Jak ograniczyć prawo najemcy mieszkania

Właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, może zawrzeć umowę o najem okazjonalny. Musi spełnić wymogi przewidziane w ustawie z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Najemca powinien przedstawić oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia wydania lokalu w terminie wskazanym w umowie. Musi wskazać inny lokal, w którym wówczas zamieszka. Dostarcza oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do niego, że wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy razem z rodziną. Oświadczenie tej osoby powinno zostać sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowę najmu okazjonalnego zawiera się zawsze w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Takiej samej formy wymagają wszystkie zmiany, które są do niej wprowadzane.

W umowie określa się strony, wynajmowany lokal i czas, na jaki została zawarta. Oprócz tego wskazuje się wysokość czynszu, który w trakcie trwania najmu może zostać podwyższony zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Oprócz czynszu właściciel może też pobierać tzw. opłaty niezależne od niego (na przykład na światło i gaz), pod warunkiem że umowa nie stanowi inaczej. Zawarcie umowy właściciel powinien zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Najemca powinien wówczas dobrowolnie opróżnić lokal. Gdy tego nie zrobi, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia sporządzone na piśmie ze swoim podpisem poświadczonym urzędowo. Wyznacza mu termin nie krótszy niż 7 dni na wyprowadzenie się razem z osobami, które wspólnie z nim mieszkają.

W ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu właściciel powinien zwrócić pobraną kaucję, potrącając z niej nieuregulowane należności z tytułu najmu oraz koszty egzekucji.

Gdy najemca nie chce dobrowolnie się wyprowadzić, to właściciel może przeprowadzić egzekucję z lokalu, występując do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą. Powinien też dołączyć zgłoszenie umowy do naczelnika urzędu skarbowego oraz tytuł prawny do lokalu. Na podstawie aktu notarialnego opatrzonego klauzulą wykonalności może zostać wykonana eksmisja najemcy do lokalu, który wskazał przy zawieraniu umowy, już w trakcie trwania umowy najmu, gdy utracił prawo do zamieszkania we wcześniej wskazanym mieszkaniu.

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 19a - 19e ustawy z 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).