Czynsz może być pomniejszony o wartość poniesionych nakładów

Prawnomaterialna ze swej istoty instytucja potrącenia ma także charakter egzekucyjny, wyrażający się w tym, że strona stosunku prawnego, która składa oświadczenie o potrąceniu, uzyskuje w ten sposób zaspokojenie swoich roszczeń w całości bądź w części.

Strony zawarły dwie umowy lokali użytkowych usytuowanych na parterze i w piwnicy budynku. W wykonaniu porozumień remontowych pozwani najemcy ponieśli na lokale nakłady w wysokości 792 965 zł. W końcu lipca 2003 r. lokale zostały zwrócone powodowi. Jak wynika z protokółu przekazania, pozwani wykonali: tynki, posadzki, biały montaż, instalację wentylacji, instalację elektryczną z osprzętem, montaż drzwi. Powód wniósł o zasądzenie od pozwanych czynszu najmu w kwocie 39 676 zł, wobec czego pozwani zgłosili zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów. Sąd okręgowy uwzględnił zarzut potrącenia, oddalając powództwo w całości. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Uznał, że obowiązki stron umowy najmu w zakresie dokonywania napraw i ulepszeń rzeczy najętej oraz nakładów na nią podlegają regułom szczególnym, zawartym w przepisach kodeksu cywilnego o najmie. W myśl art. 662 par. 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Natomiast art. 663 k.c. ustanawia środki ochrony i uprawnienia najemcy na wypadek niezachowania przez wynajmującego dyspozycji art. 662 par. 1 k.c. Jeżeli zatem w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni czas do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie terminu najemca może dokonać napraw na koszt wynajmującego. Do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne znaczenie ma w szczególności uprawnienie ustanowione w zdaniu trzecim art. 663 k.c., będące w istocie szczególną postacią zastępczego wykonania zobowiązania wynajmującego w zakresie, o którym mowa w art. 662 par. 1 k.c. Z materiału sprawy wynika, że pozwani najemcy dokonali poważnych nakładów, obciążających wynajmującego, bez których lokal nie byłby przydatny do umówionego użytku w rozumieniu art. 663 k.c. w zw. z art. 662 par. 1 k.c. W świetle orzecznictwa najemca, który dokonał na powyższej podstawie koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tego tytułu z wierzytelności z tytułu czynszu najmu. Nakłady, o których mowa w art. 663 k.c., nie są ulepszeniami lokalu w rozumieniu art. 676 k.c., lecz nakładami koniecznymi, do których nie ma zastosowania art. 676 k.c., i do których, wobec precyzyjnej treści, nie mają zastosowania postanowienia umowy najmu zawartej pomiędzy stronami.

Pozwani dokonali tych nakładów na podstawie umowy, a ważności umowy ani jej treści powód nie kwestionował. Przepis art. 676 k.c. ma zastosowanie tylko do nakładów dokonanych w celu ulepszenia rzeczy najętej, zwrotu zaś nakładów koniecznych najemca może dochodzić w czasie trwania najmu. A zatem najemca w ogóle nie potrzebuje zgody wynajmującego na dokonanie napraw, które pociągają za sobą odpowiednie nakłady ze strony najemcy. Oznacza to, że sąd okręgowy zasadnie uznał, iż wierzytelność pozwanych istniała już w chwili rozwiązania umów najmu i wydania lokali powodowi, wobec czego z uwagi na spełnienie pozostałych przesłanek dopuszczalności potrącenia, nadawała się do potrącenia.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że prawnomaterialna ze swej istoty instytucja potrącenia ma także charakter egzekucyjny, wyrażający się w tym, że strona stosunku prawnego, która składa oświadczenie o potrąceniu, uzyskuje w ten sposób zaspokojenie swoich roszczeń w całości bądź w części. Pod względem skutków materialnoprawnych potrącenie jest zatem tożsame ze skuteczną egzekucją danej wierzytelności pieniężnej. Egzekucyjny charakter potrącenia sprawia, że stanowi ono dopuszczalny i skuteczny środek zaspokojenia roszczeń najemcy względem wynajmującego o zwrot nakładów na rzecz najętą, poczynionych w okolicznościach, o których mowa w art. 663 k.c. Wobec powyższego sąd apelacyjny doszedł do przekonania, że podnoszone w apelacji zarzuty są chybione. Przedstawiona w sprawie opinia prywatna pozwanych, będąca dokumentem prywatnym, ma wszelkie walory pozwalające nadać mu atrybut wiarygodności i uczynić podstawą rozstrzygnięcia. Zawiera wyliczenie kosztów robót wykonanych przez pozwanych zgodnie z zawartymi z powodem porozumieniami remontowymi. Powód nie zakwestionował zakresu wykonanych prac ani swej zgody na ich wykonanie. Wbrew twierdzeniom skarżącego sąd nie zastosował schematu rozumowania polegającego na automatycznym przyjęciu, że stanowisko powoda wobec kosztorysu sporządzonego przez osobę prywatną jest jednocześnie zgodą na wykonane prace remontowe, objęte porozumieniem remontowym. To stanowisko skarżącego jest błędne, gdyż do jego sformułowania doszło w wyniku nieuprawnionego połączenia zagadnień materialnoprawnych i procesowych, dotyczących znaczenia sporządzenia kosztorysu prywatnego i następnie wniesienia go do procesu jako elementu materiału dowodowego. Poza procesem kosztorys jest dokumentem prywatnym o znaczeniu przede wszystkim informacyjnym. Natomiast na gruncie procesowym stanowi niewątpliwie dowód z dokumentu prywatnego na okoliczność poniesionych kosztów remontu i ich zakresu. Zgłoszenie takiego dowodu przez jedną ze stron rodzi po stronie przeciwnej obowiązek wypowiedzenia się co do niego, pod rygorem uznania go za przyznany. Milczenie powoda w tej kwestii sąd okręgowy niewadliwie uznał zatem za przyznanie twierdzeń pozwanych o zakresie robót i ich kosztach.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Upoważnienie najemcy, wynikające z art. 663 zd. 3 k.c., jest szczególną postacią wykonania zastępczego. Do jego realizacji najemca może przystąpić bez konieczności uzyskania uprzedniego zezwolenia sądu w trybie art. 480 k.c. (zgodnie z tym przepisem w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika). Przepis art. 663 k.c. wprowadza więc intensywniejszą ochronę interesów najemcy w porównaniu z ochroną służącą podmiotom stosunków umownych na zasadach ogólnych. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą mógłby być nawet ujęty, w ramach swobody zawierania umów, przez ustalenie w umowie, że wartość czynszu będzie pomniejszana o część odpowiadającą części wartości poniesionych przez najemców nakładów na prace konieczne.