Kto z rodziny może przejąć najem mieszkania komunalnego

Czy nadal mogę mieszkać w lokalu komunalnym

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.815.jpg@RY2@

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, a także inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Takie uprawnienie ma również osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, czyli między innymi jego konkubent lub konkubina. Warunkiem, który wystarczy do wstąpienia w stosunek najmu, jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Dopiero w razie braku takich osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Celem takiego rozwiązania jest zapewnienie praw do mieszkania osobom, dla których stanowiło ono centrum życiowe, najczęściej z uwagi na łączące ich z dotychczasowym najemcą więzy rodzinne i dla których pozbawienie ich praw najmu byłoby równoznaczne z utratą podstawowego dobra, jakim jest prawo do mieszkania. Nie służy ono natomiast do pokonywania trudności lokalowych w drodze obejścia obowiązujących w tym względzie zasad dotyczących przydziału lokali mieszkalnych (wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 1981 r., sygn. akt III CRN 203/81).

To do osób, które wstąpiły w taki sposób w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, należy następnie decyzja, czy wypowiedzieć umowę zawartą z gminą. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem nich. Prawo najmu lokalu mieszkalnego przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami i w związku z tym nie należy do spadku.

Podstawa prawna

Art. 691 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy mogę się odwołać od decyzji burmistrza

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.816.jpg@RY2@

Organ gminy nie wydaje decyzji administracyjnej przyznającej prawo najmu lokalu. Najem lokalu mieszkalnego jest instytucją prawa cywilnego. Również wstąpienie w stosunek najmu w miejsce zmarłego najemcy jest taką instytucją prawa cywilnego, uregulowaną w art. 691 kodeksu cywilnego, i to także wtedy, gdy dotyczy lokalu znajdującego się w mieszkaniowym zasobie gminy. Organ administracji państwowej, w tym samorządowe kolegium odwoławcze, nie jest legitymowany do kontrolowania prawidłowości zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego ani też do sprawdzania prawidłowości zastosowania par. 691 kodeksu cywilnego przy regulowaniu prawa do lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy. Może to zrobić wyłącznie sąd powszechny.

Podstawa prawna

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 2 października 2009 r., sygn. akt II SA/Ke 398/2009.

Czy liczy się posiadanie drugiego mieszkania

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.817.jpg@RY2@

Przesłanka "stałego mieszkania" z najemcą spełnia rolę delimitującą, która polega na wyeliminowaniu niektórych osób bliskich najemcy z kręgu osób wstępujących w stosunek najmu. Przesłanka co do stałego mieszkania z najemcą zawiera jednak w sobie wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych.

Podstawa prawna

Wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 1981 r., sygn. akt III CRN 314/80.

Czy przejmę najem mieszkania socjalnego

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.818.jpg@RY2@

Na podstawie art. 691 par. 1 kodeksu cywilnego nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 kodeksu cywilnego. A to przede wszystkim dlatego, że w przepisach wspominanej ustawy uregulowano odrębnie status lokalu, a odrębnie status lokalu socjalnego. W pierwszym przypadku chodzi o lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu socjalnego jest mowa tylko o lokalu nadającym się do zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów minimalnych takiego lokalu i z zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym będzie też lokal o obniżonym standardzie. Z kolei w przepisach kodeksu cywilnego w rozdziale zatytułowanym "O najmie lokalu" tylko w art. 691 wyróżnia się pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje się wstąpienie w stosunek najmu.

Podstawa prawna

Uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2010 r., sygn. akt III CZP 51/2010.

Czy byli właściciele przejmą kamienicę

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.819.jpg@RY2@

Najemcy muszą pamiętać o tym, że przepisy przewidują wiele wyjątków, w których nie będą oni mieli szans na nabycie własności zajmowanego mieszkania. Gminy nie mogą sprzedawać mieszkań znajdujących się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, jak też tych, które nie stanowią samodzielnego lokalu (np. pokój zajmowany przez najemcę, gdy korzysta on wraz z innym najemcą ze wspólnej łazienki czy przedpokoju). Powód jest tutaj oczywisty. Tylko odrębny lokal może stanowić przedmiot prawa własności, która może być wpisana do księgi wieczystej. Wykup mieszkania komunalnego nie jest również możliwy, gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez aktualny Skarb Państwa lub gminę. Zdarza się, że przejęcie nieruchomości nastąpiło z naruszeniem prawa i wówczas budynek jest zwracany byłemu właścicielowi.

Czasami do nabycia prawa własności nieruchomości są uprawnione w pierwszej kolejności inne osoby niż najemca. Chodzi głównie o byłych właścicieli zbywanej nieruchomości (lub ich spadkobierców) pozbawionych prawa do niej przed 5 grudnia 1990 r. lub inne osoby, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli nie złożą oni wniosku w określonym terminie, gmina powinna zawiadomić najemcę o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie w jej nabyciu.

Podstawa prawna

Art. 34 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Czy mogę złożyć wniosek bez oferty urzędu

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.820.jpg@RY2@

Mieszkanie komunalne (należące do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) może być sprzedane najemcy, pod warunkiem że najem został zawiązany na czas nieokreślony. Wówczas najemca korzysta z prawa pierwokupu i może kupić mieszkanie w trybie bezprzetargowym. Decydująca się na sprzedaż gmina musi sporządzić i podać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz ten musi być wywieszony przez 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informacja o wywieszeniu tego wykazu powinna być podana do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Najemcy, którym przysługuje prawo pierwszeństwa, muszą być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im prawie pierwszeństwa pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Najczęściej decyzję o sprzedaży lokalu podejmuje najpierw samodzielnie gmina (lub inny właściciel), a następnie przesyła najemcom informację o możliwości wykupu lokalu. Nie stoi to jednak na przeszkodzie w złożeniu wniosku o sprzedaż nieruchomości przed otrzymaniem oferty z urzędu. Jeżeli gmina wyrazi zgodę, to zostaną wszczęte procedury związane ze sprzedażą lokalu.

Podstawa prawna

Art. 35 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Czy mogę rozłożyć należność na raty

@RY1@i02/2012/071/i02.2012.071.18300150f.821.jpg@RY2@

Nabywający własność mieszkania najemca jest zobowiązany do zapłaty ceny mieszkania ustalonego przez rzeczoznawcę, poniesienia wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży, zawarciem umowy notarialnej i ujawnieniem nabywcy w księdze wieczystej. Cena sprzedawanej nieruchomości może zostać dodatkowo rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Podstawa prawna

Art. 70 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Damian Michalczuk

dgp@infor.pl