Zasiedzenie służebności przesyłu nie pozbawia właściciela prawa do wynagrodzenia

Zakład energetyczny nie może samodzielnie, bez sądowego rozstrzygnięcia, powoływać się na zasiedzenie służebności. Aby tak twierdzić, zakład energetyczny powinien wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu. W postępowaniu sąd będzie badał zaistnienie obiektywnych przesłanek zasiedzenia. Przy tym to zakład energetyczny będzie obowiązany przedstawić na to sądowi odpowiednie dowody. W tym celu zakład energetyczny będzie musiał m.in. skompletować odpowiednią dokumentację, z której wynika, że w sposób nieprzerwalny korzystał z urządzeń przesyłowych posadowionych na cudzym gruncie przez okres co najmniej 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat w przypadku złej wiary.

Pomimo przeświadczenia zakładu o zasiedzeniu służebności, po przeprowadzeniu postępowania często okazuje się, że wymagany do zasiedzenia czas nie upłynął albo nie jest możliwe zgromadzenie dowodów potwierdzających korzystanie przez zakład energetyczny z danych urządzeń. Ponadto zakład energetyczny nie będzie mógł doliczyć do okresu zasiedzenia korzystania z nieruchomości przed 27 maja 1990 roku, gdy nieruchomość ta stanowiła grunty państwowe.

Zakład może złożyć wniosek o zasiedzenie po wystąpieniu przez właściciela o ustanowienie służebności. Skuteczność takiego wniosku będzie zależna od tego, czy wymagany do zasiedzenia okres upłynął przed wystąpieniem przez właściciela o ustanowienie służebności. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego uwzględnienie przez sąd zgłoszonego wniosku właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia tej nieruchomości (sygn. akt III CZP 124/10). Jeżeli zatem okres niezbędny do nabycia przez zakład energetyczny służebności upłynął przed wpłynięciem do sądu wniosku właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności, zakład będzie miał możliwość skutecznego domagania się sądowego stwierdzenia zasiedzenia.

W przypadku gdy właściciel nieruchomości wystąpi o sądowne ustanowienie służebności przesyłu, a następnie zakład postanowi o wszczęciu odrębnego postępowania o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie, sąd może zawiesić pierwsze postępowanie, a w przypadku stwierdzenia zasiedzenia - roszczenia właściciela gruntu zostaną oddalone.

Właścicielowi nieruchomości może przysługiwać roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie od zakładu energetycznego za korzystanie z gruntu w okresie poprzedzającym zasiedzenie służebności. Jednak prawo do wynagrodzenia będzie istniało tylko wtedy, gdy zakład zasiedział służebność, będąc w złej wierze. Tym samym istotne jest, czy sąd, stwierdzając zasiedzenie służebności, orzekł dobrą czy złą wiarę zakładu. Zła wiara istnieje wówczas, gdy zakład korzystał z nieruchomości w celu eksploatacji urządzeń, będąc świadomy, że urządzenie wchodzące w skład zakładu znajduje się na nieruchomości będącej cudzą własnością.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 471/08; II CSK 400/08) zła wiara przedsiębiorstwa energetycznego ma miejsce już wtedy, gdy nie ma ono tytułu prawnego do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości. Innymi słowy przedsiębiorstwo energetyczne jest w złej wierze, gdy korzystało z nieruchomości, nie mając podpisanej stosownej umowy rozstrzygnięcia sądowego, a prawa przedsiębiorstwa energetycznego nie zostały ujawnione w księgach wieczystych. Również samo wezwanie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu powoduje, że zakład energetyczny od tego momentu jest posiadaczem w złej wierze (sygn. akt II CSK 137/09).

W przypadku złej wiary zakład energetyczny będzie zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oraz za szkody, które powstały w związku z eksploatacją gruntu. Będzie również odpowiedzialny za pogorszenie gruntu, na którym postawione zostały urządzenia przesyłowe. W praktyce właściciel będzie mógł dochodzić wynagrodzenia lub odszkodowania maksymalnie za okres 10 lat, co wynika z kodeksowego okresu przedawnienia się roszczeń.

Zamiarem ustawodawcy było objęcie zakresem nowej regulacji nie tylko urządzeń nowo budowanych, lecz również urządzeń już istniejących, ale bez tytułu prawnego do nieruchomości, na której zostały posadowione. Zakład energetyczny nie może odmówić ustanowienia służebności przesyłu, tłumacząc się posadowieniem urządzeń na podstawie starych przepisów lub tym, że na gruncie istniały już urządzenia przesyłowe w momencie nabycia gruntu.

Zakład musi legitymować się tytułem do cudzej nieruchomości przez cały okres eksploatacji urządzeń. W związku z tym nie może on skutecznie twierdzić, że korzysta z nieruchomości na podstawie nieobowiązujących już przepisów. Również to, że instalacje przesyłowe istniały na gruncie w chwili nabycia nieruchomości przez nowego właściciela, nie powoduje powstania po stronie przedsiębiorstwa prawa do cudzej nieruchomości. Zakład energetyczny często drastycznie ogranicza prawa właściciela, powodując po jego stronie realną szkodę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości. W związku z tym każdy właściciel będzie mógł żądać rekompensaty za straty powstałe na gruncie wskutek działalności zakładu. Takie stanowisko zostało również ugruntowane w wyrokach Sądu Najwyższego.

Zrzeczenie się roszczeń przez właściciela nieruchomości za jednorazową rekompensatą jest zgodne z prawem. Następuje to na podstawie pisemnego porozumienia pomiędzy zakładem a właścicielem. Właściciel, decydując się na zawarcie swoistej ugody z zakładem energetycznym, powinien indywidualnie ocenić opłacalność takiej decyzji. W szczególności właściciel powinien zastanowić się, jak bardzo ograniczany jest przez zakład energetyczny w korzystaniu z nieruchomości i czy zaproponowana rekompensata pokrywa spadek wartości nieruchomości. Należy zatem obliczyć, jaki uszczerbek majątkowy związany jest z posadowieniem na gruncie urządzeń przesyłowych i czy proponowana przez zakład rekompensata jest dla nas do zaakceptowania. Ponadto należy dokonać oceny, jak dalece proponowana przez zakład suma jest rozbieżna z tym, co możemy realnie uzyskać w postępowaniu sądowym. Podejmując decyzję o sądowym dochodzeniu prawa wobec zakładu energetycznego, należy liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów postępowania.

Na rekompensatę finansową będziemy musieli poczekać do końca postępowania sądowego, które niejednokrotnie trwa wiele miesięcy. Wszystkie te kwestie warto przeanalizować, zanim zgodzimy się na propozycję zakładu.

Podstawą żądania wykupienia gruntu są przepisy kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi właściciel gruntu może żądać wykupienia nieruchomości, gdy wartość urządzeń przesyłowych znacznie przewyższa wartość nieruchomości. Obliczając wartość urządzeń wznoszonych na gruncie nie bierze się pod uwagę wartości samych kabli czy słupów postawionych na gruncie, ale należy mieć na względzie takie kwestie, jak wzrost wartości przedsiębiorstwa czy koszty przesunięcia linii i słupów w inne miejsce. Żądaniem wykupu może być objęta cała działka lub jej część.

Podstawą do wykupienia gruntu przez zakład energetyczny są również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 126 ust. 4 tej ustawy w sytuacji, gdy linie przesyłowe ustanowione są na nieruchomości i jej właściciel nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, może on żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność całości lub części nieruchomości w drodze umowy.

Zgodnie z art. 305² par. 2 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu w przypadku, gdy przedsiębiorca odmawia ustanowienia jej w drodze umownej. Oznacza to, że zanim złożymy do sądu wniosek o ustanowienie służebności, należy w pierwszej kolejności porozumieć się z zakładem energetycznym i spróbować we własnym zakresie zawrzeć umowę o ustanowienie służebności przesyłu. Dopiero w przypadku, gdy nie dojdziemy do porozumienia z zakładem lub nie będzie on chciał w ogóle z nami negocjować, pozostaje nam droga sądowa.

Należy pamiętać, że we wniosku o sądowe ustanowienie służebności przesyłu należy wskazać, że niemożliwe było ustanowienie służebności w drodze umowy z zakładem energetycznym.

Kodeks cywilny mówi o ustanowieniu służebności przesyłu za "odpowiednim wynagrodzeniem", nie dając bliższych wskazówek co do sposobu obliczania tego wynagrodzenia. W związku z tym właściciel gruntu będzie zobligowany sam określić we wniosku wartość przedmiotu sporu. Przy ustalaniu wysokości roszczenia należy brać pod uwagę kwestie takie jak ustalone ceny rynkowe w danym rejonie, ale również uciążliwość urządzeń na nieruchomości, spadek wartości gruntu czy szacowany okres trwania służebności. Wskazówką może być również sposób wykorzystania sąsiednich nieruchomości oraz rozwój gospodarczy tych terenów. Obliczona przez nas kwota roszczenia będzie stanowiła wartość przedmiotu sporu. W toku postępowania sąd będzie mógł z urzędu sprawdzić prawidłowość określenia wartości przedmiotu sporu, żądając odpowiednich dokumentów.

Przepisy prawa nie wymagają od uczestników postępowania, aby obligatoryjnie korzystali z pomocy rzeczoznawców. W praktyce rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie służebności bez udziału biegłych sądowych, w szczególności gdy istnieją duże rozbieżności pomiędzy uczestnikami, może okazać się niemożliwe.

Sporządzenie opinii we własnym zakresie może ułatwić nam określenie wartości przedmiotu sporu. Należy mieć na uwadze, że taka opinia, nawet sporządzona przez fachowca, nie stanowi dowodu w rozumieniu przepisów procedury cywilnej. Oznacza to, że sąd, rozstrzygając w danej sprawie, nie będzie mógł się oprzeć na takiej opinii. Dołączenie jej do wniosku o ustanowienie służebności będzie jedynie umotywowaniem naszego stanowiska. Dopiero powołanie biegłego przez sąd i zlecenie mu przez sąd sporządzenia opinii będzie miało charakter dowodu z opinii biegłego i będzie mogło stanowić podstawę rozstrzygnięcia sądu. Niezależnie od tego, czy we własnym zakresie skorzystamy z pomocy rzeczoznawcy, sąd będzie mógł z własnej inicjatywy sprawdzić podaną przez nas wartość przedmiotu sporu i w związku z tym zarządzić dochodzenie (art. 25 kodeksu postępowania cywilnego). Sąd może skorzystać z tej możliwości, jeżeli poweźmie wątpliwości co do prawidłowego wyliczenia wartości przedmiotu sporu.

Możemy również sami zawnioskować o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, gdy nie dysponujemy odpowiednimi dowodami potwierdzającymi wysokość naszego roszczenia. W praktyce wysokość dochodzonego roszczenia przeważnie podlega weryfikacji na podstawie opinii sporządzanej przez biegłego w toku postępowania dowodowego.

@RY1@i02/2011/133/i02.2011.133.210.0003.001.jpg@RY2@

Fot. Materiały prasowe

Dominik Sołtysiak, adwokat z Kancelarii BSJP Taylor Wessing

Rozmawiał Adam Makosz

Art. 305¹ - 305⁴ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm.).