Czy gmina ma prawo pierwokupu

Małżonkowie nabyli własność nieruchomości od gminy. Później rozwiedli się. W wyniku postępowania dzielącego majątek wspólny małżonków sąd przyznał grunt na własność tylko jednemu z nich. Czy w takiej sytuacji wygasa ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości przysługujące gminie?

Nie. Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego gminie.

Warunkowa umowa

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu polega na tym, że określonemu podmiotowi przysługuje pierwszeństwo nabycia prawa własności. Oznacza to, że umowa sprzedaży zawarta przez właściciela jest umową warunkową, tzn. zawartą pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w kilku przypadkach sprzedaży nieruchomości, która jest położona na jej terenie. Najczęściej prawo to zastrzeżone jest na rzecz gminy, jeśli sprzedawana jest niezabudowana nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego) nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji osoba, która chce sprzedać nieruchomość, najpierw musi zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej w formie aktu notarialnego.

Zawiadomienie wójta

Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy. Od dnia zawiadomienia szefa gminy biegnie miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje to prawo przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, sporządzającego umowę sprzedaży warunkowej. W przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia taka nieruchomość staje się własnością gminy. Samo zaś oświadczenie jednostki samorządu terytorialnego notariusz doręcza sprzedawcy. Prawo pierwokupu wykonuje się zaś po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Wygaśnięcie uprawnienia

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z 25 listopada 2011 r. (III CZP 71/11 www.sn.pl), w razie nabycia przez małżonków własności nieruchomości, z zastrzeżeniem prawa pierwokupu na rzecz gminy, po stronie nabywcy występują oboje małżonkowie jako odrębne podmioty. Nie można więc traktować przyznania nieruchomości w toku postępowania działowego jednemu z małżonków jako zbycia rzeczy osobie trzeciej, skoro małżonek ten był stroną czynności prawnej, z której dokonaniem ustawodawca powiązał prawo pierwokupu. Nie można też traktować przyznania nieruchomości jako sprzedaży na rzecz osoby bliskiej.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy - jest tak, ponieważ przepisy dotyczące prawa pierwokupu, będącego uprawnieniem o charakterze wyjątkowym, powinny być wykładane ściśle. W konsekwencji w wyniku takiego podziału majątku wspólnego dochodzi do wygaśnięcie prawa pierwokupu wobec małżonka, któremu nie przyznano własności nieruchomości, z którą zostało związane prawo pierwokupu. Oznacza to, że przyznanie takiej nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków powoduje, że zobowiązanym pozostaje tylko małżonek uzyskujący wyłączny tytuł własności. Innymi słowy gminie w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Ustawodawca przewidział bowiem tylko jeden przypadek wygaśnięcia prawa pierwokupu związany z przesunięciem nieruchomości między majątkami małżonków. Występuje on w przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz drugiego małżonka. W konsekwencji zdaniem Sądu Najwyższego nie można uznać, że do takiego skutku prowadzi również przyznanie przez sąd w postanowieniu działowym własności nieruchomości jednemu z zobowiązanych małżonków.

Łukasz Sobiech

gp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 109 - 110 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).