Jak samodzielnie, bezpiecznie kupić lokal na rynku wtórnym

Jeżeli właścicielami mieszkania są oboje małżonkowie, bo np. wspólnie dorobili się majątku, w skład którego wchodzi mieszkanie, albo oboje otrzymali je w spadku lub na mocy umowy darowizny, to wówczas nie wystarczy tylko obecność jednego z nich u notariusza przy podpisywaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Małżonkowie powinni się razem stawić do aktu notarialnego i złożyć swoje podpisy pod aktem notarialnym, ponieważ oboje jako współwłaściciele sprzedają lokal. Do przeniesienia prawa własności całego mieszkania na kupującego nie wystarczy, aby umowę sprzedaży podpisał tylko mąż. Mąż może sprzedać tylko swoją część mieszkania. Jego wola nie wystarczy, aby doszło do sprzedaży całego mieszkania stanowiącego współwłasność obojga małżonków.

Istnieje też możliwość sprzedania mieszkania przez pełnomocnika. Jeżeli właściciel (albo współwłaściciel) nie będzie obecny przy podpisywaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, to wówczas u notariusza może reprezentować go pełnomocnik posiadający wystawione przez niego pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego do zawarcia tej transakcji. Udzielenie pełnomocnictwa w formie pisemnej lub ustnej nie będzie ważne.

Podstawa prawna

Art. 99 i 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Księga wieczysta jest jawna i każdy ma prawo przeglądać ją i zapoznać się z treścią wpisów. Jednak przeglądać księgę wieczystą można tylko w sądzie, który ją prowadzi, nie można wynosić jej na zewnątrz.

W księdze powinny się znajdować aktualne wpisy i zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych treść aktualnego wpisu chroni osoby, które dokonują transakcji, opierając się na informacjach zawartych w księdze wieczystej, na przykład kupują nieruchomość od osoby wpisanej do tej księgi jako właściciel.

Księga wieczysta składa się z czterech działów. W dziale pierwszym wpisane jest oznaczenie nieruchomości oraz prawa z nią związane, na przykład służebność drogi koniecznej względem nieruchomości sąsiedniej. Natomiast w dziale drugim są dane dotyczące własności i użytkowania wieczystego, a dział trzeci obejmuje ciążące na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe z wyjątkiem hipoteki oraz wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także dotyczące innych praw i roszczeń z wyjątkiem odnoszących się do hipoteki. Hipoteka ciążąca na nieruchomości wpisana jest w dziale czwartym księgi wieczystej.

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Bardziej bezpieczną transakcją dla nabywcy jest zakup konkretnego lokalu od właściciela zamiast od osoby mającej prawo do spadku. Córka zmarłej zostanie właścicielką kawalerki i będzie miała prawo sprzedać ją dopiero po uprawomocnieniu się wydanego przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Natomiast przed przeprowadzeniem sprawy spadkowej będzie mogła jedynie sprzedać swoje prawa spadkowe.

Może się jednak zdarzyć, że spadkobierca ustawowy nie odziedziczy po zmarłym, ponieważ pozostawił on testament, w którym powołał do dziedziczenia inne osoby spoza kręgu spadkobierców ustawowych. Zdarza się też, że zmarły pozostawia kilku spadkobierców ustawowych, którzy mają takie samo prawo do dziedziczenia po nim (np. kilkoro dzieci). W takim przypadku sąd stwierdza nabycie spadku po wszystkich uprawnionych do dziedziczenia spadkobierców ustawowych. Każdy z nich otrzymuje taką część odziedziczonej masy spadkowej, jaka jest proporcjonalna do jego udziału.

Gdyby kawalerkę odziedziczyło kilku spadkobierców ustawowych, to wszyscy zostaliby jej współwłaścicielami i potrzebne byłoby uzyskanie od wszystkich zgody na sprzedaż.

Spadkobierca ustawowy pominięty w testamencie, ale niewydziedziczony może wprawdzie dochodzić zachowku od spadkobiercy testamentowego, ale zachowek wypłacony jest zawsze w gotówce. Zamiast określonej kwoty pominięty w testamencie nie otrzyma części kawalerki, aby mógł ją sprzedać.

Podstawa prawna

Art. 931, 941, 991 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Hipoteka obciąża nieruchomość i zabezpiecza roszczenie wierzyciela nawet po zmianie właściciela. Hipoteka przypisana jest do nieruchomości i ciąży na niej bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Jeżeli wierzytelność nie została spłacona, a jedynie zmienił się właściciel z powodu sprzedaży nieruchomości, to hipoteka automatycznie nie wygasa tylko nadal jest ustanowiona na tej nieruchomości.

Gdyby dłużnik nie płacił, to wówczas wierzyciel może przeprowadzić egzekucję z nieruchomości. Na wniosek wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Zajęta nieruchomość zostaje sprzedana na licytacji publicznej.

Podstawa prawna

Art. 923, 942 i 972 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym, należy w umowie bardzo dokładnie określić, jakie elementy wyposażenia lokalu oraz dodatkową powierzchnię, np. pomieszczeń gospodarczych, piwnicy albo garażu, w ramach tej umowy również się zakupuje. Trzeba przy tym zażądać przedstawienia tytułu prawnego do dysponowania nimi, np. umową kupna lub najmu.

Pomieszczenia te mogą stanowić własność sprzedającego. Kupujący powinien dopilnować, aby zostały wyszczególnione w umowie sporządzonej przez notariusza, nawet wówczas gdy nie stanowią one odrębnych nieruchomości.

Sprzedający może jednak nie być właścicielem miejsca parkingowego, garażu, komórki, lub piwnicy, lecz tylko dzierżawić je, wynajmować lub użytkować. Wtedy w umowie nabycia lokalu kupujący powinien zabezpieczyć dla siebie prawo do przejęcia po sprzedającym tych uprawnień.

Podstawa prawna

Ustawa z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008r. nr 189, poz. 1158 z późn. zm.).

Przede wszystkim należy się domagać, aby właściciel złożył oświadczenie, że nie toczą się postępowania egzekucyjne skierowane do sprzedawanego lokalu i w związku z tym nie będzie prowadzona z niego egzekucja. Następnie takie oświadczenie powinno zostać wpisane do umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Radzimy się też zapoznać z treścią umów, jakie właściciel zawarł z dostawcami mediów. W ten sposób można uzyskać informacje co do tego, czy instalacja gazowa i elektryczna zostały zainstalowane przy wykorzystaniu wymaganych atestów.

Sprzedający powinien przedstawić również wypis z księgi wieczystej. Na tej podstawie nabywca zorientuje się o ewentualnych obciążeniach nieruchomości zobowiązaniami jej właściciela.

Zwyczajowo przyjmuje się, że wypis z księgi wieczystej zachowuje ważność przez 3 miesiące. Jednakże coraz częściej notariusze sprawdzają stan wpisów do księgi jeszcze w dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Radzimy umówić się z notariuszem, aby dokonał takiego sprawdzenia.

W umowie przedwstępnej warto też zastrzec prawo wycofania się z transakcji, wówczas gdyby do dnia wydania lokalu osoby tam mieszkające jeszcze nie wyprowadziły się i nie wymeldowały.

Podstawa prawna

Ustawa z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 189, poz. 1158 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl