Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej nie zawsze skuteczne

Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje ustawa z 6 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377, dalej: u.o.p.). Znalazły się w niej przepisy, które zawierają normy mające na celu zwiększenie ochrony klientów deweloperów. Jednym z nich jest art. 23 u.o.p., z którego wynika, że umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. W księdze wieczystej ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Mogłoby się wydawać, że powołany przepis wprowadza bezwzględny obowiązek zawarcia w umowie deweloperskiej wniosku o wpis roszczeń z niej wynikających do księgi wieczystej. Taka interpretacja powołanego przepisu jest jednak wątpliwa z uwagi na treść art. 31 u.o.p. Ten ostatni stanowi, że w przypadku złożenia przez nabywcę oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej oświadczenie takie jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości i jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Jeżeli przyjmiemy zasadę racjonalności prawodawcy, to dojdziemy do wniosku, że norma wynikająca z tego przepisu znajduje zastosowanie jedynie w przypadku złożenia wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej, a zatem możliwe są sytuacje, kiedy wniosek taki nie będzie składany, a decyzja w tym zakresie zawsze należy do nabywcy. Odmienne rozumienie omawianych przepisów pozostawałoby w rażącej sprzeczności z zasadą racjonalności prawodawcy. Z zasady tej wynika, że żaden przepis ustawy, a nawet żaden z fragmentów przepisu, nie może być uznany za zbędny, co uniemożliwia zignorowanie zapisu zawartego w art. 31 u.o.p. Taki pogląd można uzasadnić w oparciu o jeszcze jeden argument. Otóż art. 22 ust. 1 u.o.p., który wskazuje główne postanowienia umowy deweloperskiej, nie obejmuje wniosku o wpis roszczeń do księgi wieczystej. Oznacza to, że decyzja o dokonaniu wpisu roszczeń pozostawiona została nabywcy. Obowiązkiem notariusza sporządzającego umowę deweloperską jest pouczenie nabywcy o możliwości złożenia takiego wniosku oraz o skutkach prawnych wpisu roszczeń do księgi wieczystej.

Przepis określający główne postanowienia umowy deweloperskiej nie obejmuje wniosku o wpis roszczeń do księgi wieczystej. Decyzję o dokonaniu wpisu roszczeń pozostawiono nabywcy

@RY1@i02/2012/093/i02.2012.093.21500020d.802.jpg@RY2@

dr Marek Leśniak, notariusz, adiunkt w Zakładzie Prawa Gospodarczego i Handlowego na Wydziale Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego

dr Marek Leśniak

notariusz, adiunkt w Zakładzie Prawa Gospodarczego i Handlowego na Wydziale Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego