Społeczna grupa będzie budować mieszkania dla średnio zamożnych

inisterstwo Infrastruktury chce, aby powstały społeczne grupy mieszkaniowe, które będą budowały lokale dla średnio zamożnych. Powstał projekt założeń do ustawy, który przewiduje tworzenie ich w celu wybudowania konkretnego budynku, a nie na przykład osiedla bądź kilku domów wielomieszkaniowych. Wprowadzenie do przepisów takiego ograniczenia zostało spowodowane tym, że wynajmowane mieszkania będą przekształcane po upływie co najmniej pięciu lat w odrębną własność i powstanie wówczas wspólnota mieszkaniowa.

Autorzy projektu zaproponowali, aby w skład grupy wchodził inwestor i najemcy - wyłącznie osoby fizyczne. Nie będą musieli wykazywać się niskimi dochodami i spełniać wymogu nieposiadania tytułu prawnego do innego mieszkania, ponieważ faktycznie sfinansują budowę swojego lokalu. Pokryją jednak tylko faktyczne koszty budowy, a nie zapłacą jego wartości rynkowej.

Aby ograniczyć dopływ do grup nabywców, którzy chcieliby się szybko wzbogacić i obracać wybudowanymi na tych zasadach mieszkaniami, do projektu zostały wprowadzone zakazy, które im to uniemożliwią. W okresie najmu, czyli aż do momentu przejęcia mieszkania na własność, nie będą mogli podnajmować go i oddawać do bezpłatnego używania bez zgody właściciela. Przygotowywane przepisy uniemożliwią im także zbyt szybkie uregulowanie spłaty zobowiązań z tytułu kosztów budowy i wyodrębnienia lokalu na własność. Przewidują one bowiem, że może to nastąpić dopiero po upływie 5 lat od dnia podpisania umowy najmu i po uzyskaniu pisemnej zgody inwestora. W dodatku maksymalna partycypacja najemcy w kosztach budowy będzie ograniczona do 50 proc. Oznacza to, że najemca nie będzie mógł z tego tytułu zapłacić wyższej kwoty, co doprowadziłoby do wcześniejszej spłaty zobowiązań.

Proponowane przepisy wprowadzą nową formę najmu. Będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego z przyrzeczeniem docelowego prawa własności lokalu na najemcę.

Już na etapie budowy lokalu najemca będzie ją finansował, uiszczając kwotę z tytułu partycypacji w kosztach budowy. Inwestor i najemca powinni wówczas zawrzeć umowę przedwstępną najmu. Wynikające z niej roszczenie przyszłego najemcy o zawarcie umowy najmu lokalu oraz przeniesienie tego prawa powinny zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Takie zasady ujęte w przygotowywanych przepisach mają zapewnić bezpieczeństwo przyszłemu najemcy.

Autorzy projektu zaproponowali, aby umowa przedwstępna wskazywała położenie i powierzchnię lokalu i pomieszczeń przynależnych oraz określała zakres robót, co umożliwi wyliczenie kosztów budowy konkretnego mieszkania. Natomiast gdy najemca już obejmie lokal, to będzie spłacał w miesięcznych ratach pozostałą część kosztów wybudowania lokalu. Zawrze też wówczas umowę najmu lokalu z przyrzeczeniem docelowego przeniesienia jego własności.

W umowie najmu zostanie też określona wysokość czynszu. Zasady będą inne niż w przypadku czynszów określanych na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów. Teraz czynsz musi zapewniać właścicielowi pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz zysk i zwrot kapitału. Najemca w społecznej grupie mieszkaniowej będzie w ramach czynszu ponosił opłaty z tytułu utrzymania i zarządzania nieruchomością wspólną (wysokość opłat zostanie ustalona proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej lokalu w powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku) oraz kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu. Oprócz tego będzie uiszczał tzw. opłaty niezależne od właściciela (np. za wywóz nieczystości) oraz ratę spłaty pozostałej części kosztów budowy lokalu. W umowie najmu strony będą określały wysokość raty i termin uiszczania jej, a także przez jaki okres należy je płacić. Wynajmujący będzie mógł podnieść wysokość rat tylko w wyjątkowych przypadkach, na przykład gdy wzrosną koszty obsługi kredytu, jaki inwestor zaciągnął na sfinansowanie budowy.

Projekt przewiduje, że do zawieranej umowy najmu będzie dołączane oświadczenie najemcy, że poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Właściciel może domagać się opróżnienia mieszkania np. w razie niepłacenia przez lokatora należnych opłat w terminie.

Najemcy nie będzie wówczas przysługiwało prawo do pomieszczenia tymczasowego i lokalu socjalnego. Autorzy projektu zaproponowali, aby w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu inwestor zwrócił wpłaconą partycypację oraz comiesięczne raty związane ze spłatą pozostałej części kosztów budowy lokalu.

Gdy najemca całkowicie spłaci koszty budowy i pokryje ewentualną zmianę kosztów obsługi kredytu, jaki zaciągnął inwestor na sfinansowanie budowy, nastąpi przeniesienie na niego bądź na wskazaną osobę prawa własności lokalu. Powinno to nastąpić najpóźniej w ciągu 3 miesięcy od końca miesiąca, w którym nastąpiła spłata i nie wcześniej niż po upływie 5 lat od podpisania umowy najmu.

@RY1@i02/2011/133/i02.2011.133.021.006a.001.jpg@RY2@

Na podobnych zasadach działają grupy mieszkaniowe w:

● Wielkiej Brytanii (wykupują co najmniej 25 proc. wynajmowanego mieszkania i płacą czynsz za pozostałą część),

● Francji (oprócz czynszu płaci się pewną kwotę na poczet przyszłej ceny, za którą będzie wykupione mieszkanie po otrzymaniu uprzywilejowanego kredytu),

● Finlandii (wykupuje się 15 proc. mieszkania, a 85 proc. wynajmuje się),

● Holandii (lokator zostaje właścicielem 35 proc. mieszkania, za resztę płaci czynsz, gdy zalega z opłatami, łatwo można go eksmitować).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl