Jak można zostać właścicielem przez zasiedzenie

Osoba, która posiada działkę, budynek, mieszkanie własnościowe lub inną nieruchomość, a nie jest wpisana do księgi wieczystej, że jest właścicielem, może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia na jego rzecz. Właściciel w drodze zasiedzenia nie może domagać się ustalenia swojego prawa, tylko dlatego, że zaginął akt notarialny zakupu lub nieruchomości niemającej księgi wieczystej. Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość gruntowa, budynkowa i lokalowa bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Zasiedzieć ją może osoba posiadająca ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny lub od 30 lat jako posiadacz w złej wierze. Do czasu posiadania można doliczyć czas posiadania swego poprzednika, na przykład wówczas, gdy jest jego spadkobiercą.

Aby zasiedzieć nieruchomość, nie trzeba płacić ekwiwalentu poprzedniemu właścicielowi. Wnioskujący o zasiedzenie ponosi koszty postępowania przed sądem i pokrywa dodatkowe wydatki, np. związane z zamieszczeniem ogłoszenia w prasie wzywające inne osoby zainteresowane zasiedzeniem tej nieruchomości. Sąd wzywa te osoby, aby zgłosiły się w ciągu 3 miesięcy i wykazały swoje prawo własności. Obowiązku zapłaty ekwiwalentu nie ma również wówczas, gdy jeden spadkobierca chce zasiedzieć udział drugiego spadkobiercy, gdy do zasiedzenia dochodzi na skutek nieformalnego podziału nieruchomości, dokonanego przez spadkobierców. W takich przypadkach trzeba udowodnić, że przedmiotem zasiedzenia jest indywidualnie określona, zawsze ta sama nieruchomość przez cały okres zasiedzenia.

Aby posiadacz samoistny wystąpił o zasiedzenie, wystarczy, że udowodni, że posiadał działkę nieprzerwanie od 20 lat. W tym czasie powinien traktować siebie jako właściciela i dlatego nie może być na przykład dzierżawcą tej nieruchomości. Gdy posiadał ją w złej wierze, nabędzie własność po upływie 30 lat. Przez ten okres trzeba faktycznie władać nieruchomością jako właściciel i mieć świadomość oraz wolę, że postępuje się właśnie w taki sposób (np. płacić podatki i inne świadczenia). Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 r. (sygn. akt III CRN 18/94, stwierdził, że posiadaczem może być także osoba małoletnia, która wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak jakby nim była.

Gdy sąd stwierdzi zasiedzenie nieruchomości, to dotychczasowy posiadacz samoistny nabywa prawo własności, a wygasają prawa dotychczasowego właściciela. Nie wygasają ograniczone prawa rzeczowe. Na przykład gdy część nieruchomości przechodzi na własność innej osoby w drodze zasiedzenia, to hipoteka przymusowa ustanowiona na tej nieruchomości i wpisana do księgi wieczystej przed upływem terminu zasiedzenia obciąża również część nieruchomości nabytą przez zasiedzenie jako hipoteka łączna. Osoba, która nabyła własność przez zasiedzenie, ma prawo wpisać się do działu drugiego księgi wieczystej jako właściciel.

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 172 - 176 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).