Wynajmujący musi zapewnić najemcy godne warunki mieszkaniowe

Odpowiedzialność w zakresie naruszenia dobra osobistego to nie tylko odpowiedzialność ex delicto. Może mieć także miejsce w przypadku nienależytego, wadliwego wykonywania obowiązków umownych, zwłaszcza gdy ich nienależyte wykonanie doprowadziło do naruszenia dobra osobistego.

Powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej kwoty 14 555 zł tytułem zadośćuczynienia za krzywdę doznaną w związku z naruszeniem miru domowego, prawa do godnego traktowania i zapewnia godziwych warunków mieszkaniowych. Sąd okręgowy uwzględnił powództwo z powyższego tytułu w zakresie kwoty 30 tys. zł. Od wyroku apelację wniósł pozwany.

Sąd apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądzoną nim kwotę 30 tys. zł obniżył do 10 tys. zł, oddalając powództwo w pozostałym zakresie, oraz oddalił apelację w pozostałej części. Pozwany w apelacji kwestionował swą odpowiedzialność w zakresie bezprawności działania, jak też zasadność ustalenia, że doszło też do naruszenia dóbr osobistych powódki przez wtargnięcie do jej lokalu. Jeśli chodzi o odpowiedzialność za naruszenie dóbr osobistych, to w art. 24 kodeksu cywilnego ustanowione zostało domniemanie bezprawności działania naruszyciela dobra osobistego prawnie chronionego. Domniemanie to zmienia rozkład ciężaru dowodu, nakazując wykazanie przez naruszyciela, że jego działanie było zgodne z prawem lub istniały przesłanki, które powodowały uchylenie bezprawności.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego za bezprawne uznać należy każde działanie naruszające dobro osobiste, jeżeli nie zachodzi żadna ze szczególnych okoliczności wyłączających bezprawność. Okolicznościami tymi są: działanie dozwolone przez prawo, wykonywanie prawa podmiotowego, zgoda pokrzywdzonego, działanie w obrocie uzasadnionego interesu społecznego. Pozwany nie wykazał, by jego działanie mieściło się w którejkolwiek z podstaw wyłączających bezprawność. Jako wynajmujący lokal powódce nie dochował on należytej staranności przy nadzorze nad administratorem i zarządcą, zwłaszcza w sytuacji, gdy powódka informowała go o wielu nieprawidłowościach przy wykonywaniu tych obowiązków przez sprawujących nadzór, jak również z obowiązków wynikających z umowy najmu.

Podniesiona zatem argumentacja mająca wykazać, że pozwany nie może ponosić odpowiedzialności na zasadzie art. 430 k.c., a na podstawie art. 429 k.c. (i tutaj wobec braku winy w wyborze nie ponosi odpowiedzialności), jest nietrafna. Odpowiedzialność w zakresie naruszenia dobra osobistego to nie tylko odpowiedzialność ex delicto. Może mieć miejsce w przypadku wadliwego wykonywania obowiązków umownych, zwłaszcza gdy nienależyte wykonanie obowiązków doprowadziło do naruszenia dobra osobistego. Stąd dla dalszych rozważań zasadności apelacji konieczne jest odniesienie się do pojęcia dóbr osobistych i ich ochrony. Wśród tych zatem wartości wyróżnia się cześć osoby, a w niej godność osobistą.

Godność osobista to m.in. oczekiwanie szacunku ze strony innych ludzi. Oczekiwanie szacunku to również oczekiwanie na zapewnienie odpowiednio godziwych warunków mieszkaniowych ze strony podmiotu wynajmującego. Godziwe warunku to także odpowiednio zapewniające spokój i umożliwiające swobodne korzystanie z przedmiotu najmu. Powódka z tak rozumianych godziwych warunków mieszkaniowych korzystała do momentu podjęcia prac remontowych związanych z doposażeniem lokalu w instalację centralnego ogrzewania. Jak wykazała powódka, dobro osobiste było naruszane przez konieczność znoszenia przez dłuższy czas ekipy remontowej wykonującej prace w lokalu, konieczność opuszczenia na ten czas lokalu przez synową i niepełnosprawną wnuczkę i rozłąkę z nimi.

Można się częściowo zgodzić z apelującym, który kwestionuje naruszenie miru domowego. Słusznie wskazuje na obowiązek powódki udostępnienia mieszkania w celu dokonania remontu. Fakt, iż udostępnienie to wiązało się z niedogodnościami i nakazem odpowiedniego zachowania powódki, nie świadczy jeszcze o naruszeniu miru domowego. Zdaniem sądu apelacyjnego ustalenia sądu okręgowego w tym zakresie są błędne i zasądzenie z tego tytułu zadośćuczynienia stanowi naruszenie prawa materialnego zarówno w zakresie art. 10 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i art. 23 i 24 w zw. z art. 448 k.c.

W ocenie sądu apelacyjnego trafne jest natomiast stanowisko sądu okręgowego co do naruszenia dobra osobistego w zakresie godnych warunków mieszkaniowych. Pozwany jako wynajmujący zobowiązany jest do należytej staranności w wykonywaniu swego zobowiązania polegającego na niezmniejszaniu komfortu lokalu i mieszkania, jaki został zapewniony w momencie zawierania umowy. Komfort ten to także dobra osobiste najemcy będące prawa do godnego odpoczynku, organizowania życia rodzinnego, rozwoju osobowościowego. Owa niestaranność stanowi o naruszeniu obowiązków, czyli o bezprawności naruszenia. Wysokość zadośćuczynienia za doznaną w związku z powyższym szkodą, zdaniem sądu apelacyjnego, powinna wynosić 10 tys. zł.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Kodeks cywilny nie zawiera definicji pojęcia dobra osobistego osoby fizycznej, a tylko wskazuje przykładowo, że dobrami osobistymi są w szczególności zdrowie, wolność, cześć, swoboda sumienia, nazwisko lub pseudonim, wizerunek, tajemnica korespondencji, nietykalność mieszkania, twórczość naukowa, artystyczna, wynalazcza i racjonalizatorska. Dobrami osobistymi są więc wszelkie przynależne człowiekowi, jego osobie, wartości niemajątkowe, związane z jego psychiczną i fizyczną i integralnością oraz przejawami jego działalności, uznane powszechnie w społeczeństwie. Przepis art. 23 k.c. jednocześnie wskazuje, iż pozostają one pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach. W przypadku naruszenia dobra osobistego można żądać zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną w związku z tym krzywdę (art. 24 par. 1 k.c., art. 448 k.c.).