Uprawnienia gminy jako członka wspólnoty

Jakie uprawnienia przysługują gminie jako członkowi wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje zasadniczo z mocy prawa, w związku z wyodrębnieniem lokali, które stanowią odrębną własność. W budynkach komunalnych tego rodzaju sytuacja powstaje albo w związku ze sprzedażą lokali na rzecz ich najemców, którym służy pierwszeństwo nabycia, albo w związku z restytucją mienia na rzecz dawnych właścicieli. Zdarza się to często w budynkach posadowionych na nieruchomościach podlegających działaniu dekretu warszawskiego. Gmina, jako właściciel lokali niewyodrębnionych, jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a zatem jej prawa i obowiązki są takie same, jak prawa właścicieli pozostałych lokali. Czyli może korzystać z nieruchomości wspólnej, ponosi koszty utrzymania należących do niej lokali oraz partycypuje w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz odpowiada za jej zobowiązania w stosunku do swojego udziału. Ma również prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie większa niż siedem, to wówczas gmina ma uprawnienia przewidziane w przepisach o współwłasności, a jeśli liczba ta jest większa, to we wspólnocie konieczne jest dokonanie wyboru zarządu. W takim wypadku gmina, jeśli jest właścicielem większości lokali, może mieć decydujący wpływ na wybór członków zarządu.

Czy gmina może skutecznie kwestionować uchwały właścicieli lokali, z którymi się nie zgadza?

Gminie przysługują takie same uprawnienia, jak innym właścicielom. Często zdarza się, że zamierzenia właścicieli będących podmiotami prywatnymi i gmin są rozbieżne. Dotyczy to np. sytuacji, gdy wskutek reprywatyzacji następcy dawnych właścicieli odzyskali część lokali i zależy im na przeprowadzeniu remontu kamienicy, bowiem chcą powiększyć wartość swoich mieszkań. Gminy mogą nie być zainteresowane takimi inwestycjami, gdyż ich lokale wchodzą w skład gminnego zasobu mieszkaniowego i są wynajmowane według niekomercyjnych stawek czynszu; dlatego właściciel nie może przerzucić kosztów remontu na najemcę. Jeśli w budynku nie ma lokali użytkowych, z których dochód sfinansuje remont, gminy nie chcą zazwyczaj dokładać do niego z własnej kieszeni. Jeżeli uchwała zostanie powzięta, a gmina się z nią nie zgadza, często będzie korzystała z uprawnienia do jej zaskarżenia do sądu, wskazując, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jej interesy. W takim wypadku gmina często wnosi o wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały. Jeśli sąd się przychyli do wniosku, sprawa może utknąć tam nawet na kilka lat i oczywiście tego, co jest przedmiotem uchwały, nie można zrealizować. Gmina ma także prawo żądać ustanowienia przez sąd przymusowego zarządcy, jeśli uzna, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Może mieć to miejsce zwłaszcza przy sporze o zasadność remontu lub modernizacji budynku.

Jak wygląda prawo głosu gmin w budynkach, gdzie występują lokale prywatne?

Zasadniczo uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zatem siła głosu gminy zależy od tego, jak powierzchnia użytkowa jej lokali ma się do powierzchni wszystkich lokali w budynku, uwzględniając pomieszczenia przynależne. Jednak jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak można ocenić funkcjonowanie gmin w ramach instytucji wspólnoty mieszkaniowej?

Ustawa o własności lokali opiera się na założeniu, że co do zasady wpływ każdego właściciela na nieruchomość wspólną jest proporcjonalny do jego udziału w tej nieruchomości, nie różnicując, czy chodzi o gminę, czy właściciela prywatnego. Ustawa nie może faworyzować podmiotów publicznych, gdyż naruszałoby to konstytucyjną zasadę równości wobec prawa. Gminy zazwyczaj są biernymi właścicielami, chociaż ich przedstawiciele najczęściej biorą udział w zebraniach właścicieli. Jednak współistnienie gmin i podmiotów prywatnych w ramach jednego budynku wielolokalowego często ujawnia sprzeczność interesów. Właściciele prywatni bardziej dbają o swoje lokale i nieruchomość wspólną, są zainteresowani remontami, które służą nie tylko poprawie jakości życia, ale także zwiększeniu wartości podstawowej inwestycji, jaką dzisiaj dla wielu ludzi jest własne mieszkanie. Dla gminy kluczowe jest kryterium niskich kosztów partycypacji we wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ jej lokale wchodzą w skład gminnego zasobu mieszkaniowego, którego celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy poprzez wynajmowanie im takich lokali. Często gminy nie interesują się stanem budynku i nie mają interesu w jego wyremontowaniu czy modernizacji, bo i tak nie przyniesie im to żadnych zysków. Komfort życia najemców lokali komunalnych również nie jest kwestią, która ma istotne znaczenie z punktu widzenia podmiotu publicznego, o czym świadczy choćby to, że istnieją budynki komunalne tak zdewastowane, że niemal nadają się do rozbiórki. To pokazuje, że koncepcja gminnego zasobu mieszkaniowego nie sprawdza się.

@RY1@i02/2012/113/i02.2012.113.08800060a.802.jpg@RY2@

Wojciech Górski

Tymoteusz Barański, ekspert Fundacji Republikańskiej

Rozmawiała MPS