Co wybrać: pewność przychodu z najmu czy wysoki czynsz

Jak doniosła niedawno prasa, najemcy lokali użytkowych w warszawskim Śródmieściu winni są już miastu przeszło 96 milionów złotych. Jednak problem zaległości płatniczych nie dotyczy wyłącznie warszawskich lokali użytkowych należących do zasobu komunalnego. To problem powszechny, mogący dotknąć każdego wynajmującego. W przypadku stołecznych lokali użytkowych problem ten jest szczególnie wyrazisty ze względu na wysokość zaległości. Jakkolwiek kwota 96 milionów złotych robi wrażenie, to składają się na nią liczne należności, w stosunku do wielu podmiotów, zarówno najemców, jak i byłych najemców, którzy mimo zakończenia stosunku najmu nie chcą dobrowolnie opuścić zajmowanego lokalu. Wydaje się przy tym, że zaległości z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali stanowią większą część tej puli. Wpływa na to kilka czynników, a najważniejszym jest brak należytych instrumentów prawnych pozwalających wynajmującemu na szybkie odzyskanie lokalu. Gdy wynajmujący nie posiada oświadczenia dłużnika o poddaniu się dobrowolnej egzekucji z wydania lokalu (tzw. siódemek), a były najemca odmawia dobrowolnego zwrotu lokalu, to odzyskanie go wiąże się z koniecznością otrzymania wyroku eksmisyjnego. Czas trwania procesu o nakazanie wydania lokalu sięga kilku lat. W tym okresie podmiot niemający tytułu prawnego do lokalu nadal korzysta z niego, gdyż ryzyko zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu (równego czynszowi najmu) jest niższe niż straty spowodowane koniecznością natychmiastowego zaniechania działalności w danym miejscu. Gdy dochodzi do sporu o wydanie lokalu, dawny najemca częstokroć zaprzestaje regulowania jakichkolwiek należności względem właściciela, w ten sposób poprawiając sobie chwilowo kondycję finansową. Z drugiej strony wynajmujący nie może sam, bez wyroku, opróżnić lokalu, gdyż przepisy kodeksu cywilnego zabraniają mu naruszania posiadania. Recepta na przeciwdziałanie takim sytuacjom jest złożona. Przede wszystkim warto, o ile to możliwe, należycie dobierać najemcę. Lepiej uzyskać niższy, ale pewny czynsz, niż wynająć lokal podmiotowi, który zobowiąże się co prawda płacić krocie, ale po kilku miesiącach zaprzestanie jakichkolwiek płatności. Wynajmujący lokale komunalne wystawieni są na ryzyko braku możliwości elastycznego dobierania najemców. Zazwyczaj bowiem obowiązujące regulaminy nakazują przeprowadzenie przetargu, w którym kryterium jest wysokość zaoferowanego czynszu, a nie pewność uzyskiwania przychodów. Z drugiej strony zabezpieczeniem są gwarancje: tak finansowe, jak i prawne. Wspomniane poddanie się najemcy dobrowolnej egzekucji, zarówno co do zapłaty zaległości czynszowych, jak i dobrowolnego wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu, znacząco zabezpiecza interesy wynajmującego. Jego sytuację polepszają takie narzędzia, jak: kaucja gwarancyjna, gwarancja bankowa czy poręczenie, weksel czy wysoka kara umowna za nieterminowe zwrócenie lokalu. Dopuszczalność zastosowania powyższych instrumentów zależy od konkretnej sytuacji, w tym przede wszystkim od atrakcyjności lokalu i popytu na jego wynajęcie.

Wynajmujący nie może sam, bez wyroku, opróżnić lokalu, gdyż przepisy kodeksu cywilnego zabraniają mu naruszania posiadania

@RY1@i02/2012/147/i02.2012.147.21500020d.802.jpg@RY2@

Rafał Dębowski, adwokat

Rafał Dębowski

adwokat