Ważna jest świadomość posiadacza w chwili objęcia gruntu

O tym, czy nieruchomość posiada się w złej, czy w dobrej wierze, decyduje stan świadomości w momencie obejmowania nieruchomości. W tej sprawie grunty zostały przekazane Krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej jeszcze w latach 60. przez Skarb Państwa. Otrzymała też wtedy plan realizacyjny, a Skarb Państwa zapewnił uzbrojenie terenu. Zostało na nim wzniesione osiedle mieszkaniowe.

Gmina miejska w Krakowie domaga się od Spółdzielni Mieszkaniowej Nowy Prokocim w Krakowie, powstałej w wyniku podziału Krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za 3 lata przed ustanowieniem na jej rzecz użytkowania wieczystego gruntu. W momencie przekazywania gruntów Krakowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej przez Skarb Państwa, oprócz planu realizacyjnego i zapewnienia uzbrojenia terenu, Skarb Państwa nie przyznał jej do nich żadnego tytułu prawnego.

W 1990 r. z mocy komunalizacji właścicielem gruntów została gmina miejska Kraków. Spółdzielnia Nowy Prokocim użytkownikiem wieczystym została dopiero po wyrokach sądowych, gdyż wcześniej gmina uchylała się od zrealizowania roszczenia wynikającego z art. 208 ust. 2 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I po tych wyrokach gmina wystąpiła do spółdzielni z żądaniem zapłaty.

Sąd I oddalił roszczenie, gmina odwołała się, a sąd II instancji wyrok ten uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania do I instancji. Przesądził przy tym, że poprzedniczka prawna spółdzielni była posiadaczem gruntów w złej wierze, wobec należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu. Ostatecznie wynagrodzenie zostało ustalone na 240 tys. zł z odsetkami, które sąd II instancji, gdy sprawa znowu do niego trafiła, obniżył do 172 tys. zł, bo zastosował art. 5 kodeksu cywilnego (mówi on o zasadach współżycia społecznego). Sąd uznał bowiem, że gmina utrudniała spółdzielni zrealizowanie roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów.

Według sądu gminie należy się wynagrodzenie w wysokości 1 proc. wartości gruntów, tj. w wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Istotne jest jednak to, że były 2 opinie rzeczoznawców. Jeden przyjął stopę kapitalizacji 0,3 proc., a drugi, powołany na wniosek gminy - 10 proc. I ta ostatnia cyfra stała się punktem do wyjścia ustalenia wynagrodzenia za 3 lata. Sąd nie uwzględnił zgłaszanego przez pozwaną zarzutu 3-letniego terminu przedawnienia roszczenia.

Od tego wyroku skargę kasacyjną wniosła spółdzielnia, która uważała, że w ogóle nie powinna płacić. Kwestionowała więc przede wszystkim przyjęcie przez sąd posiadania w złej wierze. Jej poprzedniczka prawna otrzymała bowiem grunty od Skarbu Państwa, który nakazał wybudowanie tam osiedla mieszkaniowego. Kwestionowała także sposób wyliczenia wynagrodzenia i to, że sąd apelacyjny nie uzasadnił, dlaczego wziął pod uwagę drugą opinię.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. W ustnych motywach podkreślił, że sąd apelacyjny powinien uzasadnić, dlaczego wziął pod uwagę opinię drugiego biegłego, a pominął pierwszego. Sąd będzie też musiał ocenić, czy poprzedniczka prawna pozwanej była posiadaczem w dobrej, czy w złej wierze. Ale oceniać to trzeba na chwilę objęcia gruntów w posiadanie. Ma to decydujące znaczenia dla ustalenia, czy w ogóle gminie należy się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu.

Z materiału dowodowego wynika, że grunty były przekazane przez Skarb Państwa. W końcu będzie też musiał się odnieść do podnoszonego zarzutu przedawnienia roszczenia. Wobec tego będzie musiał jeszcze raz ocenić, czy roszczenie o bezumowne korzystanie z gruntu związane jest z działalnością gospodarczą, a wówczas - jak twierdzi pozwana - przedawnia się z upływem 3 lat. Okres ten liczy się od uzyskania przez pozwaną użytkowania wieczystego. Tymczasem sąd przyjął, że okres ten wynosi 10 lat.

Opracowała Marta Pionkowska