Umowę najmu na czas nieoznaczony należy wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem

1 Właściciel lokalu użytkowego wynajął go na czas nieoznaczony. Najemca przysłał mu list, w którym oświadczył, że rezygnuje z najmu z dniem otrzymania pisma przez adresata. W   umowie nie określono okresu wypowiedzenia. Czy takie oświadczenie jest skuteczne?

W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, w razie gdy druga strona nie dała powodu (zachowaniem lub wskutek okoliczności dotyczących strony) do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, nie jest możliwe zakończenie stosunku najmu ze skutkiem natychmiastowym. Okoliczności, w których możliwe jest rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania okresu wypowiedzenia, powinny być wskazane w treści umowy. Jeżeli strony w umowie najmu nie przewidziały takich okoliczności, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w razie, gdy rzecz najęta ma wady uniemożliwiające jej używanie (art. 664 par. 2 w zw. z art. 680 kodeksu cywilnego) lub gdy lokal posiada wady zagrażające zdrowiu najemcy, jego domowników albo pracowników (art. 682 k.c.).

2 Jaki ma skutek to wypowiedzenie złożone przez najemcę? Do kiedy wynajmujący powinien wystawiać faktury lub rachunki z tytułu umowy najmu?

Zakładając, że nie ma podstaw do rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym (bez zachowania okresu wypowiedzenia), pismo najemcy skierowane do wynajmującego należy potraktować jako wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Taka interpretacja jest uzasadniona ze względu na treść art. 65 par. 1 k.c., który stanowi, iż oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Należy też podkreślić, że do wygaśnięcia stosunku najmu niezbędne jest wypowiedzenie tego stosunku zgodnie z art. 673 lub 688 k.c., na co wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 lutego 2005 r. (sygn. akt I ACa 1951/04). Sąd ten stwierdził, że ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami.

W przypadku rozwiązania umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia stosunek najmu ustaje z chwilą upływu tego okresu. W związku z powyższym, przy poczynionym powyżej założeniu (brak podstaw do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym) stosunek prawny będzie trwał do końca okresu wypowiedzenia i za ten okres najemca będzie zobowiązany do wnoszenia na rzecz czytelnika opłat należnych zgodnie z umową najmu, a wynajmujący będzie uprawniony do wystawienia rachunków lub faktur z tytułu takich opłat.

3 W jaki sposób wynajmujący może zabezpieczyć się na wypadek niepłacenia czynszu przez kontrahenta?

Sposobem zabezpieczenia roszczeń pieniężnych wynajmującego przysługujących w stosunku do najemcy na podstawie umowy najmu może być na przykład wpłacenie przez najemcę kaucji zabezpieczającej lub przedłożenie przez najemcę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, bezwarunkowej, nieodwołalnej, płatnej na pierwsze żądanie.

Wynajmujący żądają też, by został sporządzony akt notarialny, w którym dłużnik (najemca) podda się, zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 lub 5 k.p.c., egzekucji i który obejmie obowiązek zapłaty sumy pieniężnej. Taki akt stanowi tytuł egzekucyjny, który po opatrzeniu go przez sąd klauzulą wykonalności staje się aktem wykonawczym. Należy jednak mieć na uwadze, że w odróżnieniu od wskazanych powyżej zabezpieczeń, w postaci kaucji zabezpieczającej lub gwarancji bankowej, akt notarialny, na podstawie którego najemca poddaje się egzekucji co do obowiązku zapłaty określonych kwot, nie stanowi typowego zabezpieczenia, stanowi on raczej środek umożliwiający uzyskanie w łatwiejszy sposób zaspokojenia roszczenia (brak obowiązku prowadzenia postępowania sądowego o zapłatę należnych kwot). W sytuacji bowiem, gdy najemca nie będzie posiadał środków, egzekucja prowadzona na podstawie takiego tytułu może okazać się nieskuteczna.

4 Jakie prawa przysługują właścicielowi, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu, a nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń?

Zgodnie z art. 670 k.c., dla zabezpieczenia zapłaty czynszu przez najemcę oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych, stanowiących własność lub współwłasność najemcy. Chodzi o rzeczy wniesione do przedmiotu najmu, niezależnie od celu, w jakim zostały tam wniesione, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Zastaw na rzeczach wniesionych przez najemcę powstaje z chwilą wymagalności długu najemcy. Zastaw, o którym mowa powyżej, wygasa, jeżeli rzeczy zostaną z lokalu usunięte, można się jednak temu sprzeciwić i zatrzymać rzeczy w lokalu na własne ryzyko do czasu uregulowania należności przez najemcę (art. 671 k.c.).

5 Jakie działania należy podjąć, by doprowadzić do opuszczenia lokalu przez najemcę, jeśli nie chce on dobrowolnie go opuścić?

Po rozwiązaniu umowy najmu, stosownie do art. 675 par. 1 kodeksu cywilnego, najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Jeżeli jednak najemca nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu, należy złożyć pozew o eksmisję. Obowiązek zwrotu lokalu po zakończeniu okresu najmu jest jednym z elementów stosunku obligacyjnego, zatem zastosowanie znajdzie przepis art. 37 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości.

@RY1@i02/2012/056/i02.2012.056.21500060b.802.jpg@RY2@

materiały prasowe

Marcin Jasiński, radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel

Rozmawiała Teresa Siudem