Jak zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie, oddając nieruchomość

Podstawowym uprawnieniem właściciela mieszkania lub domu jest możliwość podejmowania swobodnych decyzji w zakresie zbycia nieruchomości. Nie chodzi tutaj jednak wyłącznie o sprzedaż czy darowiznę, ale także o możliwość wykorzystania jej jako zapłatę za dożywotnią opiekę ze strony innej osoby. Służy temu umowa o dożywocie.

Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę, który zobowiązuje się zapewnić jej zbywcy dożywotnie utrzymanie. W dokumencie zostaje określony wtedy zakres świadczeń na rzecz dożywotnika. Najczęściej przewiduje on, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, a także zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie, a nawet sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Umowa o dożywocie pozwala więc precyzyjnie określić, w jaki sposób będzie świadczona opieka nad dożywotnikiem. Może ona stanowić, że nabywca będzie codziennie opiekował się dożywotnikiem w razie choroby i niezależnie od tego dwa razy w tygodniu robił mu zakupy. Można też na przykład umówić się, że dożywotnik będzie nadal mieszkał w mieszkaniu albo w jego części aż do chwili śmierci albo przeniesie się do lokalu zaoferowanego przez nabywcę.

Zawierając umowę o dożywocie, właściciel nieruchomości może domagać się zapewnienia dożywotniego utrzymania także innemu członkowi rodziny. W umowie powinien jednak określić, kto i na jakich zasadach będzie miał prawo korzystać z dożywotniego utrzymania, a także na jakie świadczenia może z tego tytułu liczyć.

Kodeks cywilny przewiduje, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. SN orzekł, że gdy takie żądanie dotyczy osoby, która została ustanowiona dożywotnikiem jako osoba bliska zbywcy nieruchomości, nie jest dopuszczalne zerwanie jej bez jej rozwiązania względem dożywotnika będącego zbywcą. Dopuszczalna jest natomiast ze skutkiem tylko co do takiej osoby bliskiej zmiana na podstawie uprawnień objętych treścią prawa dożywocia za rentę (wyrok SN z 10 września 1982 r., sygn. akt III CRN 201/82).

Art. 908 par. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Umowa musi zostać zawarta w formie notarialnej, bo w przeciwnym razie jest nieważna. Przeniesienie własności nieruchomości następuje wówczas z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Pomimo że dożywocie nie jest prawem rzeczowym ograniczonym, to jednak obciążenie nieruchomości dożywociem wpływa na obniżenie jej wartości. Do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia stosuje się bowiem odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych, a w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte (wyrok Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2003 r., sygn. akt III RN 55/2002).

Prawo dożywocia można także ustanowić na rzecz kilku osób. Jeśli jedna z nich umrze, dożywocie ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Jak podnoszono w orzecznictwie, zakaz ten dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa, wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem.

Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika są niezbywalne i wygasają wraz z jego śmiercią. Nie zachodzi jednocześnie wypadek współuczestnictwa koniecznego (w wypadku gdy prawo dożywocia zostało ustanowione na rzecz kilku osób) zarówno między samymi dożywotnikami, jak i między nimi a spadkobiercami nieżyjącego dożywotnika.

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. W przypadku gdy nieruchomość zostanie zbyta na rzecz kilku współwłaścicieli, ich odpowiedzialność będzie solidarna.

Jeżeli udział jednego ze współwłaścicieli nieruchomości rolnej był obciążony prawem dożywocia, a w wyniku zniesienia współwłasności cała ta nieruchomość przypadła na własność drugiemu współwłaścicielowi, jego odpowiedzialność rzeczowa i osobista względem dożywotnika przedstawia się podobnie jak przy zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem. Jako właściciel nieruchomości ponosi on odpowiedzialność względem dożywotnika za świadczenia wymagalne w przyszłości. Dożywotnik natomiast, gdyby mu to nie odpowiadało, może domagać się zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Postanowienie SN z 14 grudnia 1971 r. (sygn. akt III CRN 372/71).

W ostatnich latach na rynku zaczęły działać firmy, które specjalizują się w zawieraniu zmodyfikowanych umów dożywocia, które pozwalają osobom w podeszłym wieku na zamianę domu lub mieszkania na dożywotnią rentę. Jest to tzw. hipoteka odwrócona. Sprowadza się ona do tego, że firma zawierająca umowę z seniorem w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty dożywotniego świadczenia pieniężnego. Przeniesienie własności następuje za życia zbywcy nieruchomości.

Seniorzy podpisujący umowę z funduszem mają gwarancję, że co miesiąc otrzymają obiecaną rentę i będą mogli spokojnie zamieszkiwać w swoim dawnym mieszkaniu niezależnie od tego, kto będzie jego właścicielem. Firma ma jednak prawo handlować mieszkaniami, w których zamieszkują seniorzy, i na tym zarabiać.

W chwili podpisania umowy firma oferująca comiesięczne świadczenie staje się właścicielem nieruchomości, więc może nią dysponować w każdy sposób, który nie będzie ograniczał praw dożywotnika. Treść umowy jest integralnym elementem księgi wieczystej nieruchomości i dopóki dożywotnik żyje, nikt nie może w niej niczego jednostronnie zmienić.

Osoby decydujące się na wyższą emeryturę w zamian za mieszkanie muszą liczyć się z tym, że podpisanie umowy zazwyczaj nie zagwarantuje im dodatkowych kilku tysięcy złotych co miesiąc. Przykładowo, siedemdziesięcioletni mężczyzna dysponujący mieszkaniem wartym 300 tys. zł może liczyć średnio na 600 zł miesięcznie. Nawet zakładając, że osoba, która podpisała umowę dożyje 90. roku życia, otrzyma w tym czasie zwrot zaledwie połowy wartości mieszkania.

Skorzystanie z tzw. hipoteki odwróconej powoduje przeniesienie własności nieruchomości na firmę, która od tego momentu może korzystać z praw właściciela, m.in. ustanowić hipotekę, sprzedać bądź wynająć nieruchomość; jej wierzyciele mogą prowadzić egzekucję z tej nieruchomości. Wolno jej też sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia i w ten sposób zwolni się z obowiązku świadczenia renty umownej. Obowiązek wypłaty renty przechodzi wtedy na nabywcę.

Jak podkreślają prawnicy, nie jest to więc klasyczne, uregulowane w kodeksie cywilnym dożywocie, co może powodować wiele problemów interpretacyjnych w zakresie praw i obowiązków stron. Utrzymanie w umowie o dożywocie, w przypadku braku odmiennych uzgodnień, obejmuje przecież przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu m.in. wyżywienia, ubrania czy zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie. Nabywca nieruchomości może też zobowiązać się do powtarzających się świadczeń pieniężnych.

Dożywocie może zostać zamienione na rentę, jeżeli doszło między stronami do takiego konfliktu, że nie można od nich wymagać, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W takim przypadku nie ma żadnego znaczenia, którą stronę, dożywotnika czy nabywcę, należy uznać za winną konfliktu, ani co było jego przyczyną. W dodatku mogą to być przyczyny zarówno obiektywne, jak i subiektywne, nawet błahe, jeżeli przez dłuższy czas doprowadziły do poważnej sytuacji konfliktowej. Z żądaniem zamiany dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, nawet ta, z której winy doszło do konfliktu. Dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umowy dożywocia, powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zamiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika (uchwała SN z 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68).

Art. 913 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Niebawem instytucja odwróconej hipoteki zostanie wyraźnie uregulowana także w polskim prawie. Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zostały już opracowane przez Ministerstwo Finansów.

Przewidziane tam rozwiązania pozwalają seniorom na otrzymanie jednorazowej kwoty lub wypłaconej w formie świadczeń okresowych z banku lub od innego kredytodawcy. Do śmierci pozostanie on właścicielem lokalu i będzie mógł w nim mieszkać, pod warunkiem że nie naruszy określonych w przygotowywanych przepisach obowiązków. Ograniczeniem będzie to, że związany umową senior nie będzie mógł takiej nieruchomości sprzedać ani w inny sposób przenieść praw do niej na osobę trzecią.

● przenosi własność lub udział we własności nieruchomości

● musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego

● powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń

● nie może dopuszczać możliwości zbycia prawa dożywocia

● zbywcą nieruchomości może być jedynie osoba fizyczna

● może rozwiązać ją tylko sąd w wyjątkowych w wypadkach

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Art. 908 - 916 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).