Właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki

20 lutego 2011 r. weszła w życie duża nowelizacja (dalej nowelizacja) ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (dalej ustawa). Wśród nowości pojawiły się m.in.: zmniejszenie sumy hipoteki w sytuacji nadmiernego zabezpieczenia (tzw. nadzabezpieczenie) oraz instytucja administratora hipoteki. Ta ostatnia wiąże się z wprowadzeniem możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności różnych podmiotów.

Nowelizacja wprowadziła nowe uprawnienie właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką: możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki w sytuacji, gdy zabezpieczenie jest nadmierne. Ustawa ta nie wprowadziła jednak definicji "nadmierność zabezpieczenia", nie wskazano także przesłanek ustalenia nadmierności. Znaczenie tego pojęcia na potrzeby hipoteki będzie więc dopiero definiowane w orzecznictwie. Pewną wskazówką może być ograniczenie sumy hipoteki w przypadku hipotek przymusowych. Zgodnie z ustawą wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać o więcej niż połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne.

Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny nadmierność może mieć charakter pierwotny albo następczy. Pierwotna nadmierność oznacza, iż w momencie ustanawiania zabezpieczenia (np. hipoteki) jego suma była niewspółmiernie wyższa od kwoty zabezpieczanej wierzytelności. Aby mówić o niewspółmiernej wyższości kwoty zabezpieczenia, przyjmuje się, że różnica pomiędzy zabezpieczeniem a wierzytelnością powinna być rażąca i trwała. Nadzabezpieczenie następcze ma miejsce wtedy, gdy stan zabezpieczanego prawa się zmienia (np. zmniejszeniu ulega kwota zabezpieczonej wierzytelności z tytułu spłaty kredytu) i w ten sposób dochodzi do zmniejszenia wartości tego prawa, przy jednoczesnym braku zmiany kwoty zabezpieczenia.

Do nadzabezpieczenia może też dojść w związku z ustanowieniem kilku różnych zabezpieczeń dla tej samej wierzytelności (np. hipoteki, zastawu). Jednak takie nadzabezpieczenie pozostaje poza regulacją nowelizacji.

Roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki pozwala właścicielowi obciążonej nieruchomości zażądać zmiany umowy ustanawiajacej hipotekę poprzez zmniejszenie jej sumy. Należy przyjąć, że o ile strony umowy (właściciel i beneficjent hipoteki) nie ustalą precyzyjnie zasad ewentualnej zmiany (w tym zmniejszenia) sumy hipoteki, to roszczenie to będzie dochodzone w przyszłości na drodze sądowej.

Wydaje się, że dłużnik (właściciel nieruchomości zabezpieczonej hipoteką) nie będzie mógł zrzec się skutecznie roszczenia o zmniejszenie sumy hipotecznej. W praktyce oznacza to, iż beneficjenci hipotek, zwłaszcza kredytodawcy, będą zmuszeni sięgać do innych mechanizmów umownych w celu ograniczenia ryzyka zmniejszenia wartości zabezpieczenia. Orzecznictwo wskaże również w przyszłości zakres dopuszczalnych umownych ograniczeń.

Nowelizacja zerwała z zasadą jedna wierzytelność - jedna hipoteka i wprowadziła możliwość ustanowienia hipoteki dla zabezpieczenia więcej niż jednej wierzytelności, i to wynikających z różnych stosunków prawnych. Beneficjentem takiej hipoteki mogą być różne podmioty - w przypadku kiedy wierzytelności służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Ustawa nie definiuje ani sfinansowania, ani przedsięwzięcia, co otworzy pole do dyskusji na temat znaczenia tych pojęć i tym samym zakresu stosowania regulacji.

Jednocześnie (wzorem przepisów o zastawie rejestrowym) w tym ostatnim przypadku (hipoteka na rzecz wielu beneficjentów) wprowadzono instytucję administratora hipoteki. Powołują go wierzyciele hipoteczni. Może nim być jeden z nich albo osoba trzecia (osoba fizyczna, prawna, jak również inna jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną).

Administrator powoływany jest w drodze umowy zawieranej na piśmie, pod rygorem nieważności. W umowie należy określić zakres zabezpieczenia dla poszczególnych wierzytelności, a także wskazać, finansowaniu jakiego przedsięwzięcia służą.

Zgodnie z nowelizacją administrator jest uprawniony do zawarcia umowy o ustanowieniu hipoteki. Wykonuje on także prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.

Istotne jest to, że w księdze wieczystej obciążanej nieruchomości jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Wierzyciele hipoteczni będą mogli odwołać administratora hipoteki i powołać w jego miejsce inną osobę.

Regulacja dotycząca administratora nie jest szczegółowa i nie zawiera wszystkich rozwiązań stosowanych w przepisach dotyczących administratora zastawu rejestrowego, w tym zwłaszcza nowelizacja nie zawiera przepisów dotyczących możliwości wtórnego powołania administratora (gdy wielość wierzycieli jest wynikiem zmiany stanu wierzytelności poprzez zwiększenie ich liczby, np. w drodze cesji). Oznacza to, że w przyszłości także te kwestie będą kształtować praktyka rynkowa oraz orzecznictwo.

@RY1@i02/2011/046/i02.2011.046.210.003b.001.jpg@RY2@

Monika Sipowicz, adwokat z zespołu prawa nieruchomości Kancelarii Salans

Monika Sitowicz

adwokat z zespołu prawa nieruchomości Kancelarii Salans

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).