Prawo głosowania na zebraniu ma jeden ze współwłaścicieli

Współwłaściciele lokalu, czy to mieszkalnego, czy użytkowego, stanowiącego odrębną własność zgodnie z art. 199 lub 201 k.c. powinni umocować jednego z nich do udziału w zebraniu członków wspólnoty z prawem głosowania (podejmowania uchwał), a w przypadku niemożności uzyskania takiej decyzji rozstrzygnąć to za nich powinien sąd.

Powód wniósł o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, podnosząc, iż zebranie właścicieli nie zostało zwołane prawidłowo, a ustalona uchwałą kwota opłat za części wspólne nieruchomości jest za niska. Nie uwzględnia ona bowiem wszystkich kosztów związanych z eksploatacją. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w sprawie ustalenia opłaty za zamknięte lub zabudowane części wspólne nieruchomości. Z list do głosowania (za oraz przeciw uchwale) wynikało, że oddzielnie liczono głosy związane z udziałami w nieruchomości wspólnej, wynikającymi z posiadania odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a oddzielnie głosy związane z udziałami w nieruchomości wspólnej, wynikającymi z posiadania udziałów w miejscach postojowych i pomieszczeniach gospodarczych. Zdaniem sądu taki sposób głosowania jest całkowicie nieczytelny i nie pozwala skontrolować w pełni wyników głosowania. Jeżeli okazałoby się - tak jak twierdzi powód - że garaże czy też pomieszczenia gospodarcze zostały wyodrębnione z nieruchomości wspólnej i stanowią obecnie przedmiot odrębnej współwłasności lokalu użytkowego, to nie można zaakceptować takiego sposobu liczenia głosów, jak wynika z przedstawionych list do głosowania. W przypadku gdy prawo odrębnej własności lokalu przysługuje kilku osobom, mają one wspólny udział w nieruchomości wspólnej, odpowiadający zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokalu stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Nie można natomiast przyjmować, iż każdy współwłaściciel lokalu odrębnego ma samodzielny udział w nieruchomości wspólnej, będący iloczynem jego udziału w prawie odrębnej własności lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej związanej z tym lokalem. Współwłaściciele lokalu czy to mieszkalnego, czy użytkowego, stanowiącego odrębną własność, zgodnie z art. 199 lub 201 k.c. (istnieje w doktrynie spór co do tego, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca ten zakres), powinni umocować jednego z nich do udziału w zebraniu członków wspólnoty z prawem głosowania (podejmowania uchwał), a w przypadku niemożności uzyskania takiej decyzji, rozstrzygnąć to za nich powinien sąd.

W literaturze wskazuje się, iż w praktyce funkcjonowania wspólnot, gdzie istnieje współwłasność dużych lokali garażowych z miejscami postojowymi, pojawia się pomysł, aby uznać, że każdy współwłaściciel takiego lokalu dysponuje głosem w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w lokalu i nieruchomości wspólnej. W konsekwencji może samodzielnie głosować wagą swego udziału w nieruchomości wspólnej, obliczoną stosownie do udziału we współwłasności lokalu. Tego stanowiska nie da się jednak zastosować (i obronić) już choćby przy przejściu na głosowanie według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. W ocenie sądu apelacyjnego powyższe rozwiązanie nie znajduje także żadnego uzasadnienia prawnego, które należy w pierwszej kolejności mieć na uwadze przed względami natury praktycznej. Z akt sprawy wynika, że istnieją lokale garażowe stanowiące przedmiot współwłasności, że powierzchnia garażu jest wliczona do mianownika ułamka udziału każdego z lokali, co w świetle postanowień art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali także potwierdzało, że garaże i pomieszczenia gospodarcze stanowią samodzielny lokal, będący przedmiotem odrębnej własności (współwłasności) lokalu użytkowego.

Powód jest współwłaścicielem lokalu garażowego i pomieszczenia gospodarczego, wyodrębnionych notarialnie i stanowiących przedmiot odrębnej własności lokalu użytkowego. Oznacza to, iż współwłaściciele tych lokali powinni głosować przez swojego pełnomocnika, który wyraziłby wolę większości z nich, zgodnie z art. 199 czy 201 k.c., co jednak w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Z przedstawionych list do głosowania wynikało, iż za podjęciem zaskarżonej uchwały głosowali właściciele lokali mieszkalnych dysponujący w sumie 444 084/1 135 467 udziałami w nieruchomości wspólnej, tj. 39,11 proc. udziałów. Powyższe oznacza, iż prawidłowo oddane głosy właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową nie wystarczyły, aby zgodnie z wymogami art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali przyjąć, że uchwała uzyskała większość głosów. W tej sytuacji należy stwierdzić, iż zaskarżona uchwała narusza powyższy przepis, jak i art. 199 k.c. (ewentualnie art. 201 k.c.). Zatem jako czynność prawna sprzeczna z prawem z mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali podlega uchyleniu.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W ustawie o własności lokali nie określa się ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali wyodrębnionych. Ustawa ta nie zawiera odpowiednika zawartego w poprzednio obowiązującym w tym zakresie akcie prawnym (rozporządzenie z 1934 r.) przepisu, zgodnie z którym jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani oni są wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która będzie ich reprezentować na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu. Mimo braku stosownej regulacji należy przyjmować, iż współwłaściciele lokalu, jako że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, powinni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały wspólnoty mieszkaniowej. A w przypadku braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z tego więc należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu.