Czy umowa dożywocia zabezpiecza prawa zbywcy nieruchomości
Czytelnik chce umową dożywocia przekazać siostrzeńcowi dom, w którym mieszka. Pyta, w jakiej formie zawrzeć umowę i czy jej zawarcie gwarantuje mu, że będzie nadal mieszkał w tym domu, nawet gdyby siostrzeniec sprzedał go obcej osobie
Umowa dożywocia dotyczy zbycia nieruchomości, dlatego obowiązkowo musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie nie będzie ważna. W umowie tej właściciel nieruchomości (dożywotnik) zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę (zobowiązanego). W zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi lub osobie mu bliskiej (np. mężowi, dziecku) dożywotnie utrzymanie.
Przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość: zabudowana, niezabudowana, lokal stanowiący odrębną własność (tzw. mieszkanie hipoteczne), a także udział we współwłasności nieruchomości. Zbywcą nieruchomości (dożywotnikiem) może być tylko osoba fizyczna, natomiast nabywcą - zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna (np. fundacja).
Dla zbywcy nieruchomości (dożywotnika) istotne jest to, co zostanie zapisane w umowie dożywocia. Należy w niej szczegółowo określić wielkość i rodzaj świadczeń zobowiązanego na rzecz dożywotnika (w tym np. zastrzec prawo do mieszkania w przekazywanym domu). Gdyby takie zapisy nie znalazły się w umowie - zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi nabywca - w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) - powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom.
Zobowiązany (w tym przypadku siostrzeniec czytelnika) może zbyć nieruchomość obciążoną prawem dożywocia i nie jest do tego konieczna zgoda dożywotnika. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia wstępuje jednak z mocy prawa w miejsce uprzedniego właściciela będącego kontrahentem dożywotnika i musi zapewnić mu to, co zostało zapisane w umowie dożywocia. Przeniesienie własności nieruchomości następuje bowiem zawsze z równoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia. Prawo to powinno być ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Jeśli nie zostanie ujawnione - nabywcę obciążonej nieruchomości nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponosi on odpowiedzialność rzeczową (z nieruchomości) i osobistą za świadczenia objęte tym prawem, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.
Sąd może rozwiązać umowę dożywocia, jeśli konflikty między stronami są tak duże, że np. dochodzi do rękoczynów. Możliwa jest też zamiana uprawnień objętych prawem dożywocia, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Nie ma znaczenia, z jakich powodów one powstały. Mogą być zawinione przez jedną bądź drugą stronę umowy. Wówczas sąd, na żądanie jednej ze stron, wydaje orzeczenie, w którym zamienia wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Teresa Siudem
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu