Gdy był zadatek, można odstąpić od umowy

Jeżeli do umowy przedwstępnej sprzedaży zostało wprowadzone zastrzeżenie dotyczące zadatku i określono jego skutki, to można od niej odstąpić - orzekł wczoraj Sąd Najwyższy.

Andrzej B. i Marcin B. zawarli ze spółką M. umowę przedwstępną sprzedaży działki zabudowanej hotelem. W umowie określono termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wpisano zastrzeżenie zadatku i jego skutków, a sprzedająca spółka zobowiązała się do przedstawienia zgody banku na wykreślenie hipotek, które obciążały nieruchomość. Kupujący wpłacili 400 tys. zł zadatku plus VAT i zobowiązali się do wpłacenia zaliczki w wysokości 6 mln zł, ale po przedstawieniu zgody banku. Spółka nie dostała zgody w terminie i do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. W tej sytuacji Andrzej B. i Marcin B. wystąpili o zwrot zadatku w podwójnej wysokości i odszkodowanie za niewykonanie umowy przedwstępnej.

Sąd I instancji zasądził dla każdego zadatek w pojedynczej wysokości i odszkodowanie. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło bowiem z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo odpowiadają obie. Powodowie nie wpłacili zaliczki, przez co doszło do odstąpienia od umowy przez pozwaną, ale ta nie przedstawiła zgody banku.

Apelację wniosły obie strony, a sąd II instancji zasądził dla każdego z powodów podwójny zadatek i odszkodowanie, a apelację spółki oddalił. Umowa przedwstępna nie jest bowiem umową wzajemną i pozwana nie mogła od niej odstąpić z powodu niewpłacenia zaliczki. Spółka wniosła od tego wyroku skargę kasacyjną, a Sąd Najwyższy uchylił go i przekazał do ponownego rozpoznania. Zwrócił m.in. uwagę, że strony w umowie przedwstępnej zastrzegły zadatek, co ma decydujące znaczenie dla uznania, że od umowy takiej można odstąpić.

Marta Pionkowska

gp@infor.pl

Wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I CSK 149/11.