Kontrahent dewelopera może żądać pełnego naprawienia szkody

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego.

M.R. (pozwany) zobowiązał się wobec powoda R.P. do wybudowania i sprzedaży lokali mieszkalnych. Umowy te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał w terminie swoich zobowiązań, wskutek czego powód odstąpił od tych umów i wytoczył powództwo o naprawienie szkody, na którą składały się również korzyści utracone w związku ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. Sąd okręgowy uwzględnił częściowo powództwo R.P. przeciwko M.R. Apelację od tego wyroku wniósł M.R.

Sąd apelacyjny, rozpoznając apelację, powziął wątpliwość, którą przedstawił Sądowi Najwyższemu. Chodziło o ustalenie, czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie pisemnej umowie o wybudowanie domu, oraz do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy.

Sąd Najwyższy uznał, że podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu "deweloperską", zawartej w formie pisemnej.

Przez część doktryny wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w sposób wyczerpujący określa wymagania formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (np. wyrok SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i n. k.c.

Umowa przedwstępna - zdaniem SN - nie ma samodzielnego charakteru. Jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma natomiast własny cel społeczno-gospodarczy prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z tej umowy stosunek prawny ma charakter samodzielny, nie można go zdegradować do rangi jedynie zabezpieczenia finalizacji umowy głównej.

Na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu umowy deweloperskiej. Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest natomiast finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu (ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera).

Według SN istnieje pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.

Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy.

Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera.

Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu, dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością.

Oprac. Teresa Siudem

@RY1@i02/2011/114/i02.2011.114.210.007b.001.jpg@RY2@

Andrzej Lulka, radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Sąd Najwyższy w omawianej uchwale przyjął, iż umowa deweloperska jest "umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy", więc ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Biorąc pod uwagę zapewnienie pewności obrotu wydanie takiej uchwały niewątpliwie było potrzebne. Jednak rozwiązanie, przyjęte przez SN, może budzić pewne wątpliwości. W opinii SN brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera możliwości skorzystania z ochrony z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zachowuje on jednak roszczenie odszkodowawcze z art. 471 k.c., co oznacza, iż deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością. Taka konkluzja nie wynika jednak bezpośrednio z art. 9 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym do przeniesienia własności lokalu jest potrzebna umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, bez żadnego wyjątku. Jeżeli natomiast SN chciałby oprzeć swoje stanowisko na przepisach ogólnych, to nie powinien pominąć przepisu art. 158 k.c., zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga, dla swej ważności, formy aktu notarialnego. Faktycznie, wyjątkiem od tej zasady są przepisy dotyczące umowy przedwstępnej, z których wynika, iż w przypadku niezawarcia jej w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, stronie przysługuje tylko odszkodowanie, jednak umowa przedwstępna pozostaje ważna.