Najemca może żądać obniżki czynszu, gdy nie wiedział o wadach

Skoro strony czynią przedmiotem umowy lokal, który nie ma cech przydatności do umówionego użytku, znaczy to, że wyłączają funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 par. 1 kodeksu cywilnego.

W umowie najmu, zawartej w lipcu 2007 r., strony określiły czas jej trwania na trzy lata, a czynsz na kwotę 24 894 zł brutto miesięcznie oraz podjęcie przez powoda działalności gospodarczej w lokalu w terminie dwóch miesięcy od podpisania umowy. W protokóle przyjęcia lokalu najemca zaakceptował stan lokalu, w tym instalacji, zobowiązując się do wykonania remontu we własnym zakresie i na własny koszt. W sierpniu 2007 r. powód (najemca) zwrócił się do pozwanego (wynajmującego) o zwolnienie z czynszu za okres od sierpnia do listopada 2007 r. Argumentował to niemożnością szczegółowego zapoznania się ze stanem lokalu przed podpisaniem umowy. Pozwany wniosku nie uwzględnił. Pismem z października 2007 r. powód odstąpił od umowy. Pozwem wniósł o zasądzenie kwoty 128 239 zł tytułem zwrotu zapłaconego czynszu. Sąd okręgowy oddalił powództwo z braku podstaw do żądania przez najemcę obniżenia czynszu ze względu na nieprzydatność lokalu do umówionego użytku. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Zaakceptował ustalenia faktyczne sądu okręgowego jako prawidłowe. Sąd ten dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność wpływu wykonywanych w budynku prac remontowych (w szczególności lokalu wynajmowanego przez powoda) na możliwość korzystania przez powoda z najętego lokalu użytkowego. Z opinii tej wynika, że prace prowadzone przez pozwanego nie wstrzymywały działalności powoda. W tym czasie jego bar mógłby funkcjonować. Ocena dopuszczalności prowadzenia działalności gastronomicznej w trakcie remontu budynku z punktu widzenia przepisów o warunkach sanitarnych dotyczących żywności i działalności gastronomicznej wykraczały poza zakres specjalizacji biegłego w zakresie budownictwa, ale też powód nie złożył wniosków o powołanie biegłych innych specjalności.

Skarżący nie wykazał, aby rozwiązanie umowy nastąpiło na podstawie porozumienia z pozwanym. Nie doszło do takiego porozumienia z powodu niewyrażenia na jego treść zgody przez pozwanego. Sama uchwała zarządu dzielnicy gminy o wyrażeniu zgody na rozwiązanie umowy w terminie wcześniejszym nie była jeszcze wystarczająca z braku stosownego oświadczenia pozwanego. Elementem charakterystycznym dla przedmiotowej umowy było to, że wynajmujący oferował lokal wymagający remontu i adaptacji do celów gospodarczych, zakładanych przez powoda. Postanowienia tej treści zostały zamieszczone w umowie, wobec czego stanowią element treści stosunku prawnego wykreowanego przez strony.

Skoro zatem strony czynią przedmiotem umowy lokal, który nie ma cech przydatności do umówionego użytku, to znaczy, że wyłączają funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 par. 1 k.c. Z materiału sprawy nie wynika, aby pozwany w jakikolwiek sposób uniemożliwił powodowi zapoznanie się ze stanem lokalu. Powód wręcz złożył oświadczenie, że zapoznał się ze stanem lokalu. Nie żądał umożliwienia mu dodatkowych oględzin w celu oceny stanu instalacji, choć planując w lokalu działalność gastronomiczną, winien to uczynić.

Skutki zaniechania w zakresie zapoznawania się ze stanem lokalu obciążają zatem powoda. Miał on świadomość złego stanu technicznego lokalu i konieczności przeprowadzenia w nim remontu oraz adaptacji dla własnych potrzeb. W konsekwencji nie może być mowy o zastosowaniu w sprawie art. 664 par. 1 k.c. Stanowi on, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Stosownie do art. 664 par. 3 k.c. roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wady rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Skarżący niewątpliwie o nich wiedział, oglądał lokal jeszcze na etapie postępowania poprzedzającego zawarcie umowy, stan lokalu został także opisany w umowie najmu.

Za chybiony uznać należy zarzut naruszenia art. 405 k.c. przez jego niezastosowanie. Zgodnie z tym przepisem kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową, obowiązany jest do jej wydania w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. W ocenie sądu apelacyjnego przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu nie znajdują zastosowania do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy. Co do zasady, mogą one być stosowane jedynie w takich sytuacjach, kiedy przesunięcie majątkowe między zubożonym a wzbogaconym zaszły poza ramami jakiegokolwiek łączącego ich stosunku prawnego. Taka sytuacja nie miała miejsca w tej sprawie. Do przesunięć majątkowych pomiędzy stronami istniała podstawa prawna. Pozwany przy tym nie miał podstaw do zwolnienia powoda z obowiązku świadczenia czynszu. Udostępnił lokal i nie pozbawił powoda władania tym lokalem. Nie uniemożliwił prowadzenia przez powoda ani jego prac, ani działalności gospodarczej. Nie stanowi bezpodstawnego wzbogacenia po stronie pozwanej spełnienie świadczenia z gwarancji bankowej. Także i w tym przypadku istnieje bowiem podstawa prawna świadczenia. Dotyczy to zarówno banku - gwaranta na rzecz pozwanego, jak i powoda na rzecz banku - gwaranta. Nie ulega wątpliwości, że gwarancja bankowa udzielona została przez skarżącego, który był zobowiązany na podstawie umowy najmu do udzielenia zabezpieczenia należytego wykonania umowy najmu, a pozwany godził się na przyjęcie takiego zabezpieczenia. Bank wykonał zobowiązanie z gwarancji wobec niewykonania przez powoda zabezpieczonego świadczenia z tytułu czynszu.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Umowa najmu zaliczana jest do umów, których przedmiotem jest korzystanie z rzeczy lub praw (co zawiera się już w samej definicji tejże umowy - art. 659 par. 1 k.c.). Treścią umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a także odpowiadające mu zobowiązanie najemcy do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu (co obejmuje m.in. wynagrodzenie za efektywne korzystanie z przedmiotu). Relacje prawne wynikające z umowy najmu są kształtowane zgodnie z zasadą swobody umów, o której mowa w art. 353¹ k.c. - w myśl tej normy strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.