Można żądać nabycia tylko części nieruchomości

Roszczenie przewidziane w art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przysługuje użytkownikowi wieczystemu także wtedy, gdy tylko część oddanego w użytkowanie gruntu została zajęta pod budowę infrastruktury technicznej, wykluczającej jego dotychczasowe użytkowanie. Roszczenie to może być dochodzone jedynie przeciwko Skarbowi Państwa.

Zakład Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. zajął pod budowę infrastruktury technicznej część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Z tego powodu dotychczasowe użytkowanie nieruchomości nie było już możliwe. U.Ł. będąca użytkownikiem wieczystym wystąpiła więc z roszczeniem z art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) przeciwko Zakładowi Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. o złożenie oświadczenia woli co do nabycia części oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Sąd apelacyjny powziął natomiast wątpliwość, czy istnieje możliwość żądania nabycia tylko części oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu zajętego pod budowę infrastruktury technicznej, w sytuacji wykluczającej dotychczasowe użytkowanie nieruchomości. Skierował więc pytanie w tej sprawie do Sądu Najwyższego.

Przepis art. 124 ust. 5 u.g.n. przewiduje roszczenie skierowane na uzyskanie od pozwanego złożenia odpowiedniego oświadczenia woli co do nabycia własności nieruchomości (wieczystego użytkowania), z której dalsze prawidłowe korzystanie przez właściciela (użytkownika wieczystego) staje się niemożliwe z powodu zainstalowanych na tej nieruchomości urządzeń przesyłowych. Zdaniem Sądu Najwyższego - użycie w tym przepisie terminu nieruchomość nie oznacza, że chodzi w nim jedynie o możliwość nabycia całej nieruchomości, a nie jej części, na której znajdują się urządzenia przesyłowe. Urządzenia przesyłowe z reguły nie zajmują wiele przestrzeni na nieruchomości. Dlatego bezcelowe byłoby zmuszanie do nabywania całej nieruchomości, jeżeli korzystanie z pozostałej części jest niezakłócone i spełnia swoje funkcje. Poza tym z art. 124 ust. 5 u.g.n. wynika, że skoro można żądać nabycia całej nieruchomości (użytkowania wieczystego), to tym bardziej jej części.

SN stwierdził ponadto, że jeżeli realizacja roszczenia z art. 124 ust. 5 u.g.n. następuje w drodze dobrowolnie zawartej umowy, to część nieruchomości (użytkowania wieczystego) objętej tym roszczeniem należy uprzednio wyodrębnić w postępowaniu administracyjnym na podstawie art. 95 pkt 4 u.g.n. Natomiast gdy to roszczenie jest dochodzone na drodze postępowania sądowego w trybie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c., uprzednie wyodrębnienie jest zbędne, bo zastępowane orzeczeniem sądu. Sąd wydając wyrok zastępujący oświadczenie woli współtworzące umowę, opiera się bowiem na określonym w żądaniu pozwu przedmiocie - oznaczonej geodezyjnie działce, której wykupienia przez Skarb Państwa żąda powód.

SN rozstrzygnął też kwestię (przedstawioną w zagadnieniu prawnym) dotyczącą legitymacji biernej w procesie z powództwa wytoczonego na podstawie art. 124 ust. 5 u.g.n. Zdaniem SN - przepis ten przewiduje roszczenie o wykupienie przez Skarb Państwa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Według tego przepisu nabywcą nie może być tylko Skarb Państwa. Zatem tylko on jest legitymowanym biernie w sprawie o wykup nieruchomości lub użytkowania wieczystego, choć może być reprezentowany przez różne podmioty, wymienione w art. 124 ust. 5 u.g.n. Powództwo o realizację roszczenia z art. 124 ust. 5 u.g.n. musi więc być skierowane przeciwko Skarbowi Państwa, niezależnie od tego, czy chodzi o wykup własności nieruchomości czy użytkowania wieczystego oraz niezależnie od tego, kto reprezentuje go w sprawie (starosta czy osoby i jednostki organizacyjne, wymienione w art. 124 ust. 2 oraz 5 u.g.n.).

Oprac. Teresa Siudem

@RY1@i02/2011/056/i02.2011.056.210.008b.001.jpg@RY2@

Andrzej Lulka radca prawny, partner w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Omawiana uchwała to dobra wiadomość, zarówno dla właścicieli i użytkowników wieczystych, jak i dla Skarbu Państwa. Celowościowa wykładnia przepisu, przyjęta przez Sąd Najwyższy, z jednej strony powiększy bowiem swobodę w określaniu przedmiotu roszczenia, z drugiej zaś przyczyni się do obniżenia kosztów wykupu nieruchomości. Ograniczenie uprawnienia wynikającego z art. 124 ust. 5 u.g.n. wyłącznie do wystąpienia z roszczeniem o nabycie całości nieruchomości, na której części zostały zainstalowane urządzenia infrastruktury technicznej, prowadziłoby do ponoszenia zbędnych wydatków przez obie strony takiej umowy. Właściciel lub użytkownik wieczysty, który chciałby w dalszym ciągu korzystać z pozostałej, niezajętej przez urządzenia, części nieruchomości (zwykle proporcjonalnie większej), w rzeczywistości nie mógłby dochodzić w ten sposób rekompensaty za zmniejszenie jej wartości. Wystąpienie z roszczeniem o wykup całej działki wiązałoby się ponadto z koniecznością poniesienia innych wydatków, np. na poszukiwanie nowej, zastępczej nieruchomości czy też przeniesienie działalności w inne miejsce. Równocześnie SP ponosiłby koszty nabycia gruntu całkowicie zbędnego dla funkcjonowania sieci przesyłowych. Interpretacja przyjęta przez SN pozwala na uniknięcie takich sytuacji. Warto w tym miejscu przypomnieć niedawny wyrok w podobnej sprawie, z 13 stycznia 2011 roku (III CSK 85/10). Sąd Najwyższy stwierdził wówczas, że właściciel nie może skutecznie żądać usunięcia urządzeń przesyłowych wzniesionych zgodnie z prawem na jego działce.