wartości nieruchomości przy jej wycenie. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych reprezentuje jednoznaczne stanowisko, że jako podstawę wyceny przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości należy stosować ceny transakcyjne niezawierające podatku VAT. Oznacza to, że wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku. Stanowisko zajmowane przez PFSRM jest zgodne z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym nr 1 z 2007 r., Europejskimi standardami wyceny 2009, a także Międzynarodowymi Standardami Wyceny IVSC 2005 r. Wynika to z faktu, że wartość nieruchomości określana w operacie szacunkowym nie jest tożsama z jej ceną. Podkreślił to minister infrastruktury w swoich wyjaśnieniach zawartych w piśmie z 15 lutego 2005 r. w sprawie opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wymaga odnotowania, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 5 lipca 2001 r. o cenach - cena stanowi wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. VAT jest zatem kategorią z obszaru ceny, a nie z obszaru wartości.

Podatek VAT jest kwotą pieniężną podlegającą rozliczeniu, co oznacza, że w przypadku transakcji pomiędzy płatnikami VAT, nie obciąża on żadnej ze stron. Włączenie podatku VAT do wartości nieruchomości spowodowałoby pobieranie podatku od podatku. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości stosownie do obowiązujących go przepisów prawa. Żaden z przepisów nie przewiduje włączania podatku VAT do wartości nieruchomości, gdyż jest on składnikiem ceny, a nie wartości rynkowej.

Wartość nieruchomości podawana w operatach szacunkowych jest przenoszona przez komorników do protokołów opisu i oszacowania (art. 947 par. 1 pkt 7 i art. 948 k.p.c.) i ta wartość stanowi podstawę do określenia ceny wywołania, tj. najniższej sumy, za którą nieruchomość można nabyć na licytacji (art. 965 k.p.c.). Według SN, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, oszacowanie nieruchomości powinno uwzględniać, że jej cena obejmować będzie podatek od towarów i usług. Dalej SN wywodzi, że w takiej sytuacji obowiązkiem komornika jest zadbanie, żeby w cenie oszacowania, cenie wywołania i w sumie ulegającej podziałowi uwzględniony został ten podatek. Na pierwszy rzut oka wysnuć by można z tego zapisu, że komornik, wiedząc, że konkretna sprzedaż licytacyjna podlegać będzie opodatkowaniu VAT, powinien zaznaczyć w obwieszczeniu o licytacji, że nabywca będzie musiał dopłacić kwotę tego podatku do zaoferowanej sumy. Taka praktyka byłaby jednak sprzeczna z powołaną uchwałą SN oraz przepisami ustawy o VAT. SN w powołanej uchwale, opierając się na art. 29 ust. 1 tej ustawy, stwierdził, że podstawą opodatkowania podatkiem od towarów usług jest obrót, którym jest kwota uzyskana ze sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Przy egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest zatem cena nabycia nieruchomości, pomniejszona o należny podatek. Wynika z tego, że brak jest podstaw do doliczania przez komornika podatku VAT do ceny nieruchomości, gdyż zgodnie z ogólną regułą, zawiera się on już w tej cenie i jest z niej odtwarzany.

Obliczając wartość szacunkową nieruchomości, która ma być sprzedana na licytacji, biegli nie mogą brać do porównania wartości referencyjnych innych podobnych nieruchomości z podatkiem VAT, gdyż wartości referencyjne to również wartości rynkowe, a więc bez tego podatku. Wynika z tego, że suma oszacowania w żaden sposób nie uwzględnia podatku VAT.

Omówione regulacje krzywdzą wierzycieli i dłużnika, ponieważ to oni finalnie ponoszą podatek VAT, a nie nabywca nieruchomości (nabywca płaci taką samą cenę zarówno wtedy, gdy sprzedaż licytacyjna jest objęta tym podatkiem, jak i wówczas, gdy nie podlega opodatkowaniu), dlatego wymagają zmian. Kluczowe wydaje się brzmienie art. 965 i 983 k.p.c., które, definiując cenę wywołania, odwołują się do sumy oszacowania, a tą jest wartość rynkowa nieruchomości nieuwzględniająca podatku VAT. Konieczne jest zatem, podobnie jak to jest obecnie w przypadku biegłych sądowych czy też adwokatów występujących przed sądami z urzędu, wprowadzenie przepisu, który pozwalałby na doliczanie przez komornika podatku VAT do wartości nieruchomości określonej przez biegłego w takiej sytuacji, kiedy konkretna sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Konieczna jest zatem zmiana art. 965 i 983 k.p.c.

Jeśli nieruchomość została oszacowana przez biegłego sądowego na 100 tys. zł, to jeżeli nie jest szczególnie atrakcyjna, na pierwszej licytacji może być sprzedana za 75 tys. zł (np. jeśli stawi się tylko jeden licytant). Jeśli nieruchomość będzie spełniała kryteria określone w ustawie o VAT - zasady naliczania lub zwolnień z tego podatku są zróżnicowane i zależą od wielu czynników m.in. od tego, czy grunt jest zabudowany, czy niezabudowany, od przeznaczenia terenu, od funkcji obiektów, a także od tego, czy obiekt spełnia cechy "towaru używanego"- przed przystąpieniem do podziału uzyskanej kwoty sąd odprowadzi 13 524,60 zł podatku VAT do urzędu skarbowego (podatek obliczono, stosując wzór: y = x + 0,22x, gdzie y to suma uzyskana na licytacji, a x to kwota, od której liczy się podatek; kwota y jest znana, dlatego trzeba obliczyć x; aby to zrobić, trzeba ten wzór przekształcić: x + 0,22x = y, czyli 1,22x = y, ostatecznie x = y/1,22).

Dla wierzycieli pozostanie zatem kwota 61 475,40 zł. Średnio 5 proc. uzyskanej sumy zarezerwować należy na pokrycie kosztów egzekucyjnych innych niż opłata egzekucyjna (koszty wyceny nieruchomości przez biegłego, ogłoszenia w prasie o licytacji, zastępstwa prawnego wierzycieli w toku egzekucji - w analizowanym przypadku przyjmijmy te koszty na poziomie 3750 zł). Komornikowi należy się za prowadzenie egzekucji opłata w wysokości 15 proc. sumy wydzielonej na zaspokojenie wierzycieli - po potrąceniu kosztów egzekucyjnych (15 proc. x 71 250 zł = 10 687,50 zł). Jeśli nie będzie hipotek ujawnionych w księdze wieczystej, hipotek tajnych oraz zobowiązań wobec Skarbu Państwa (np. z tytułu podatku od nieruchomości, składek zusowskich niezapłaconych przez dłużnika i to zarówno jego, jak i prawników zatrudnionych na zlicytowanej nieruchomości), to reszta - po potrąceniu opłaty sądowej za zatwierdzenie planu podziału, wynoszącej 100 zł - czyli 46937,90 zł (zaledwie 46,94 proc. wartości nieruchomości) będzie przeznaczona na zaspokojenie wierzycieli nieuprzywilejowanych. Szanse tych wierzycieli na odzyskanie swoich wierzytelności są więc statystycznie niewielkie.

@RY1@i02/2010/032/i02.2010.032.087.0006.001.jpg@RY2@

Andrzej Antkiewicz, sędzia Sądu Rejonowego w Grudziądzu.

sędzia Sądu Rejonowego w Grudziądzu.

Obecnie delegowany do Ministerstwa Sprawiedliwości

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.),

Ustawa z 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. nr 97, poz. 1050 ze zm.)