Jakich formalności trzeba dopełnić przy wyodrębnianiu lokali

Rozstania dotychczasowych mieszkańców ze spółdzielnią mogą przebiegać na dwa sposoby: poprzez utworzenie wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli lokali bądź podział spółdzielni na mniejsze części. Obecnie - z powodu możliwości przekształcenia lokatorskich i własnościowych praw do lokali w odrębną własność za niewielkie pieniądze - bardziej popularna będzie pierwsza metoda. Jest to o tyle korzystne dla dotychczasowej spółdzielni, jej mieszkańców oraz władz, że mniej opłacalnym sposobem rozstania wydaje się podział i powstanie nowej spółdzielni w jednym budynku albo na jednym osiedlu. Przepisy nakładają na zarządy istniejących spółdzielni wiele obowiązków w związku z wyodrębnianiem lokali oraz powstawaniem wspólnot mieszkaniowych lub wydzielaniem się nowych spółdzielni.

Zarządca obowiązkowy

W praktyce najczęściej będziemy mieć do czynienia z sytuacją, kiedy w budynku (lub kilku budynkach stanowiących wspólnie jedną nieruchomość) w wyniku przekształceń lokatorskich i własnościowych praw do lokali pojawią się właściciele mieszkań (tzw. odrębnej własności lokali). Z czasem mogą oni osiągnąć większość obliczaną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i zapragną zerwać stare więzy - utworzyć wspólnotę mieszkaniową i powierzyć zarząd jej innemu podmiotowi niż dotychczasowa spółdzielnia.

Jednak do czasu zebrania odpowiedniej większości właścicieli lokali (liczonej udziałami w nieruchomości wspólnej) i przegłosowania przez nich zmiany zarządcy, to właśnie stara spółdzielnia nadal będzie sprawować zarząd nieruchomością wspólną. Jest to tzw. zarząd powierzony. Tak wynika z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Spółdzielnia pozostanie bowiem nadal współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, jeśli do niej będzie należał co najmniej jeden lokal w danej nieruchomości. Nie ma znaczenia, że część właścicieli lokali nie będzie już członkami spółdzielni.

Stan, w którym zarządcą jest spółdzielnia - z założenia tymczasowy - może trwać przez wiele lat. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali to do spółdzielni należy w tym okresie m.in. prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu, dokonywanie rozliczeń oraz pobieranie zaliczek na pokrycie powstających kosztów. Zebrania właścicieli odbywają się w okresie sprawowania zarządu przez spółdzielnię tylko wtedy, gdy mają oni zamiar podjąć decyzję, że w ich nieruchomości należy stosować wszystkie przepisy o wspólnotach mieszkaniowych, albo gdy właściciele lokali zechcą zarząd powierzony spółdzielni przekazać w ręce innego zarządcy.

Ponieważ stara spółdzielnia pozostaje z reguły właścicielem lokali użytkowych znajdujących się w budynku (chyba że były one wcześniej przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu i zostaną wykupione przez ich posiadaczy), to niezwykle istotne dla niej jest to, aby obciążenia różnego rodzaju opłatami gwałtownie nie wzrastały. W zwykłej wspólnocie mieszkaniowej o większym obciążeniu opłatami lokali użytkowych decyduje uchwała właścicieli lokali. W sytuacji gdy to spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony, to jej rada nadzorcza podejmuje decyzję w tej mierze na wniosek większości właścicieli lokali, ale liczonej nie ich liczbą, ale udziałami w nieruchomości wspólnej. To istotny instrument ekonomiczny dla władz starej spółdzielni, bo w razie gdy nowi właściciele nie posiadają większości głosów, tylko od decyzji władz spółdzielni zależy, czy dokona ona podwyżki opłat ją obciążających z tytułu własności lokali użytkowych.

Do zarządu spółdzielni należy też decyzja, czy na drodze sądowej żądać licytacyjnej sprzedaży lokalu, którego właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo zachowuje się uciążliwie. Takie uprawnienie daje zarządowi spółdzielni art. 27 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z żądaniem takim można jednak wystąpić jedynie na wniosek większości właścicieli lokali (w tym przypadku decyduje ich liczba, a nie wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej).

Należy zwołać zebranie

Zgodnie z art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych większość właścicieli lokali - obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie liczby osób - może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia więc większości właścicieli lokali powołanie zwykłej wspólnoty mieszkaniowej działającej w oparciu o wszystkie regulacje ustawy o własności lokali. Co istotne, podjęcie takiej uchwały nie narusza przysługujących członkom spółdzielni ich praw do lokali. [przykład 1]

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciele mogli pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością nawet wtedy, gdy część z nich nadal jest członkami spółdzielni. Z orzecznictwa sądowego wynika też, że wspólnota może pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, pomimo że w nieruchomości pozostała część niewyodrębnionych lokali, a nawet choćby jeden (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 23 grudnia 2008 r., sygn. I ACa 540/08). Artykuł 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych będzie więc podstawą prawną secesji ze spółdzielni całych nieruchomości, w których większość mieszkańców przekształciła już swoje mieszkania lokatorskie i własnościowe w odrębną własność lokali. [przykład 2]

Uchwała tworząca nową wspólnotę i modyfikująca sposób zarządu (np. własny zarząd lub firma zarządzająca zamiast spółdzielni) nie zmienia jednak niczego w stanie własności. Oznacza to, że w nowych wspólnotach mieszkaniowych pozostanie znaczący majątek spółdzielczy (głównie niewykupione jeszcze mieszkania, a także należące do spółdzielni lokale użytkowe). Lokale te pozostają wyłączną własnością spółdzielni i nie stają się nieruchomością wspólną, czyli nie będą współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w powstającej wspólnocie mieszkaniowej. Także dochody z nich nie zasilają wspólnoty mieszkaniowej, ale dotychczasową spółdzielnię. O tym istotnym ekonomicznym aspekcie przekształceń i wyodrębniania się wspólnot mieszkaniowych zapomina wielu zwolenników tanich wykupów mieszkań na własność i przekształcania we wspólnoty mieszkaniowe. Tymczasem oznacza to, że dotychczasowe spółdzielnie będą w większości nowych wspólnot mieszkaniowych jednymi z właścicieli lokali, nierzadko mającymi największe udziały w nieruchomości wspólnej (choć z reguły poniżej 50 proc.). Spółdzielnie będą oczywiście na podobnych zasadach jak inni właściciele lokali ponosić wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ale nierzadko utrzymają one w swoich rękach najcenniejsze i najbardziej dochodowe aktywa, jakimi są lokale użytkowe - biura, sklepy itp.

Spółdzielnia, jako dotychczasowy zarządzający, ma obowiązek zwołania zebrania właścicieli lokali, jeśli wystąpią oni z taką inicjatywą. Jeśli spółdzielnia będzie się uchylać od tej powinności, to zebranie może zwołać każdy z właścicieli. Tak wynika z art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali. Zebranie spółdzielnia musi zwołać, gdy z takim wnioskiem wystąpią do niej właściciele lokali mających minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. O zebraniu właścicieli należy powiadomić na piśmie co najmniej na tydzień przed jego terminem.

Wypowiedzenie członkostwa

Z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej wiąże się rezygnacja właścicieli lokali z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Uchwała podjęta na podstawie art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powołująca do życia wspólnotę mieszkaniową nie oznacza automatycznej utraty członkostwa w spółdzielni przez tych wszystkich właścicieli. Uchwała taka nie może też być przyczyną represji ze strony spółdzielni wobec członków, czyli pozbawienia członkostwa. W praktyce to do właścicieli lokali będzie należeć decyzja, czy nadal pozostaną członkami spółdzielni, czy też dobrowolnie zrezygnują. Jeśli zdecydują się wystąpić ze spółdzielni, to dla jej władz oznacza to kolejne obowiązki prawne i finansowe.

Najczęstszą formą odejścia członków, którzy przekształcili swoje lokale w odrębną własność i założyli nową wspólnotę mieszkaniową, będzie wypowiedzenie członkostwa. Zgodnie z art. 22 prawa spółdzielczego członek spółdzielni może wystąpić z niej za wypowiedzeniem, które powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Terminu i okresu wypowiedzenia nie narzuca ustawa, ale każda spółdzielnia określa je w statucie. Za datę wystąpienia uważa się następny dzień po upływie okresu wypowiedzenia.

Spółdzielnia nie ma właściwie swobody ruchu, jeśli jej członek wypowiada członkostwo, bo prawa do wypowiedzenia członkostwa nie można się zrzec ani zostać pozbawionym, nie może być też ono ograniczone np. w statucie spółdzielni. Jak podkreśla Sąd Najwyższy (w wyroku z 6 marca 2009 r., sygn. II CSK 513/08) "wypowiedzenie członkostwa jest jednostronną czynnością prawną nie uzależnioną od wykazania przyczyn jej dokonania. Nie wymaga więc zgody spółdzielni i wywołuje skutek prawny z chwilą, gdy doszło do wiadomości spółdzielni w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią. Swoboda spółdzielcy podlega tylko takiemu ograniczeniu, że może on dokonać tej czynności w terminie określonym przez statut". Zadaniem spółdzielni jest jedynie dopilnowanie, aby wypowiedzenie członkostwa nastąpiło w formie pisemnej. Nie jest możliwe ustanie członkostwa na zasadzie porozumienia stron bez zachowania terminu i okresu wypowiedzenia albo wzajemne rozstanie metodą faktów dokonanych (np. przez wypłatę udziałów).

Konieczna wypłata udziałów

Wypowiedzenie członkostwa oznacza dla spółdzielni konieczność dokonania rozliczeń finansowych. W przypadku osób, które przekształciły swoje mieszkania lokatorskie lub własnościowe w odrębną własność, nie ma co prawda obowiązku wypłaty wkładów (budowlane

go lub mieszkaniowego), ale należy im zwrócić ich udziały. Tak wynika z art. 26 prawa spółdzielczego. Przepisy zabezpieczają jednak spółdzielnie przed koniecznością dokonywania nagłych i masowych wypłat. Udział byłego członka wypłaca się dopiero na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za rok, w którym członek przestał należeć do spółdzielni. Ponieważ praktyką w wielu spółdzielniach jest zwoływanie walnych zgromadzeń zatwierdzających sprawozdania finansowe dopiero pod koniec pierwszego półrocza kolejnego roku (maj - czerwiec), to wypłata udziałów byłym członkom może się przeciągnąć w czasie. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 lutego 1996 r. (sygn. I ACr 1196/95), w którym sędziowie stwierdzili, że wymagalność roszczenia byłego członka o zwrot wypłaconych udziałów nie zależy od dnia ustania jego członkostwa, lecz od dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok, w którym przestał należeć do spółdzielni. [przykład 3]

Jednocześnie spółdzielnia będzie miała świadomość, w jakiej wysokości oraz dla jakiej liczby byłych członków musi przygotować wypłaty, jak również w jakim terminie musi to nastąpić. Sposób i terminy wypłaty określa statut (kiedyś termin ten wynikał wprost z prawa spółdzielczego i wynosił jeden miesiąc, obecnie większość spółdzielni podobnie reguluje te kwestie w swoich statutach, choć niektóre przewidują też dłuższe, np. trzymiesięczne terminy).

W praktyce o wypowiedzeniu członkostwa może zdecydować rachunek ekonomiczny. Jeśli spółdzielnia prowadzi zyskowną działalność gospodarczą (np. wynajmuje wiele lokali użytkowych, z których czerpie wysokie dochody), to osoby będące we wspólnotach mieszkaniowych nie zechcą z niej występować. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia powinna przeznaczać w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej. Argumentem przemawiającym za pozostaniem w spółdzielni może być słaba pozycja ekonomiczna nowej wspólnoty (brak należących do niej lokali użytkowych, brak jakichkolwiek wpływów z działalności komercyjnej, jak np. wynajmowanie powierzchni reklamowej), gorsza pozycja negocjacyjna wobec władz miejskich i dostawców mediów. Argumentami na rzecz rezygnacji z członkostwa będą zaś dodatkowe opłaty na działalność oświatowo-kulturalną spółdzielni (jeśli zdecydowano się na ich wprowadzenie), podwyżki opłat związane z gorszym stanem finansowym starej spółdzielni po utworzeniu nowych wspólnot, a także spory i niechęć do obecnych władz spółdzielczych.

Mieszkańcy nie chcą prezesów

Rzadkim w praktyce sposobem powstania wspólnoty mieszkaniowej będzie sytuacja, gdy w budynku (lub kilku budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości) zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali. Wiele spółdzielni będzie bowiem blokować wyodrębnianie odrębnej własności należących do nich lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych). Zgodnie z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w razie wyodrębnienia własności już ostatniego ze wszystkich lokali stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Automatycznie powstaje więc wspólnota mieszkaniowa, właściciele lokali mają też pełne prawo, aby w drodze własnej uchwały zmienić zarządcę. Nie ma znaczenia, czy jacyś właściciele lokali nadal pozostają członkami spółdzielni.

Co istotne, właściciele lokali muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Wszystko, co cenne, zostaje

Zarząd spółdzielni może przewidzieć negatywne skutki ekonomiczne i prawne, jak również zaplanować, jak je zmniejszyć. Trzeba to jednak zrobić już na etapie przygotowania się do procedury przekształceń własnościowych w budynkach spółdzielczych. Decydujące znaczenie ma w tym przypadku art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przewiduje, jakie nieruchomości powinny być własnością spółdzielni. Co do zasady spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych.

Mieniem spółdzielni muszą pozostać zwłaszcza nieruchomości służące prowadzeniu przez nią działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami. Oznacza to, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie powoduje przejścia na jej własność lokali użytkowych znajdujących się w jej budynku. Pozostają one nadal własnością spółdzielni i to ona pobiera pożytki (np. otrzymuje czynsz za wynajem itp.). Inne przykłady to budynki administracji, domy kultury, place zabaw, parkingi, pawilony handlowe itp. Nie ma zwłaszcza żadnych podstaw prawnych, aby przekazywać na własność wspólnot mieszkaniowych znajdujące się w ich budynkach lokale użytkowe.

Mieniem spółdzielni powinny też pozostać nieruchomości niezabudowane. To niezwykle istotne, po od planowanego podziału geodezyjnego może zależeć pozycja finansowa spółdzielni oraz nowych wspólnot. Artykuł 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że przyszłe wspólnoty powinny obejmować co do zasady nieruchomości jednobudynkowe wraz z gruntem przynależnym. Nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której znajduje się budynek, pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej. Zgodnie z art. 4 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) za działkę budowlaną uznaje się nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Daje to starej spółdzielni wiele możliwości wydzielania niezabudowanych działek, bez konieczności tworzenia bez żadnego uzasadnienia wielkich nieruchomości wspólnych dla obecnych budynków spółdzielczych. Niezabudowane nieruchomości można potem wykorzystać w interesie spółdzielni i jej członków - przez zabudowę, sprzedaż, zabezpieczenie kredytów hipotecznych zaciąganych przez spółdzielnię itp. Są więc one cennymi aktywami, zwłaszcza w dużych miastach. Warto podkreślić, że trudniej byłoby utrzymać własność niezabudowanej działki wśród innych w razie podziału spółdzielni i powstaniu z niej nowej w oparciu np. o całe osiedle albo zespół budynków. Wtedy prawdopodobnie prawo własności takiej niezabudowanej działki położonej na tym osiedlu przypadłoby nowej spółdzielni.

Oprócz tego mieniem spółdzielni pozostają również nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, o ile nie stanowią własności dostawców mediów (zakładów wodociągowo-kanalizacyjnych, firm ciepłowniczych, przedsiębiorstw energetycznych itp.). Chodzi więc najczęściej o różnego rodzaju kotłownie i węzły cieplne.

Na wniosek mniejszości

Podział spółdzielni mieszkaniowej na mniejsze części dokonany na podstawie prawa spółdzielczego niweluje wiele korzyści, jakie osiąga się przy rozstaniu z dotychczasowymi mieszkańcami poprzez przekształcenia w odrębną własność i powstawanie wspólnot mieszkaniowych. Chodzi głównie o kwestię spółdzielczych nieruchomości oraz członkostwa w spółdzielni mieszkańców z budynków, w których powstają wspólnoty, jak również krótki okres potrzebny do secesji.

Zgodnie z art. 108 prawa spółdzielczego podział spółdzielni jest w zasadzie zawsze możliwy - nie ma np. znaczenia, czy stan prawny działek, na których znajdują się odłączane budynki, jest uregulowany (są własnością spółdzielni lub znajdują się w jej użytkowaniu wieczystym). [przykład 4]

Powstanie nowej spółdzielni z wydzielonej części dotychczasowej wymaga uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością głosów. Uchwała o podziale spółdzielni powinna zawierać oznaczenie dotychczasowej spółdzielni i nowej (powstającej w wyniku podziału), jak również listę członków lub określenie grup członków przechodzących do powstającej spółdzielni. Oprócz tego uchwała o podziale musi zawierać także zatwierdzenie sprawozdania finansowego spółdzielni i planu podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań. W uchwale należy też określić datę podziału spółdzielni.

Zgodne rozstanie się jest w praktyce trudne, dlatego przewidziano możliwość podziału spółdzielni na wniosek mniejszości jej członków, którzy jednak są związani prawami i obowiązkami majątkowymi z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo częścią jej majątku, która nadaje się do takiego wyodrębnienia. Chodzi nie tylko o pojedynczy budynek, ale również niekiedy o nieruchomość składającą się z kilku budynków albo nawet o całe osiedle.

Osoby takie nie muszą przekonywać do swoich racji większości spółdzielców. Wystarczy, aby uchwała została podjęta większością głosów tych członków, którzy są związani z nieruchomością przeznaczoną do wyodrębnienia. Tak wynika z art. 108a prawa spółdzielczego. Uchwała taka trafia wtedy do zarządu dotychczasowej spółdzielni, który musi zwołać w tej sprawie walne zgromadzenie, jak również niezwłocznie przygotować wszystkie dokumenty niezbędne do przeprowadzenia podziału i udostępnić żądającym secesji. Ostateczny głos w sprawie podziału należy co prawda do walnego zgromadzenia spółdzielni, ale może ono podjąć uchwałę odmawiającą podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków. Odmowa pozwala zainteresowanym podziałem członkom spółdzielni w ciągu 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia na wystąpienie do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale. Brak reakcji spółdzielni na wniosek w ciągu trzech miesięcy też pozwala zainteresowanym wystąpić do sądu. Analogiczne procedury obowiązują, gdy uchwała walnego zgromadzenia jest niepełna (np. nie ma w niej planu podziału składników majątkowych).

Procedury podziału chronią interesy odchodzących członków. Mogą oni bowiem podważać merytoryczne rozstrzygnięcia, np. pozostawienie na własność starej spółdzielni niezabudowanych działek położonych w sąsiedztwie wyodrębniającego się osiedla, a z daleka od zasobów pozostających nadal w gestii starej spółdzielni. Tak samo będzie w przypadku spółdzielczych lokali użytkowych i mieszkalnych lub zabudowanych infrastrukturą techniczną. [przykład 5]

To jednak nie wszystko - wraz z podziałem stara spółdzielnia traci wszystkich członków, którzy przechodzą do nowej spółdzielni. Tak wynika z art. 109 prawa spółdzielczego. Niezwłocznie po podjęciu przez walne zgromadzenie uchwały o podziale spółdzielni zbiera się zebranie członków przechodzących do powstającej spółdzielni. Uchwala ono statut powstającej spółdzielni (nie może uszczuplać nabytych praw majątkowych członków) i dokonuje wyboru tych organów spółdzielni, do których wyboru jest powołane według przyjętego nowego statutu.

Zgodnie z art. 111 prawa spółdzielczego wskutek podziału na powstającą spółdzielnię przechodzą z chwilą jej zarejestrowania wynikające z planu podziału składniki majątkowe oraz prawa i zobowiązania. W tym też zakresie wierzyciele i dłużnicy dotychczasowej spółdzielni stają się wierzycielami i dłużnikami powstającej spółdzielni. Za zobowiązania powstałe przed podziałem spółdzielni spółdzielnia dotychczasowa i nowo powstała odpowiadają jednak solidarnie.

WAŻNE

Nawet osiągnięcie przez właścicieli mieszkań, w których ustanowiono odrębną własność lokali, większości (liczonej udziałami w nieruchomości wspólnej) nie musi oznaczać odebrania zarządu powierzonego starej spółdzielni. Zmiana zarządcy nie jest bowiem automatyczna, ale wymaga uchwały właścicieli lokali podjętej większością głosów. Część osób, mimo że przekształciła swoje mieszkania lokatorskie i własnościowe w odrębną własność lokali, może nie być zainteresowana zmianą zarządu

WAŻNE

Niemal identyczny (jedynie nieco bardziej precyzyjny) tryb podziału spółdzielni przewiduje art. 108b prawa spółdzielczego. Wybór odpowiedniego trybu należy w zasadzie do zainteresowanych podziałem członków spółdzielni

PRZYKŁAD 1

Zadłużenie lokatora

W budynku liczącym 14 lokali (w tym jeden użytkowy) rozpoczęło się przekształcanie mieszkań lokatorskich w pełną własność. Mieszkańcy wykupili 10 mieszkań. W jednym przypadku przekształcenie blokuje wysokie zadłużenie lokatora, którego nie jest on w stanie spłacić. Trzy lokale pozostają nadal własnością spółdzielni, z tym, że dwa z nich są zajmowane jako lokatorskie, a lokal użytkowy jest wynajmowany. Właściciele lokali zwołali zebranie i uchwalili utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Administrowanie powierzyli też licencjonowanemu zarządcy. Obecnie więc stara spółdzielnia jest jednym z właścicieli lokali i posiada dość znaczący udział w nieruchomości wspólnej, mając prawo własności czterech lokali. Osoby posiadające dotychczas lokatorskie prawa do tych mieszkań nie stracą ich, mogą też - po spełnieniu ustawowych warunków - przekształcić je w odrębną własność.

PRZYKŁAD 2

Potrzebny notariusz

Jedna ze śląskich spółdzielni wystąpiła do sądu o uchylenie (bądź stwierdzenie nieważności) uchwał wspólnoty mieszkaniowej w sprawie m.in. powołania - w miejsce spółdzielni - nowego zarządcy wspólnoty. Spółdzielnia wygrała sprawę, bo sąd uznał, że zmiana zarządcy powinna nastąpić uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Sposób zarządu był bowiem wcześniej wpisany do aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali. Niemniej jednak wspólnota mieszkaniowa miała prawo zmienić zarządcę, musiała jedynie dochować odpowiedniej formy.

PRZYKŁAD 3

Zatwierdzenie przez walne zgromadzenie

Spółdzielca po przekształceniu mieszkania lokatorskiego w odrębną własność wypowiedział 30 stycznia 2011 r. członkostwo w dotychczasowej spółdzielni mieszkaniowej. Zażądał też zwrotu swojego udziału. Statut spółdzielni określa trzymiesięczny termin zwrotu. Były spółdzielca będzie więc mógł skutecznie wystąpić o wypłatę udziału dopiero po zatwierdzeniu przez walne zgromadzenie spółdzielni (zbierające się w czerwcu 2012 r.) sprawozdania finansowego za okres, w którym skutecznie wypowiedział członkostwo, czyli 2011 r. Oznacza to, że wypłata udziału zostanie dokonana do września 2012 r., a więc nawet po 19 miesiącach od złożenia wypowiedzenia.

PRZYKŁAD 4

Nieuregulowany stan prawny gruntów

Jedna z warszawskich spółdzielni ma dwa osiedla. Pierwsze (powstałe w latach 70.) to kilka budynków stojących na gruntach, o których własność toczy się spór sądowy, bo spółdzielnia wystąpiła o stwierdzenie zasiedzenia. Drugie osiedle to budynki powstałe pod koniec lat 90. Grunt jest w użytkowaniu wieczystym spółdzielni, a wszystkie mieszkania są własnościowe. Mieszkańcy tego drugiego osiedla chcą się odłączyć i założyć nową spółdzielnię Podział jest dopuszczalny, mimo że stare osiedle znajduje się na gruntach, których stan prawny nie jest jeszcze uregulowany.

PRZYKŁAD 5

Różne lokalizacje

Spółdzielnia posiada zasoby w trzech różnych lokalizacjach na terenie tego samego miasta. Członkowie spółdzielni związani z jednym osiedlem chcą założyć nową spółdzielnię. Zgłosili wniosek o podjęcie uchwały podziałowej. Uchwała taka zapadła, ale nowej spółdzielni przyznano w niej jedynie własność lokali użytkowych znajdujących się w odłączanych budynkach. Natomiast znajdujący się na tym osiedlu budynek handlowo-biurowy oraz działkę przeznaczoną pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową walne zgromadzenie zdecydowało się pozostawić w starej spółdzielni. Mieszkańcy, którzy chcą powołać nową spółdzielnię złożoną z zasobów tylko tego osiedla, chcieliby, aby była ona wyposażona w te nieruchomości, bo zostały one wydzielone z działek otaczających bloki, a ponadto te budynki i grunty są naturalnie związane właśnie z tym osiedlem. Dlatego planują zaskarżenie uchwały podziałowej do sądu właśnie z powodu niesprawiedliwego podziału majątku starej spółdzielni.

@RY1@i02/2012/093/i02.2012.093.21500040b.805.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, właściciel firmy doradczej Kos-Consulting

Michał Kosiarski

właściciel firmy doradczej Kos-Consulting

@RY1@i02/2012/093/i02.2012.093.21500040b.806.jpg@RY2@

Dariusz Śmierzyński, prezes spółdzielni budowlano-mieszkaniowej Ruda w Warszawie

Dariusz Śmierzyński

prezes spółdzielni budowlano-mieszkaniowej Ruda w Warszawie

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Ustawa z 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 z późn. zm.).