Inwestor gwarantuje zapłatę

Istotne elementy umowy o roboty budowlane określają przepisy kodeksu cywilnego. Wynika z nich, że wykonawca zobowiązuje się w niej do oddania przewidzianego w umowie obiektu budowlanego, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności inwestor zobowiązuje się do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia wykonawcy.

W umowie o roboty budowlane należy ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub przy pomocy podwykonawców. Wykonawca może bowiem zrealizować roboty sam lub powierzyć ich wykonanie innemu podmiotowi. Od tego czy będzie korzystał z pomocy podwykonawców, czy też nie, zależy rodzaj zawieranej umowy inwestora z wykonawcą.

Umowa o roboty budowlane może przyjąć formę: umowy o generalną realizację inwestycji, umowy o generalne wykonawstwo albo umowy o wykonawstwo częściowe. Najszerszy zakres prac obejmuje umowa o generalną realizację inwestycji - od przygotowania dokumentacji geodezyjnej poprzez przygotowanie projektu budowlanego, uzyskanie niezbędnych decyzji, np. o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskania pozwolenia na budowę do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Węższy zakres ma umowa o generalne wykonawstwo, mimo że obejmuje całość robót budowlanych związanych z daną inwestycją. Inwestor dostarcza zazwyczaj tylko wstępny projekt, wykonawca zobowiązuje się natomiast do zorganizowania i koordynowania całego procesu budowlanego.

Najwęższy zakres prac zawiera umowa o wykonawstwo częściowe. Inwestor zleca wykonawcom realizację określonych robót (np. wykonanie instalacji gazowej) lub poszczególnych etapów inwestycji (np. oddanie budynku w tzw. surowym stanie). Sam koordynuje poszczególne prace: zleca wykonanie projektu architektonicznego, składa wniosek o pozwolenie na budowę, występuje o dziennik budowy, zawiera umowy z uczestnikami procesu budowlanego.

Jeśli wykonawca zdecyduje się powierzyć wykonanie prac podwykonawcy, umowa między nimi pod rygorem nieważności sporządzana jest na piśmie, a na jej zawarcie musi się zgodzić inwestor. Jeśli w ciągu 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu (wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie) nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uznaje się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Gdyby podwykonawca chciał zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą - musi uzyskać zgodę zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia im umowy nie zgłoszą oni sprzeciwu - uznaje się, że wyrazili zgodę na tę umowę.

Jeśli umowa pomiędzy wykonawcą i podwykonawcą zostanie zawarta na piśmie i wyrazi na nią zgodę inwestor, poniesie on wraz z wykonawcą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty wykonane przez podwykonawcę. Strony umowy o roboty budowlane nie mogą wprowadzić do niej odmiennych postanowień, ponieważ zostaną one uznane za nieważne.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 17 grudnia 2009 r. uznał, że "czynna" zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą, będzie mogła być uznana za skuteczną tylko wówczas, jeżeli ma on wiedzę o istotnych elementach tej umowy, tzn. o przedmiocie prac, jakie ma wykonać podwykonawca oraz o przysługującym mu wynagrodzeniu. Te elementy kreują bowiem zakres jego solidarnej odpowiedzialności. Sama wiedza inwestora o tym, że jakaś część robót wykonywana jest przez podwykonawcę, nie przesądza, per se, o wyrażeniu przez niego w sposób dorozumiany zgody. To samo dotyczy udziału inwestora w naradach, odbiorach itp., związanych z procesem budowlanym (I ACa 874/09).

Wykonawcy (generalni wykonawcy) mogą żądać od inwestora gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia zapłaty wynagrodzenia z tytułu wykonanych robót budowlanych ponoszą w równych częściach inwestor i wykonawca.

Przepis k.c. dający wykonawcy prawo żądania ustanowienia gwarancji zapłaty ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Nie jest więc możliwe jego wyłączenie lub ograniczenie np. w drodze umowy.

Inwestor nie może odstąpić od zawartej z wykonawcą mowy, jeśli ten ostatni wystąpi z żądaniem udzielenia gwarancji zapłaty. Odstąpienie takie będzie uważane za bezskuteczne.

Inwestor musi udzielić gwarancji zapłaty za roboty budowlane w ciągu 45 dni od zgłoszenia żądania przez wykonawcę. Jeżeli nie wywiąże się ze swojego obowiązku, wykonawca będzie mógł odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak udzielenia gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn leżących po stronie inwestora. Nie będzie więc on mógł odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. W takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Przepisy dotyczące gwarancji zapłaty za roboty budowlane stosuje się także do umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą), a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami). Prawo do żądania gwarancji będzie przysługiwać dalszemu wykonawcy (podwykonawcy) w stosunku do wykonawcy (generalnego wykonawcy) na podstawie zawartej między nimi umowy.

Wykonawca zawarł za wiedzą i zgodą inwestora umowę z podwykonawcą o roboty budowlane. Podwykonawca zrealizował prace w terminie, ale wykonawca zwleka z zapłatą wynagrodzenia. Podwykonawca może więc wystąpić z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia do inwestora. I bez znaczenia dla niego jest to, że inwestor zapłacił już wykonawcy.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Artykuły 647 - 658 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).