6 sposobów na przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu

Jeżeli wszyscy bez wyjątku właściciele wyodrębnionych mieszkań w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej chcą przekształcić swoje ograniczone prawo rzeczowe do gruntu we własność, to członkowie zarządu albo inna umocowana do tego osoba powinni złożyć wniosek o wydanie zupełnego odpisu z księgi wieczystej (KW). Trzeba sprawdzić, czy dokumenty należy złożyć u starosty, jeżeli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, czy u wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, względnie w zarządzie województwa, o ile prawem własności działki dysponuje któryś ze szczebli administracji samorządowej (gmina, powiat, województwo). Ważne jest też prześledzenie historii nieruchomości, ponieważ podstawy użytkowania wieczystego w różnych miejscach w kraju są różne. Dokumenty dotyczące wywłaszczenia i podstawy ustanowienia użytkowania wieczystego powinny znajdować się w aktach KW.

Tak, jeżeli dziadek stał się użytkownikiem wieczystym przed 13 października 2005 r. wskutek tego, że został wywłaszczony dekretem z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Dotyczy to również czytelnika, który dostał od rodziców mieszkanie na piętrze. Mechanizm nie ma jednak zastosowania do przyjaciół - właścicieli dwóch pokoi z kuchnią w dużej wspólnocie mieszkaniowej, powstałej w domu po drugiej stronie ulicy, wybudowanym również na komunalnym gruncie, ale o zupełnie innej historii.

Ustawa mówi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, czyli 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi właśnie gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe lub takiego, na którym stoją garaże, mogą ubiegać się o wykup tej ziemi. To samo dotyczy następców prawnych owych użytkowników (spadkobierców, obdarowanych, osób, które kupiły mieszkanie wraz z współużytkowaniem wieczystym). Nie ma więc w zasadzie możliwości przekształcenia z mocy ustawy prawa do działek, na których stoi budynek złożony z samych lokali użytkowych, czyli biurowych albo przewidzianych na działalność handlową lub usługową. Dzieje się tak, mimo że po sprzedaniu pierwszego lokalu przez pierwotnego właściciela tam też powstaje wspólnota mieszkaniowa. Inaczej jest jednak, jeżeli w domu ewidentnie mieszkalnym na parterze jest nawet kilka sklepów i szewc.

Nie, ponieważ taki dom został wybudowany na cele mieszkalne i to, że ktoś prowadzi w nim niejako dodatkowo firmę, nie powinno mieć żadnego znaczenia przy rozpatrywaniu wniosków członków wspólnoty o przekształcenie prawa do gruntu we własność.

Opłatę za przekształcenie użytkowania wieczystego ustala w decyzji o przekształceniu właściwy organ administracji. Jej wysokość równa jest różnicy między wartością nieruchomości a wartością użytkowania wieczystego. O bonifikatę wolno wnieść każdemu uprawnionemu do przekształcenia. Ulga może wynikać z ustawy albo np. z uchwały rady gminy. Na podstawie ustawy upust musi być udzielony tylko do 9 sierpnia 2011 r., gdy grunt, którego dotyczy procedura, stanowi własność samorządu terytorialnego. Jeśli zaś komuś należy się ulga z kilku tytułów, to powinien dostać korzystniejszą z jego punktu widzenia. Każdemu współużytkownikowi wieczystemu może należeć się inna bonifikata.

W Warszawie osoby fizyczne mają prawo do 60 proc. bonifikaty w razie wykorzystywana nieruchomości zabudowanych wyłącznie na cel mieszkaniowy. Powiększa się ją o 1 proc. za każdy rok od daty wydania decyzji o uwłaszczeniu. Niemniej całość upustu nie może przekroczyć 95 proc. należnej opłaty. Jeśli więc ktoś na podstawie ustawy może ubiegać się o 90 proc. zniżkę, to - gdy nie ma szans na, powiedzmy, 95 proc. z uchwały rady miasta stołecznego Warszawy, powinien wystąpić o tę ustawową. A są to osoby, których dochód miesięczny na członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego wniosek o przekształcenie.

Mimo że organ administracji wyda jedną decyzję w sprawie przekształcenia, gminy żądają tyle wniosków, ilu jest zainteresowanych współwłasnością. Każdy wniesie przy tym opłatę w wysokości 10 zł. Konieczne są załączniki, takie jak odpis z księgi wieczystej (zwykły, jeżeli wnioskodawca jest pierwszym uprawnionym, i zupełny, gdy jest następcą prawnym) i dokument potwierdzający nabycie użytkowania wieczystego.

Nie trzeba dublować dokumentów, ale musi być ich komplet. Dodatkowe może być np. zaświadczenie o dochodach (za II półrocze 2010 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wyniosło 2917,14 zł i tyle lub mniej musi miesięcznie wystarczyć każdemu członkowi rodziny wnioskodawcy, by ten dostał 90-proc. zniżkę). Może to być również dokument wskazujący na uzyskanie przekształcanego prawa jeszcze przed 5 grudnia 1990 r. albo np. umowa świadcząca, że o uwłaszczenie ubiega się następca prawny takiego pierwotnego użytkownika wieczystego. W dwóch ostatnich przypadkach należy się z ustawy 50-proc. zniżka.

Użytkownicy wieczyści mogą wnieść o rozłożenie należności za uwłaszczenie na raty. Organ administracji ma obowiązek wziąć pod uwagę takie pismo i rozkłada opłaty na raty na nie krócej niż 10 lat i na nie dłużej niż lat 20. Niemniej sam wnioskodawca może wnosić o wyznaczenie czasu spłat na mniej niż 10 lat.

- Prawo uwłaszczanego wynikające z ustawy polega na tym, że wolno mu spłacać pozostałe po odliczeniu ulgi (np. 10 lub 50 proc.) należności nawet przez dwadzieścia lat. Jeśli jednak bardziej zależy mu na uniknięciu odsetek, to może w ogóle nie składać wniosku o raty. Nieuiszczona część opłaty podlega bowiem obowiązkowo oprocentowaniu. W zasadzie jest to stopa redyskonta weksli stosowana przez Narodowy Bank Polski, ale wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego mogą wyrazić zgodę na zastosowanie innego oprocentowania.

Przekształcenie staje się faktem z chwilą, gdy decyzja organu administracji (jedna dla całej działki, na której stoi dom, a więc jedna dla całej wspólnoty) o przekształceniu staje się ostateczna. I to ona stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla przekształcanej nieruchomości budynkowej i do wszystkich ksiąg nieruchomości lokalowych. W działach IV KW ksiąg prowadzonych dla nieruchomości lokalowych wpisuje się własność ułamkowej części gruntu należącego do nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej.

Po zakończeniu procedury, jeżeli należność zostanie rozłożona na raty, na lokalach czytelnika i jego sąsiadów, a nie na częściach działki będzie ciążyć hipoteka przymusowa. Nie przeszkadza temu wcześniejsze obciążenie mieszkania hipoteką umowną na rzecz banku.

dobromila.niedzielska@infor.pl

Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459 ze zm.).